Xây nhà trọ cho thuê vẫn sống tốt
Trong khi toàn nền địa ốc thăng trầm lên xuống, phân khúc bán lẻ ế ẩm do bội cung thì thị phần nhà trọ (hộ gia đình, cá thể tự xây dựng) cho thuê vẫn tiếp tục phát triển ổn định và thanh khoản tốt. Đặc biệt, tại Hà Nội, những khu vực ngoại vi trung tâm đang là “mỏ vàng” trong mắt nhà đầu tư tinh tường.
Ở đất thủ đô, tìm và thuê được một phòng trọ (bán kiên cố hoặc dạng khép kín chung cư mini) vẫn là nguồn cầu chưa bao giờ bị bão hòa do ngày càng có nhiều người lao động ngụ cư, sinh viên…. Nếu nhà đầu tư nào may mắn sở hữu mảnh đất tầm trên dưới 150m2 thì bài toán đầu tư đã thực sự rõ ràng.
Khai phá những vùng đất mới
Bảng công thức chung để đầu tư xây nhà trọ cho thuê có sự tham gia của nhiều yếu tố. Trong đó, địa điểm tập trung nhiều các cơ sở giáo dục đào tạo bậc đại học-cao đẳng hoặc các khu công nghiệp đang hoạt động luôn là yếu tố được quan tâm hàng đầu (giúp đảm bảo đầu ra sản phẩm phòng trọ).
Những “điểm nóng” hiện đã ken kín nhà trọ có thể kể đến như Phùng Khoang (quận Nam Từ Liêm), Triều Khúc (huyện Thanh Trì), Cầu Diễn, Xuân Thủy, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng, Phú Đô, Trần Thái Tông, ngõ Gốc Đề (quận Hai Bà Trưng) – Trương Định – Minh Khai…
Hầu hết những “tổ hợp” nhà trọ (gồm cả kinh doanh bán lẻ tại tầng 1 của công trình xây cao 4-5 tầng) đều là do người chủ sở hữu mảnh đất tự xây dựng, kiến tạo và kinh doanh.
Theo một khảo sát tại khu Mễ Trì, Phùng Khoang và Phú Đô, chủ nhân của những khu trọ là nhà đầu tư (không phải bản xứ) hoặc nhóm đầu tư chỉ lác đác. Đơn cử, tại làng Phùng Khoang (phường Trung Văn), trong số khoảng 20 điểm cho thuê nhà trọ thì chỉ có 2 công trình cao 5 tầng được nhà đầu tư nhỏ lẻ góp vốn, thuê đất và xây dựng kinh doanh.
Khu vực Đông Ngạc, Từ Liêm với những phòng trọ khép kín đang là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư ít vốn nhưng nuôi nhiều tham vọng. Ảnh: dothidiaoc.com
Thực tế, những khu nhà trọ nêu trên hiện đã hoạt động kinh doanh cho thuê (cá nhân, hộ gia đình trẻ là khách hàng) ổn định và gần như không tìm thấy phòng trọ trống. Tuy nhiên, nếu căn cứ về mức độ sinh hoạt tiện ích (khép kín) cũng như an ninh ngày càng cao của đối tượng “Thượng đế trẻ” thì rất ít khu trọ (được xây từ nhiều năm trước) đáp ứng được.
Điều này dẫn tới hai hệ quả: một là, mức giá ở khu trọ bình dân (xây bán kiên cố, mái lợp tôn, vệ sinh chung tầng) giá thuê chỉ duy trì ở mặt bằng thấp, từ 800.000 – 1,2 triệu đồng/tháng (tùy diện tích, thời gian thuê); hai là, nhiều khách hàng tìm tới các khu trọ đang hình thành (chưa hoàn thiện) với mong muốn được thuê phòng đầy đủ tiện ích cơ bản và sẵn sàng bỏ ra số tiền thuê từ 1,5 – 2,2 triệu đồng/tháng.
Nếu xem xét các tiêu chí chung (gần chợ dân sinh, siêu thị, tiện giao thông di chuyển vào trung tâm) thì nhu cầu đầu tư xây nhà cho thuê hiện đang nhắm tới khu Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm) – một vùng hiện đang có tỷ lệ nhà trọ đạt “chuẩn khép kín” (cách gọi của người thuê nhà) còn khá thấp.
Khu vực này gần một loạt trường đại học như Mỏ địa chất, Tài chính – Ngân hàng Hà Nội, Học viện Tài Chính, Đại học Y Tế Công Cộng… cùng với hạ tầng cơ bản hoàn thiện khiến những mảnh đất thổ cư rộng chừng 150 – 200 m2 đang ráo riết được lên kế hoạch xây nhà cho thuê trong bối cảnh “khan” nguồn cung cho “Thượng đế”.
Chỉ 3 năm là thu hồi vốn?
Mặc dù quý IV đã cận kề nhưng vẫn có nhiều nhà đầu tư miệt mài tìm kiếm đối tác góp vốn để triển khai công trình nhà ở cho thuê càng sớm càng tốt.
May mắn hơn các nhà đầu tư vãng lai khác, Hải, một nhân viên làm trong ngành viễn thông được giao quyền quản lý khu đất rộng chừng 150m2 ở làng Đông Ngạc từ một gia đình người họ hàng xa vào trước năm 2010. Tới đầu năm ngoái, khi Đông Ngạc lên cấp (thuộc quận Bắc Từ Liêm) thì giá trị đất đai tại đây đã lên vùn vụt.
“Từ cuối 2014, rất nhiều người lui tới hỏi thuê lại mảnh đất này với thời gian kéo dài tối thiểu từ 3-5 năm và sẵn sàng trả giá thuê cao hơn những mảnh đất cùng đặc điểm ở quận Nam Từ Liêm. Nhưng tất cả đều bị tôi từ chối và gom vốn cùng với hai đồng nghiệp nửa dự tính đầu tư nhà trọ cho thuê. Tổng số vốn bỏ ra dự kiến khoảng 2,5 tỷ đồng và xác định chính xác mặt bằng giá lẫn nhu cầu phổ biến là chúng tôi tìm ra được thời điểm bắt đầu thu lợi nhuận” – Hải tỏ ra lạc quan.
Theo đó, sau khi lên khái toán cũng như phương án thiết kế công trình, nhóm đầu tư này có dự tính như sau: Tổng diện tích mảnh đất là 150m2 sẽ xây công trình 3 tầng, tổng cộng được 450m2 sàn x giá xây dựng 4 triệu/m2. Như vậy, riêng khoản xây dựng đã “ngốn” mất số tiền 1,8 tỷ đồng.
Với dự tính trên, chủ nhà sẽ có khoảng 15 phòng trọ khép kín (với cụm bếp nấu ăn riêng). Khảo sát nhanh sẽ thấy, giá phòng trọ cho thuê tại khu vực Đông Ngạc hiện dao động từ 900.000 – 1,2 triệu đồng/tháng/phòng rộng từ 12-15 m2. Nếu áp đơn giá này cho phương án kinh doanh của nhà đầu tư nêu trên thì khoảng thời gian thu hồi được vốn khá lâu (1,2 triệu x 15 x 12 = 216 triệu đồng doanh thu một năm. Tính ra, phải mất hơn 7 năm nhà đầu tư mới thu hồi vốn xây dựng ban đầu).
Tuy nhiên, Hải tỏ ra khá tin tưởng với phương án riêng của mình, cụ thể anh này phân tích đầu ra như sau: “Tôi sẽ cho xây khép kín và chuẩn bị sẵn các đường mạng, cáp truyền hình lẫn bình nóng lạnh bên trong. Khách nào có nhu cầu thì chỉ cần mua điều hòa và lắp đặt ngay. Thậm chí, một số phòng có thể sẽ lắp sẵn điều hòa và đủ nội thất cơ bản. Ngoài ra, sẽ có cả tổ bảo vệ 2 người túc trực 24/24, cộng thêm camera giám sát ngoài cổng nên an ninh rất tốt. Chính vì vậy, với mức giá đưa ra từ 1,6-2,2 triệu đồng/tháng, đã có rất nhiều sinh viên đang theo học trong địa bàn tìm tới đặt tiền cọc thuê nhà để giữ chỗ”.
Tính nhanh, giá phòng 2 triệu đồng/tháng, như vậy với 15 phòng trọ, một năm chủ nhà sẽ thu về số tiền khoảng 360 triệu đồng. Nghĩa là chỉ mất khoảng 3 năm, nhà đầu tư như Hải sẽ thu về số vốn ban đầu (1 tỷ đồng) và túc tắc hưởng lợi nhuận hàng tháng.
(Theo Thời báo kinh doanh)
Cùng Danh Mục :
Liên Quan Khác
Leave a Reply