Nhà thương mại – chung cư cũ, cán cân nghiêng về đâu ?
Báo động nhiều năm qua về chất lượng xuống cấp tới mức nguy hiểm của những tập thể cũ tồn tại xuyên thế kỷ; cảnh báo dồn dập ngay trong năm 2015 về nhà thương mại giá rẻ mới hoạt động ít năm – cán cân “ưu tiên” giữa hai loại nhà đã phần nào rõ nét.
Cùng thời điểm này của năm 2014, điểm nhấn của thị trường nhà đất Hà Nội chính là cơn lốc những dự án nhà ở giá rẻ và trung bình bao trùm giới đầu tư lẫn người có nhu cầu bức thiết về nhà ở.
Đáng chú ý, các dự án đa số đều ghi nhận thanh khoản đáng nể và lợi suất “lướt sóng” rất hấp dẫn cho cá nhân nhà đầu tư kinh doanh địa ốc.
Cán cân “ưu tiên” giữa 2 loại nhà cũ – mới đã được xác định lại
“Pha loãng” chung cư bình dân
Có thể dẫn ra rất nhiều trường hợp điển hình ở các góc địa bàn Thủ đô. Tiêu biểu, dự án chung cư 283 Khương Trung được bán cho cả những cán bộ chiến sỹ công an với giá gốc vào khoảng 10 triệu đồng/m2.
Được cho là có lợi thế về mật độ xây dựng và cơ sở hạ tầng xã hội, chung cư 21 tầng (VIDEC làm chủ đầu tư) bán khá “chạy” dù tương lai tắc nghẽn ngay trong con phố chật chội kèm theo chợ dân sinh gần sát.
Dự kiến bàn giao vào quý II/2015, dự án này liên tục được phân phối với các tên gọi khác nhau tương ứng với từng hạng mục riêng (Videc Tower; Star Tower Valiant Complex) nhiều tháng qua.
Thông tin do lực lượng bán hàng đăng tin là ngày bàn giao được đẩy lùi tới… tháng 7/2017. So mức giá gốc 10 triệu đồng/m2, giá thị trường căn hộ nơi đây đã có lúc cán mốc 28 triệu đồng/m2 nhưng bắt đầu có xu hướng giảm về 24-25 triệu đồng/m2, tín hiệu “xả hàng” của lực lượng thứ cấp.
Ngoài ra, trong rổ giá rẻ còn có CT Number One (Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội) với tầm tiền “siêu rẻ”, công bố chỉ từ 11,5 triệu đồng/m2 đã gồm VAT và nội thất cơ bản; chung cư Viện 103 (Thanh Trì) có giá chào ban đầu khoảng 13,9 triệu đồng/m2 đã gồm VAT, phí bảo trì; Gemek Tower (KĐT Lê Trọng Tấn – Geleximco) có giá mở bán 13,1 triệu đồng/m2 (805/hơn 1.200 căn được hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ đồng) dù mang danh cao cấp (!). Hay Văn Phú Victoria (13-15 triệu đồng/m2), KĐT Kim Văn – Kim Lũ (Hoàng Mai) với dấu ấn “giá rẻ – mua chênh” suốt trong năm 2014 tới quý II/2015…
Cũng ở mức giá rẻ, là T1 Thăng Long Victory (Hoài Đức); HH3 Linh Đàm (Hoàng Mai); Rice City Sông Hồng (Long Biên)… Thậm chí, theo tâm lý người cần nhà ở, những dự án NƠXH như Ecohome (Bắc Từ Liêm), 143 Trần Phú (Hà Đông) hay Đồng Mô cũng được liệt vào hàng giá rẻ, nhưng hiếm vì nguồn cung eo hẹp cho sản phẩm ở vị trí đắc địa…
Tuy nhiên, nhận định của rất nhiều cá nhân đầu tư dự án nhà giá rẻ đều đồng quy ở một điểm: Lợi nhuận (từ chuyển nhượng) các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai kiểu này đã bão hòa từ giữa năm 2015.
Định tính, định lượng cho chung cư cũ
“Cạnh tranh nguồn cung cùng loại gia tăng dẫn tới kỳ vọng lợi nhuận buộc phải hạ xuống theo. Rồi sự cố liên tiếp xảy đến tới chung cư cao cấp lẫn bình dân, trung cấp (cháy nổ, rơi cửa sổ, xuống cấp nhanh sau bàn giao, bong tróc cầu thang…) đã khiến tỷ trọng giao dịch thành công lao dốc trầm trọng” – ông Phúc Vinh, nhà đầu tư kiêm chủ DN BĐS ở quận Cầu Giấy cho biết.
Tồn tại xuyên thế kỷ, những công trình tập thể – chung cư cũ (phổ biến 2-5 tầng) ở Thủ đô vẫn lặng lẽ phục vụ hàng triệu dân Hà thành bất chấp mưa nắng thời gian. Quy chiếu theo lựa chọn của khách hàng, sản phẩm “tuy cũ nhưng vẫn tốt chán” chưa lúc nào yếu thế so với hàng triệu căn hộ thương mại mới mọc lên chừng 10 năm trở lại đây.
Báo cáo gần nhất của Sở ngành Hà Nội cho thấy quyết tâm của nhà chức trách đối với hoạt động cải tạo, xây dựng lại những block nhà đang “báo động đỏ” về chất lượng công trình – ảnh hưởng tới an toàn cuộc sống của người sinh sống lẫn cảnh quan đô thị.
Về “nguồn hàng” chung cư cũ (theo cách gọi của thị trường), hiện Hà Nội có khoảng 1.516 chung cư cũ quy mô 2-5 tầng, riêng 4 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) còn 935 nhà chung cư cũ.
Báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới cho hay, tại Hà Nội, có 23 khu tập thể cũ 4-5 tầng (được xây dựng trước năm 1991), tổng diện tích khoảng một triệu mét vuông phục vụ hơn 30.000 hộ dân.
Sự nguy hiểm của những công trình nhà ở sập xệ, cũ nát, già nua đã được cơ quan chức năng liên tục nhắc tới từ nhiều năm qua. Đồng thời, gian nan, tiến độ (sửa chữa, cải tạo xây mới) các block nhà “đáng báo động” ở Thủ đô cũng được đề cập, tìm hướng giải quyết (nhưng kết quả chỉ dừng ở mức… quá chậm).
“Sống ở chung cư tập thể cũ, rõ ràng là đáng lo. Bởi nhà nhà cơi nới chuồng cọp, đua ban công – lan can dẫn tới thay đổi chất tải công trình. Nhưng so sánh một cách công bằng, với tuổi đời ngót nửa thế kỷ, công nghệ xây dựng cũ, tỷ lệ xảy ra tai nạn (sập, đổ, bong tróc, thấm dột…) ở tập thể cũ rõ ràng “không thấm gì” với chung cư mới xây” – anh Hoàng Nguyên, một kỹ sư công trình sống tại tập thể ở quận Hai Bà Trưng phân tích.
Ngoài ra, với những gia đình trẻ có kinh tế vừa đủ như vợ chồng chị Nga (ở Cầu Giấy), mức giá mua lẫn thuê chung cư cũ hoàn toàn đáng lựa chọn. Căn hộ mới xây, rẻ thì cũng 1,2-1,8 tỷ đồng mới tạm ở được. Trong khi ở mức 800 triệu – 1 tỷ có thể chọn được nhiều căn tập thể cũ còn chất lượng tốt.
Theo Cafeland
Cùng Danh Mục :
Liên Quan Khác
Leave a Reply