Bàn về việc bán biệt thự cổ trung tâm Sài Gòn giá 700 tỷ đồng
So với giá rao bán 47 triệu USD ban đầu, số tiền mà Công ty Minerva – chủ mới bỏ ra để sở hữu căn biệt thự thấp hơn nhiều nhưng vẫn gây sự chú ý cho giới đầu tư bất động sản (BĐS).
Vừa qua (22/10), chủ cũ của ngôi biệt thự 3 mặt tiền tại trung tâm quận 3 (Tp.HCM) đã ký kết hợp đồng công chứng, bán tài sản này cho Công ty CP Minerva. Doanh nghiệp này mới thành lập vào cuối tháng 7/2015, chính thức hoạt động từ tháng 8 năm 2015 trụ sở đặt tại quận 1, vốn điều lệ 200 tỷ đồng.
Giá trị của hợp đồng mua bán là 700 tỷ đồng, bao gồm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và toàn bộ trang thiết bị nội thất kèm theo ngôi biệt thự, trong đó giá nhà là 6 tỷ đồng và giá đất là 694 tỷ đồng.
Căn biệt thự tọa lạc tại khu đắc địa diện tích 2.819,5m2 thuộc trung tâm quận 3, có 3 mặt tiền đường Võ Văn Tần, Nguyễn Thị Diệu, Bà Huyện Thanh Quan, được rao bán từ lúc BĐS vẫn còn nóng sốt. Trải qua chu kỳ thăng trầm của thị trường BĐS, giá bán từ 47 triệu USD ban đầu nay đã được điều chỉnh giảm xuống 35 triệu USD, cuối cùng là chốt giao dịch ở mức 700 tỷ đồng.
Theo nhiều quan điểm, 700 tỷ đồng là mức giá hợp lý song cũng có ý kiến cho rằng quá đắt. Một số chuyên gia đánh giá, BĐS này có nhiều yếu tố cá biệt nên đắt hay rẻ phụ thuộc vào bài toán tương lai chứ không phải là hiện tại.
Ngôi biệt thự 700 tỷ đồng nằm tại vị trí góc 3 mặt tiền đường Nguyễn Thị Diệu,
Bà Huyện Thanh Quan, Võ Văn Tần, quận 3, Tp.HCM. Ảnh: Vũ Lê
Ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land lý giải, nguyên nhân khiến căn biệt thự cổ 35 triệu USD rao bán nhiều năm chưa tìm được người mua vì cơ hội sinh lợi nhuận của suất đầu tư chưa hấp dẫn so với nguồn vốn phải bỏ ra. Cách đây 1 năm, ông Hoàn cho biết, toàn bộ ngôi nhà cổ này ước tính khoảng 700 tỷ đồng là khá đắt so với mức chi phí cơ hội của nhà đầu tư tài chính. Hơn nữa, khả năng xây dựng công trình cao tầng trên khu đất đó rất hạn chế khiến các nhà đầu tư chùn bước.
Tới khi căn biệt thự được giao dịch thành công với mức 700 tỷ đồng, TGĐ Công ty tư vấn đầu tư tại khu Nam Sài Gòn nhận định, dù có vị trí vàng song khu tứ giác này được bao quanh bởi những con đường một chiều. Đây lại là khu vực bị quy hoạch hạn chế chiều cao. Những yếu tố này có thể dẫn tới việc dự án bị tăng giá thành mỗi m2 trong trường hợp xây dựng mới. Nếu giữ lại nguyên trạng để trùng tu, kinh doanh lại là một thách thức bởi tính thương mại chưa vượt trội.
Theo dự báo của chuyên gia này, chủ đầu tư buộc phải chọn nước cờ khác biệt so với phần còn lại của thị trường để có kịch bản tươi sáng cho dự án. Ông cho biết, gần như chắc chắn đây là BĐS nhắm tới phân khúc hạng sang phục vụ cho giới nhà giàu và cực giàu mới có lãi.
Với gần 20 năm tư vấn tài chính BĐS tại Tp.HCM, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Việt An Hòa phân tích, vị trí độc nhất vô nhị, khuôn viên đất diện tích hơn 2.800m2 nên giao dịch 700 tỷ đồng không phải là đắt. Thậm chí, giá này có thể xem là khá hời bởi hiện BĐS đã tăng 15-20% so với 1-2 năm trước.
Theo đánh giá của ông Quang, biệt nhà lưu giữ kiến trúc xưa còn khá nguyên vẹn, đây là một trong các công trình đẹp cổ kính của quận 3. Quy hoạch bảo tồn biệt thự cổ cho thấy, khả năng rất lớn chủ nhân mới của nó sẽ giữ nguyên hiện trạng. Trường hợp giữ nguyên kiến trúc hiện tại để làm khách sạn, nhà hàng thì phải bỏ thêm tối thiểu từ 30-50 tỷ đồng để cải tạo. Khi đó tổng giá trị BĐS khoảng 800 tỷ đồng. Tiền lợi tức hàng tháng là 2,4 tỷ đồng với mức khai thác thấp nhất là 0,3% tháng.
Mặt tiền của ngôi biệt thự cổ. Ảnh: Sơn Hòa
Nếu xây mới, dự án phải được sự đồng ý của cơ quan chức năng và gần như chắc chắn chiều cao sẽ bị khống chế. Chuyên gia này tính toán, theo thông tin quy hoạch khu vực này, chủ mới chỉ được xây dựng tối đa 8 tầng, hệ số sử dụng đất là 5,6 lần, mật độ 70%, tương đương phân bổ 49 triệu/m2 sàn xây dựng (chưa tính hầm). Giả sử xây dựng các căn hộ cao cấp với thêm 2 hầm để xe thì giá xây dựng khoảng 12 triệu/m2, giá thành căn hộ khoảng 100 triệu/m2. Giá bán khoảng 125-150 triệu đồng, nếu tính cả thuế từ 139-167 triệu/m2, cao hơn từ 40-50% giá giao dịch hiện nay của căn hộ cao cấp nằm dối diện là Pavillon Bà Huyện Thanh Quan.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn Cầu (GIBC) nhận định, nhà đầu tư mua căn biệt thự cổ 700 tỷ đồng không thuần túy bởi ngôi nhà mà vì giá trị của mảnh đất rộng hơn 2.800m2 có vị trí đặc biệt (3 mặt tiền trung tâm Tp.HCM). Trường hợp này, mảnh đất có giá trị thương mại cao hơn ngôi nhà cổ.
Theo Huỳnh Phước Nghĩa, nếu chi ra 35 triệu USD chỉ để mua căn biệt thự cổ là khoản chi phí quá đắt bởi khả năng khai thác rất thấp. Tuy nhiên, vì giao dịch này hướng tới giá trị đặc biệt của khu đất nên bài toán đắt hay rẻ tùy thuộc vào tương lai của dự án. Trường hợp dự án mới trên khu đất này có được đẳng cấp xứng tầm với vị trí, đây sẽ là suất đầu tư đầy tiềm năng và khôn ngoan.
Vị này phân tích thêm, xét ở tầm nhìn dài hạn, từ 10-20 năm tới, quỹ đất vàng khu trung tâm Tp.HCM như khuôn viên đất của ngôi biệt thự cổ 35 triệu USD này không còn nhiều, có thể có là “hàng hiệu”, số lượng hạn chế. Hơn nữa, nước ta đang hội nhập sâu rộng, ngày càng có nhiều thành phần V.I.P, giới nhà giàu, cực giàu, người nổi tiếng, thượng lưu đặt chân tới các đô thị lớn như Sài Gòn, Hà Nội. Những đối tượng này có nhu cầu tiêu dùng BĐS đem đến sự khác biệt, thuộc phân khúc hạng sang, siêu sang.
Tại thị trường BĐS Việt Nam, loại hình siêu sang đang chiếm tỷ lệ rất nhỏ (dưới 1%) và cần phải được quan tâm phát triển đúng chuẩn nhằm đạt được đẳng cấp khu vực và thế giới. Ông Nghĩa cho biết, theo dự báo của những tổ chức kinh tế quốc tế, trong một vài thập niên tới, tầng lớp trung lưu, người giàu và cực giàu tại Việt Nam cũng sẽ gia tăng đáng kể. Tiềm năng của BĐS hạng sang sẽ lớn dần khi những tầng lớp có tiền trong xã hội ngày càng tăng lên về số lượng. Lúc đó, cơ hội cho nhà đầu tư ngoại đã mua ngôi biệt thự 35 triệu USD không hề nhỏ.
(Theo Vnexpress)
Cùng Danh Mục :
Liên Quan Khác
Leave a Reply