Đánh giá việc an cư ở chung cư
Hiện tại, bộ mặt đô thị lẫn tư duy người mua nhà tại các thành thị lớn đã có sự thay đổi mạnh mẽ. Các doanh nghiệp ngày càng chuyên nghiệp, ngân hàng vào cuộc đúng lúc trong khi lực lượng hành nghề dịch vụ bất động sản ngày càng đông đảo, nỗi lo thiếu sản phẩm phục vụ “Thượng đế” đã không còn. Nhưng, liệu thị trường có cần thêm những sự cố ‘giật mình’ khác nữa để lột tả chân xác ưu – nhược điểm của chung cư?
Tại thị trường Hà Nội, trái ngược với số lượng ngày càng nhiều khu chung cư đi vào hoạt động, phục vụ người dân, tỷ lệ những công trình có ban quản trị hợp thức, hợp pháp lại rất hạn chế. Không ít trường hợp, dù đã có Ban quản trị (do cư dân bầu) nhưng lại thường xuyên xảy ra xung đột “như cơm bữa” với Ban quản lý tòa nhà.
Đơn cử, một chuyện xảy ra cách đây chưa lâu, đó là chiếc xe ô tô của cư dân bị ném gạch ngay trong sân sau của chung cư 19 Đại Từ (quận Hoàng Mai). Đương nhiên đây chỉ là một điển hình trong vô vàn sự việc đáng buồn khác diễn ra trong đời sống chung cư.
Khi Ban quản trị xung đột Ban quản lý
Lấy ví dụ cụ thể trường hợp của chung cư Lidaco. Nguyên nhân dẫn tới sự tranh chấp, va chạm kéo dài giữa cư dân (đại diện là Ban quản trị tòa nhà) với đơn vị quản lý (chủ đầu tư) ở chung cư này vào năm 2013, xét tới cùng, vẫn nằm ở việc giành quyền quản lý – liên quan trực tiếp tới quyền lợi khai thác các dịch vụ tòa nhà.
Cho đến nay, theo một thống kê mới nhất của cơ quan chức năng, toàn thành phố Hà Nội hiện có 631 công trình nhà chung cư thế nhưng mới chỉ có 190 ban quản trị (đạt 39%).
Tại một số khu chung cư, sau khi Ban quản trị được thành lập, đã có không ít mâu thuẫn về quyền lợi và trách nhiệm giữa Ban quản trị với chủ đầu tư; đơn vị quản lý vận hành với người dân sinh sống; đặc biệt là vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì 2%…
Liệu Hà Nội có cần thêm những sự cố giật mình để lột tả hết những ưu, nhược điểm của chung cư?
Mới đây nhất, theo Dự thảo thông tư quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, Quỹ bảo trì tòa nhà chung cư sẽ được bàn giao cho Ban quản trị và thiết lập cơ chế chi tiêu một cách chi tiết, chặt chẽ.
Một vị lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng từng nói, 2% Quỹ bảo trì nhà chung cư được giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo nguyên tắc “Tiền của ai người đó quản”.
Về phía UBND TP, Phó Chủ tịch Vũ Hồng Khanh, lý giải những bất cập, mâu thuẫn liên quan tới quản lý, vận hành tòa nhà, là do Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mặc dù vẫn còn hiệu lực áp dụng, nhưng qua hơn 7 năm được ban hành hiện đã bộc lộ không ít điểm bất cập, hạn chế. Đơn cử như, xác định phần sở hữu chung – riêng, mà điển hình là việc xác định sở hữu đối với tầng hầm để xe; vấn đề hoạt động của ban quản trị; vấn đề về thu – quản lý bảo trì…
Sau hỏa hoạn, sẽ là gì tiếp theo?
Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có có hiệu lực thi hành khoảng 3 tháng. Đến nay, một trong nhiều nội dung liên quan “sát sườn” – và cũng là điểm “vướng”, tới quá trình kinh doanh, phát triển dự án của giới chủ đầu tư, chính là quy định cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa ra thị trường.
Đến khi Thông tư 07 của Ngân hàng nhà nước ra đời, nhiều cuộc hội thảo bàn tròn liên tục được tổ chức với đại diện các ngân hàng có thương hiệu quốc gia lẫn giới hoạch định chính sách, nhằm mục tiêu tìm giải pháp tạo thông thoáng trong cơ chế, vận hành quy định liên quan. Tuy nhiên, hiện tại ngoại trừ việc công bố danh tính các ngân hàng đủ năng lực và được phép tham gia cấp bảo lãnh, thì số lượng dự án được ngân hàng chấp thuận nguyên tắc, cấp bảo lãnh trước khi bán hàng vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Ở rổ sản phẩm cao cấp, những dự án mới bắt đầu thành hình (nhưng đều có giá lên tới vài tỷ đồng/căn nhờ có vị trí đắc địa) như 219 Trung Kính, hay Landmark51 (quận Hà Đông)… vẫn chưa đủ thuyết phục thị trường bằng sự công khai thông tin bảo lãnh.
Giữa tháng 10, theo nguồn tin tham chiếu từ Linh, một cá nhân đang rao bán căn hộ taị dự án Landmark51 (tự xưng danh nhân viên sàn H.V, Hoàng Mai, Hà Nội), thì “Bên bán hàng đã trao đổi trực tiếp với nhà băng nhưng họ cho biết không thể cho bản sao văn bản hồ sơ về cấp bảo lãnh tín dụng người mua nhà tại dự án. Chỉ khi nào người mua ký hợp đồng mua bán xong, thì ngân hàng mới cấp bảo lãnh cho hợp đồng đó. Thay vì trình tự: chủ đầu tư phải ký bảo lãnh tín dụng với ngân hàng trước, rồi mới bán hàng…”
Tình hình thanh khoản của HACC1 Complex (tên mới là Time Tower, Lê Văn Lương) được đánh giá là sáng sủa hơn, khi mới đây, ngân hàng SeaBank đã chính thức công khai thông tin bảo lãnh tín dụng cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai của dự án.
Trao đổi với PV, một người tên Kỷ (tự nhận là nhân viên của sàn WSL, quận Cầu Giấy) cho biết: “Hiện dự án đang do bên WSL phân phối chính thức. Trước đúng là bên Coma18 có bán hàng dự án này, nhưng hiện tại họ đã rút”… Biến cố hỏa hoạn xảy đến với một loạt chung cư giá rẻ trên địa bàn Thủ đô chính là nguyên nhân khiến khách hàng đòi hỏi ngày càng khắt khe hơn trước khi tiến hành giao dịch.
Một vị đại diện của Liên minh sàn G5 cũng thừa nhận, những ngày qua, không chỉ những khách hàng mua ở thực mà ngay cả giới đầu tư cũng săm soi rất kỹ lý lịch các dự án, các chủ đầu tư về thủ tục pháp lý, các chứng nhận an toàn PCCC được trang bị cho tòa nhà…
Từ thực tế trên, có thể dự đoán, vấn đề an toàn PCCC sẽ sắp tới sẽ được luật hóa trong các văn bản, chính sách nhằm hoàn chỉnh những mặt “chưa được” của an sinh chung cư.
(Theo Thời báo Kinh doanh)
Leave a Reply