Đầu tháng 7 tới sẽ là thời điểm Luật Kinh doanh BĐS với một số quy định mới có hiệu lực trong đó có việc quy định chủ đầu tư dự án phải được các tổ chức tài chính, tín dụng đứng ra bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ, chủ đầu tư các dự án BĐS trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được các ngân hàng thương mại đảm bảo năng lực thực hiện đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với các khách hàng trong trường hợpi chủ dự án không thể bàn giao nhà ở đúng như tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng.

Nếu chủ dự án không thực hiện bàn giao nhà ở đúng như tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì các ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại toàn bộ số tiền ứng trước cũng như các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết trước đó.

Mua nhà sau thời điểm 1/7, khách hàng có thể phải chịu mức giá cao hơn. Ảnh: kieuthanhson

Giới chuyên gia cho rằng, quy định này giúp hạn chế rủi ro cho các khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời giúp người mua tránh tình trạng từng xảy ra trước đây là nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở do hết vốn nên triển khai dự án chậm, thậm chí “bỏ của chạy lấy người” cùng với số tiền góp vốn lên tới hàng trăm tỷ đồng của người dân. Nhiều vụ việc thế này đã diễn ra gây bức xúc dư luận trong thời gian qua, điển hình là trường hợp các dự án như Tricon Towers ở Bắc An Khánh, Hoài Đức hay dự án B5 Cầu Diễn ở Từ Liêm hoặc Hesco ở Văn Quán, Hà Đông…

Dù vậy, không ít người mua nhà lại có tâm lý nghi ngại có thể họ sẽ phải mua nhà với giá cao hơn khi quy định này được áp dụng vì các doanh nghiệp BĐS đều cho rằng họ sẽ phải phân bổ chi phí bảo lãnh vào giá bán dự án. Dù chưa công bố chính thức về cách tính nhưng có thể khoản chi phí này sẽ rơi vào khoảng 2-3% giá bán căn hộ.

Về vấn đề này, theo ông Trần Ngọc Quang Tổng thư ký VNREA, thị tường BĐS hiện tại đang chịu rất nhiều tác động ngoài, trong đó, giá BĐS có tác động và bị chi phối bởi các chi phí, cách thức phân phối nhiều hơn là các yếu tố chính sách. Do đó, việc điều chỉnh một số quy định của nhà nước sẽ không phải là yếu tố mạnh gây tình trạng tăng giá của BĐS. Còn nếu xét về xu hướng, thì theo tôi, giá BĐS hoàn toàn có thể sẽ tăng cao hơn trong thời gian tới”.

Ở góc độ chủ đầu tư, theo bà Trần Hoài Anh – PTGĐ Công ty CP Đầu tư Hải Phát, khi chính sách này chính thức áp dụng, chi phí tài chính có thể sẽ rơi vào khoảng từ 2-3%. Thế nhưng, để được ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư cũng phải là đơn vị có uy tín, vì còn có một hợp đồng ràng buộc giữa hai bên. Mà các chủ dự án được tiếng là “có uy tín” thì trong những năm khó khăn của thị trường BĐS họ đã “vượt bão”, năng lực vì thế cũng tăng lên. Do đó, khả năng kiểm soát chi phí đầu vào của họ cũng sẽ tốt hơn rất nhiều so với con số 2-3% chi phí tài chính mà họ phải bỏ ra. Chính vì vậy, việc tăng giá chính xác là tăng theo thị trường chứ không phải là lý do phí bảo lãnh.

Có quan điểm tương tự bà Hoài Anh, theo ông Phạm Hải Đăng – Chủ tịch Keller Williams Commercial Northern Việt Nam thì, chi phí bảo lãnh chính là một yếu tố của chi phí giá thành đầu vào, chỉ có điều, việc nó có làm tăng tổng chi phí giá thành đầu vào trên 1 m2 giá bán hay không còn tùy thuộc vào tổng thể dự án. Trường hợp chủ đầu tư tiết kiệm được các khoản chi phí khác thì có khi giá bán lại còn giảm thêm.

Ông Đăng phân tích thêm: “Giá đầu ra sản phẩm của một dự án BĐS bên cạnh việc chịu ảnh hưởng bởi chi phí giá thành còn phải có yếu tố khác chi phối đó là sự cạnh tranh của thị trường, trong khi đó, muốn có lợi thế, nhà đầu tư phải coi trọng chất lượng và giá bán. Do vậy, để có thể cạnh tranh, chủ đầu tư khó có thể cứ muốn tăng là tăng được”.

Đại diện Đất Xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết thì cho rằng: “Một khi dự án được bảo lãnh sẽ khiến cho chi phí đầu vào sản phẩm tăng lên. Theo nguyên tắc của thị trường, nếu giá đầu vào tăng thì chắc chắn giá đầu ra của sản phẩm đâu đó cũng sẽ tăng theo tỷ lệ thuận. Nhưng tỷ lệ cụ thể là bao nhiêu thì tôi chưa thể khẳng định, có điều chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải tìm cách để bù đắp một phần chi phí đó”.

Thắc mắc quanh việc có nên gấp rút mua nhà trước ngày 1/7 hay không, ông Quyết nhận định: “Việc mua nhà trước hay sau thời điểm này cũng tùy vào sự lựa chọn của từng người mua. Tuy nhiên, tôi thấy có hai vấn đề ở đây, đó là, nếu người mua lựa chọn trước ngày 1/7 có thể sẽ có một số rủi ro nhất định, còn nếu họ mua sau 1/7 sẽ được ngân hàng bảo lãnh nhưng có thể phải chịu mức giá cao hơn”.