Trào lưu “tung hứng” cho các dự án địa ốc phía Tây, Tây Nam Hà Nội thuộc phân khúc giá rẻ, địa bàn mới khớp nối hạ tầng (nhưng vẫn thiếu tiện ích xã hội) dần trở nên bão hòa và được thay thế bởi dòng sản phẩm trung-cao cấp, vị trí tiệm cận các quận nội đô lịch sử.

Khu vực quanh các trục đường Phạm Hùng – Hồ Tùng Mậu – Phạm Văn Đồng và Hoàng Quốc Việt ngày càng trở nên chật chội bởi đủ loại dự án nhà ở mọc lên từ 2-3 năm nay. Từ nhà thu nhập thấp (NƠXH 30 Phạm Văn Đồng) cấp tập thi công, bán mua trước hạn đến nhiều ha đất dành xây nhà ở tái định cư, chung cư thương mại trung cấp (GreenStars 234 Phạm Văn Đồng hay Scitech 304 Hồ Tùng Mậu) chẳng khi nào vắng bóng công nhân, xe công trình.

Không thiếu cơ hội sinh lời?

Dự báo về thiên đường phía Tây thủ đô (huyện Từ Liêm cũ) với viễn cảnh trở thành điểm hẹn của các trụ sở, văn phòng kinh doanh, hành chính (giai đoạn 2011-2012) đến nay mới chuyển hóa thành dòng đầu tư vào các dự án từ NƠTM cho tới sàn thương mại dịch vụ.

Sức nóng của mỏ vàng địa ốc (kiếm lời nhanh chóng) còn được lực lượng kinh doanh, marketing nhà đất (các sàn giao dịch BĐS) đồn thổi, rỉ tai nhau về một số dự án NƠTM nằm san sát nhau trên trục Nguyễn Xiển (như Kim Văn – Kim Lũ, GoldenSilk hoặc cả NƠXH Tây Nam Linh Đàm).

Thậm chí, một khách hàng tên Hoàng Minh từng giao dịch tại sàn BĐS Mường Thanh còn mô tả: “Chỉ cần vào tên, đóng tiền cọc giữ suất thì ngay khi bước chân ra khỏi cửa sàn giao dịch đã có người sẵn sàng mua lại với mức chênh tối thiểu từ 50 -70 triệu đồng”.

Trong khi đó, anh Vũ Minh, làm trong ngành bưu chính thì chia sẻ: “Giữa năm ngoái, tôi cùng 3 đồng nghiệp khác đã cùng nhau góp vốn vào 2 dự án cao cấp ở dọc Phạm Hùng – Lê Đức Thọ. Tới đầu năm nay, cả nhóm nhanh chóng sang nhượng lại các suất đầu tư. Chỉ chưa đầy 6 tháng mà thương vụ này đã giúp chúng tôi gặt hái ngót 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư chậm chân (vì tâm lý đề phòng) lại rơi vào cảnh bị ngâm vốn vì giá thứ cấp đã bắt đầu đình đốn từ đầu quý II trở lại đây”.

Cơ hội kiếm tiền “siêu tốc” từ BĐS đang rộng mở hết cỡ với nhà đầu tư?!

Thế nhưng, theo dân lọc lõi thì kiểu đầu tư… nhặt tiền lẻ như trên bây giờ đã “lỗi thời”. Hiện tại, hay ít nhất trong khoảng thời gian từ nay tới cuối năm, kiểu “lướt sóng” căn hộ thuộc phân khúc giá từ 22-26 triệu đồng/m2 dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận đáng kể. Nhất là khi, bài toán bán được hàng của nhà phân phối đang đặt nặng việc so sánh giá cả giữa các dự án trong cùng phân khúc, cùng địa bàn.

“Dự án CT36 Định Công đang chào giá 23 triệu đồng/m2, thì bên FiveStar Kim Giang chắc hẳn sẽ phải… lên theo để cạnh tranh. Đây là chiến lược kinh doanh bất thành văn” – anh N, một nhân viên kinh doanh của sàn giao dịch độc quyền phân phối dự án tại số 2 Kim Giang thừa nhận.

Gần đường Kim Giang hiện có dự án Videc Tower (283 Khương Trung) cũng đang được đội ngũ nhân viên bán hàng tô vẽ về độ hấp dẫn của sản phẩm (hứa hẹn sẽ tăng giá trong ngắn hạn) mỗi khi có khách đầu tư tỏ vẻ “ưng”. Hay như dự án 69 Triều Khúc, dù thi công chậm chạp hay lùm xùm vì để VLXD rơi tự do vẫn được nhà phân phối giục khách nhanh chóng đóng tiền vì sắp tăng giá.

Chiến lược “đánh nhanh rút nhanh…”

Cuối năm ngoái, không ít chuyên gia lên tiếng cho rằng hoạt động đầu tư BĐS trong năm 2015 sẽ mạnh mẽ trở lại. Quan điểm này xuất phát từ cơ sở là hệ thống pháp luật nói chung cũng như các định chế, quy định quản lý phát triển BĐS nói riêng đã được bồi đắp và bổ khuyết kịp thời.

Bên cạnh đó, sự cộng hưởng của nhiều yếu tố như dòng tiền ngoại (người nước ngoài được mua, sở hữu nhà đất; nguồn kiều hối, các quỹ đầu tư ngoại quốc…), gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, niềm tin của người mua nhà và cuối cùng là sự điều tiết chính sách tiền tệ – đầu tư của hệ thống ngân hàng…

Kết thúc 5 tháng đầu năm nay, dự báo trên đã đúng, nhưng chưa đủ khi còn tồn tại vấn đề minh bạch thông tin, giá trị sản phẩm (hay còn gọi là tiền chênh, suất chênh) đi kèm mãi lực đầu tư BĐS. Không ít dự án công khai giá chênh mua suất căn hộ (đơn cử 125 Hoàng Ngân, 30 Phạm Văn Đồng…từng được TBKD phản ánh). Ngoài ra là tình trạng chủ dự án không nhận được phản ánh về đơn vị phân phối đã tự ý thu tiền chênh thông qua những bản hợp đồng tư vấn “dưới gầm bàn”…

Diễn biến trên còn nặng nề hơn nhiều ở phân khúc cao cấp bởi sức mạnh của truyền thông bán hàng lẫn dấu hiệu trở lại của đầu cơ, găm hàng tích trữ. Như trường hợp gần đây, một dự án cao cấp nằm gần bến xe Mỹ Đình bán hàng công khai (dù chưa đủ điều kiện pháp lý) là một điển hình.

Còn với các nhà đầu tư, cụ thể là những người nhiều tham vọng nhưng đồng vốn eo hẹp, chỉ xoay quanh mức 1-2 tỷ đồng thì việc đầu tư theo kiểu “đánh nhanh, thắng gọn” được họ chắt lọc rất kỹ, thậm chí nung nấu trong một thời gian khá dài trước khi quyết định.

Một nhà đầu tư tên Đức sắp tuổi ngũ tuần tổng kết: “Đầu tư ngắn hạn những dự án cao cấp hoặc trung cấp đòi hỏi phải có sự hiểu biết thực sự, còn lại, may mắn chỉ chiếm một phần rất nhỏ, khoảng 1%. Nhiều nhà đầu tư vừa qua đã “trúng lớn” khi đầu tư vào một số dự án như HomeCity Trung Kính, 75 Tam Trinh hay CT36 Định Công.”

Tuy nhiên, một điều cần lưu ý đó là, với những dự án chưa rõ năng lực – sức mạnh tài chính của chủ đầu tư thì nhà đầu tư luôn xuất hiện rất nhanh và rút lui cũng nhanh không kém.