Việc chuyển đổi phân khúc kinh doanh khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn
Nếu như trước đây nhiều doanh nghiệp xin được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì trong năm nay, xu hướng này đang diễn biến ngược lại. Cùng với đó, việc xin chẻ nhỏ căn hộ khiến giới chuyên gia lo ngại sẽ dẫn thị trường đến những khó khăn trong tương lai gần, tại những phân khúc nhà ở cụ thể.
Năm 2015 ghi nhận hàng loạt dự án mới, dự án tái khởi động tham gia thị trường bất động sản. Nếu như cuối năm ngoái, nhiều doanh nghiệp tha thiết muốn làm căn hộ giá rẻ, xin được chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì thời gian gần đây xu hướng này đi theo chiều ngược lại.
Điểm lại trong khoảng 8 năm trở lại đây, doanh nghiệp địa ốc vẫn rơi vào vòng luẩn quẩn, kiểu như nông dân với bài toán ‘trồng – chặt – chặt – trồng’ để chạy theo thị trường, trong khi các dự án mới cứ nối đuôi nhau ra đời. Mới đây nhất, Tập đoàn Đất Xanh đã tổ chức triển lãm để công bố 20 dự án bất động sản đã và sẽ đầu tư. Theo kế hoạch từ nay đến năm 2020, mỗi năm tập đoàn này sẽ có khoảng 15.000 sản phẩm gia nhập thị trường.
Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường quý III/2015 của Savills Việt Nam cũng cho thấy, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn tiếp tục đà hồi phục tốt đặc biệt là nguồn cung dồi dào. Tính đến hết quý III vừa qua, thị trường sơ cấp tại Tp.HCM đã có khoảng 30.500 căn hộ, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp, vị trí tại khu vực trung tâm. Đơn cử 10.000 căn hộ của dự án Vinhomes Central Park, 3.000 căn hộ tại dự án Masteri Thảo Điền, 1.200 căn hộ của dự án Scenic Valley, hay 6.500 căn hộ của dự án Sarimi (KĐT Sala – Đại Quang Minh), rồi 1.860 căn hộ tại dự án The Sun Avenue…
Savills ước tính, từ nay đến năm 2017, riêng Tp.HCM sẽ có tới 57.500 căn hộ gia nhập thị trường. Trong số này, khoảng 33% lượng cung dự kiến được hoàn thành trong giai đoạn 2015-2016. Mặc dù quý III vừa qua thị trường ghi nhận khoảng 5.220 căn hộ được giao dịch thành công, tăng khoảng 4% theo quý và 59% theo năm, nhưng đáng lưu ý là tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường lại giảm 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Một điểm đáng chú ý khác là sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc biệt thự, nhà liền kề.
Cụ thể, trong quý III năm nay, các nhà đầu tư đã tung ra thị trường khoảng 930 căn. Tổng nguồn cung tính đến quý III vào khoảng 1.680 căn, tăng 47% theo quý và 142% theo năm. Trong đó, quận 9 là địa bàn thay thế vai trò của quận Gò Vấp trong trở thành nơi có nguồn cung lớn nhất tại phân khúc này.
Khách hàng dự buổi ra mắt một dự án bất động sản thuộc phân khúc cao cấp
Tuy nhiên, cũng tương tự như ở thị trường căn hộ cao cấp, phần lớn các chủ đầu tư đều hướng đến việc chuẩn sao (3, 4, 5 sao hoặc resort) với giá bán rất cao theo chuẩn sao tương ứng. Chẳng hạn, vào trung tuần vừa qua, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền đã công bố dự án biệt thự sinh thái Lucasta với mức giá dao động từ 7,8-15,3 tỷ đồng/căn biệt thự song lập và 9,6-25,5 tỷ đồng/căn biệt thự đơn lập.
Mức giá mà Khang Điền đưa ra đối với dự án nêu theo các chuyên gia sẽ rất khó bán. Bởi dự án này tuy ở quận 9 và có hạ tầng giao thông tốt nhưng tiện ích ngoại khu của khu vực quanh dựa sn chỉ ở tầm cơ bản, không phù hợp với đối tượng khách hàng cao cấp.
Trong khi thông tin từ kỳ họp Quốc hội đang diễn ra cho thấy bức tranh kinh tế của Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn, do đó kỳ vọng vào các chính sách để hỗ trợ cho thị trường bất động sản trong thời gian tới rất khó.
Thực tế, thời gian qua tính thanh khoản của thị trường chỉ vụt lên sau một thời gian dài đóng băng, và chủ yếu tập trung tại các dự án được hỗ trợ bởi gói 30.000 tỷ đồng; giá bình dân, thị trường cũng tốt lên khi lãi suất ngân hàng xuống mức rất thấp.
Trên cơ sở đánh giá sức cầu, không ít chuyên gia cho rằng những dự án có giá bán dao động từ 3-5 tỷ đồng/căn hộ (diện tích 75-80m2) hiện tại không phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận khách hàng. Phần lớn chủ đầu tư bất động sản cao cấp đều kỳ vọng vào nguồn khách ngoại, Việt kiều và những nhà đầu tư sẵn tài chính mua để cho thuê lại.
Ước tính, tại Tp.HCM hiện có khoảng 25% lượng căn hộ cao cấp được các nhà đầu tư nhỏ lẻ mua để cho thuê lại. Tuy nhiên, việc nhà đầu tư đổ xô vào phân khúc này cũng dấy lên mối lo ngại về tình trạng bội thực nguồn cung.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất ddoognj sản Tp.HCM, đánh giá hiện nay nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc có sự phát triển bền vững đồng thời là trụ cột của thị trường. Dòng sản phẩm thuộc phân khúc này cơ bản đáp ứng đúng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng.
Thực tế, với quy mô dân số từ 8-10 triệu người, phần lớn trong độ tuổi lao động, nhu cầu nhà ở hợp túi tiền tại Tp.HCM là rất lớn, nhưng hiện nay vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Nguyên nhân các chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở giá rẻ chủ yếu do lợi nhuận không cao.
Do đó, theo ông Châu, để nhóm khách hàng trẻ tham gia sâu hơn vào phân khúc bất động sản cao cấp phải có chính sách hỗ trợ tài chính từ các chủ đầu tư cũng như các nhà băng. Còn nếu chỉ thuần túy vay-mua theo cơ chế thị trường như hiện nay sẽ rất khó. Trong ngắn hạn, phân khúc cao cấp sẽ chỉ là sân chơi cho những doanh nghiệp uy tín trên thị trường, những dự án có vị trí đắc địa…
Ông Đoàn Chí Thanh, TGĐ Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn đánh giá, việc các chủ đầu tư đổ xô vào phân khúc bất động sản cao cấp có thể đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường. Bởi có đến 60% dân số Tp.HCM là công dân trẻ, họ có nhu cầu rất lớn về nhà ở, nhưng thu nhập lại chỉ ở mức trung bình. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này hiện đang rất hạn chế, đây chính là một thực tế rất đáng báo động…
(Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính)
Cùng Danh Mục :
Liên Quan Khác
Leave a Reply