Nếu có sẵn đất xây dựng thì đương nhiên chủ nhà chỉ cần xây nhà rồi hàng tháng thu tiền thuê. Còn nếu phải mua đất, thì việc kiếm được lời từ cho thuê nhà cũng không đơn giản, các chủ đầu tư cần phải lưu ý đến rất nhiều yếu tố:

Suất đầu tư cao nhưng giá cho thuê thấp

Để có được một khu nhà trọ có thể sinh lời, quy mô xây dựng tối thiểu cũng phải đạt từ 10 phòng trọ với diện tích trung bình từ 20m2 trở lên. Mỗi suất đầu tư cho 1m2 phòng trọ đã gồm nội thất cơ bản có giá từ 2 – 4 triệu đồng/m2 tùy theo loại hình nhà từ nhà cấp 4 đến nhà cao tầng.

Ngoài ra cũng phải tính đến việc, giá đất tại những nơi có tiềm năng cho thuê trọ như đất gần các trường đại học, các khu công nghiệp bao giờ cũng có mức giá ổn định và khá cao. Một số khu vực có tiềm năng xây dựng nhà trọ không quá xa trung tâm như Mỹ Đình, Từ Liêm, Cầu Diễn, Hoàng Mai… đã có giá thấp nhất khoảng từ 30 triệu/m2 với những miếng đất mặt ngõ…

Như vậy, số vốn đầu tư ban đầu cũng khá lớn, ít nhất cũng khoảng từ 2 đến 3 tỷ. Trong khi đó, giá cho thuê nhà trọ theo thị trường bình quân từ 1,5 – 3 triệu/tháng. Đó là chưa kể, tỷ lệ lấp đầy các phòng trọ cũng khó đạt 100% ở tất cả các thời điểm trong năm, nhất là thời kỳ nghỉ hè với các khu trọ dành cho sinh viên. Nếu không có sự tính toán, chuẩn bị kỹ lưỡng, các chủ đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng bỏ bạc tỷ nhưng phải lượm bạc cắc và lại càng khó đảm bảo được mức lợi nhuận nếu phải dùng vốn vay từ ngân hàng để đầu tư.

Chi phí phát sinh, khó quản lý và doanh thu thấp

Nếu chỉ xây xong nhà rồi cho thuê và đều đặn hàng tháng đến thu tiền thì ai cũng đổ tiền vào xây nhà trọ cho thuê. Trong quá trình cho khách thuê nhà, chủ đầu tư nào cũng sẽ phải đối mặt với vô số những phát sinh khó kiểm soát.

Theo lẽ thường, người đi thuê nhà hay có tâm lý nhà đi thuê, không phải của mình nên không cần giữ gìn. Do đó, các khu nhà trọ luôn phải đối mặt với tình trạng mau xuống cấp, hệ thống điện nước rồi các khu vệ sinh cũng rất nhanh hư hỏng. Các chủ đầu tư nếu muốn công trình không xuống cấp quá nhanh sẽ phải thường xuyên bỏ tiền cho các khoản phí sửa chữa hỏng hóc, vệ sinh chung…

Đó là chưa kể đến một loạt các vấn đề cũng phức tạp không kém khác như thủ tục đăng ký tạm trú, tạm vắng cho người thuê, an ninh khu nhà trọ, thành phần đối tượng thuê….

Để các khu trọ luôn trong tình trạng kín chỗ, đảm bảo doanh thu đều đặn, các chủ đầu tư sẽ phải thường xuyên bỏ thời gian quán xuyến nếu không, phải thuê người trực tiếp quản lý khu trọ. Sự đầu tư thời gian và các khoản chi phí phát sinh buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ.

Nhà trọ cho thuê vẫn là một phương thức kinh doanh hiệu quả, mang lại nguồn thu cho nhiều gia đình ở Hà Nội

Giá đất khó sốt nóng như kỳ vọng

Không ít nhà đầu tư có tâm lý xây nhà trọ cho thuê để giữ đất, khi nào được giá thì bán. Tuy vậy, khi thị trường bất động sản khó bùng nổ hoặc khởi sắc chậm chạp như hiện nay thì rất khó có khả năng xảy ra cơn sốt đất lần nữa.

Ngoại trừ trường hợp có vốn liếng cá nhân hoặc được thừa hưởng bất động sản thừa kế, nhà đầu tư nào chỉ có nguồn vốn vay ngân hàng để kinh doanh khu trọ sẽ gặp nhiều khó khăn nếu không tính toán kỹ. Việc đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi nhuận, doanh thu, chi phí, lãi vay với khấu hao là một bài toán rất khó để giải quyết.

Bên cạnh đó, các đối tượng thuê trọ ngày càng có yêu cầu cao hơn về chất lượng nhà cho thuê. Ngày càng có nhiều khu trọ mọc lên đồng nghĩa với sự cạnh tranh về chất lượng và giá cả giữa các khu trọ cũng ngày một gay gắt hơn. Điều này buộc các chủ đầu tư khu trọ luôn phải đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm để thu hút khách và tất nhiên họ sẽ phải chấp nhận khoản lợi nhuận hao hụt hơn.

Tuy nhiên, cũng cần nói thêm, khi mà loại hình BĐS cho thuê dành cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình chưa được Nhà nước chính thức triên khai thì các mô hình khu trọ giá rẻ vẫn được cho là một lựa chọn không thể thiếu với phần lớn người lao động.

Những yếu tố nêu trên là những yếu tố cơ bản cần phải lưu ý khi đưa ra quyết định đầu tư kinh doanh khu nhà trọ. Tuy có rất nhiều yếu tố phải cân nhắc nhưng một điều chắc chắn là việc kinh doanh khu nhà trọ có thể đem lại lợi ích dài lâu cho các chủ đầu tư nếu họ có sự tính toán kỹ lưỡng: Nguồn thu ổn định, lâu dài, sự gia tăng của giá bất động sản trong tương lai, tài sản đảm bảo không hao hụt…

Và tất nhiên, việc xây dựng các khu trọ cho thuê vẫn là một hạng mục đầu tư rất đáng để quan tâm.