Đầu tư chung cư cũ : “Miếng bánh ngon” không dễ chia phần
Nhiều ý kiến cho rằng, một trong những cơ hội để kiếm lời cho doanh nghiệp bất động sản đó là cải tạo, đầu tư các dự án chung cư cũ thuộc khu vực trung tâm TP. Mặc dù vậy, thực tế đã cho thấy, “miếng bánh ngon” này không hề dễ chia phần.
Nhu cầu cấp bách
Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực đã cho rằng, hiện số chung cư được xây dựng ở Tp.HCM từ trước năm 1975 đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng và có thể sẽ sập mà không báo trước nên việc cải tạo, đầu tư vào các dự án chung cư cũ này là một điều vô cùng bức thiết.
Theo thông tin ghi nhận được từ phía Sở Xây dựng Tp.HCM, đã có khoảng 270.000m2 chung cư cũ do không đảm bảo an toàn đã được tháo dỡ bởi TP trong giai đoạn 2011-2015.
Tuy nhiên, so với kế hoạch đặt ra thì con số này mới chỉ đạt 60%. Số chung cư hiện có trên địa bàn TP ước tính khoảng 1.200 chung cư và có tới hơn 500 nhà tập thể, chung cư có quy mô trên 50.000 căn hộ được xây từ trước năm 1975 và tập trung chủ yếu ở các quận nội thành như quận Bình Thạnh, quận 1, quận 10, quận 4, quận 3…
Đến năm 2020, sẽ có 29 dự án chung cư xuống cấp, cũ nát theo kế hoạch sẽ được TP tập trung thay thế, di dời và xây dựng lại. Song, áp lực ngân sách nhà được sẽ được giảm đi rất nhiều nếu đưa ra chính sách phù hợp cho kế hoạch này để thu hút sự tham gia từ khu vực tư nhân.
Song song với đó, có một số lượng không hề nhỏ các doanh nghiệp phát triển BĐS dành nhiều sự quan tâm tới hạng mục cải tạo, đầu tư vào chung cư cũ từ một vài năm trở về trước cho đến nay. Tuy nhiên, các doanh nghiệp khó có thể đạt được kết quả đã đặt ra như mong muốn mặc dù sản phẩm luôn được đảm bảo về tính thanh khoản bởi hầu hết các dự án này đều thuộc khu vực trung tâm và cũng khá hạn chế về mặt quỹ đất.
Các dự án cải tạo chung cư cũ là “miếng bánh ngon” nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng được chia phần. Ảnh: Quý Hòa
“Miếng bánh ngon” nhưng chỉ có thể đứng nhìn
Nói về câu chuyện đầu tư, cải tạo chung cư cũ, có thể kể tới dự án đầu tư xây mới chung cư 192 Nam Kỹ Khởi Nghĩa (quận 3), kể từ thời điểm dự án được khởi đầu cho tới lúc được “mọc lên” cũng đã gần 7 năm và giữa doanh nghiệp và một vài cư dân ở đây vẫn còn “lục đục” về chuyện tiền bồi thường. Những vướng mắc này cũng chính là những trở ngại lớn nhất trong quá trình tham gia đầu tư hạng mục hấp dẫn này của các doanh nghiệp BĐS.
Tổng giám đốc Công ty TNHH Kim Hoàng Minh, một đơn vị theo đuổi nhiều dự án chung cư cũ trên địa bàn Tp.HCM, ông Cao Thanh Hoàng cho hay, công ty ông trong suốt những năm 2012-2014 đều không thành công khi tiếp cận 3 dự án chung cư cũ. Nguyên do chính của việc này đó là do không thể đi đến thống nhất về phương thức bồi thường cũng như giá bồi thường với cư dân.
Ông Hoàng cho biết, khâu đền bù của những dự án này đều do doanh nghiệp và người dân tự điều chỉnh với nhau mặc dù thường thuộc diện chỉnh trang đô thị của TP.
Theo ý nhận định từ phía đại diện nhà đầu tư, đầu tư vào chung cư cũ so với những dự án mới hoàn toàn sẽ có nhiều tiềm năng hơn bởi doanh nghiệp không phải chi ra nhiều khoản để thuê, mua đất và chi phí chỉnh trang, xây dựng cũng không lớn song ngược lại, mức đền bù phải bỏ ra lại quá cao.
Đơn cử như một dự án mà Kim Hoàng Minh đã từng tiếp cận ở quận 3, mức đền bù mà người dân ở chung cư này đưa ra lên tới 60-70 triệu đồng/m2.
Không chỉ có tiền đền bù, phương thức tái định cư tại chỗ cũng được không ít người dân áp dụng để vừa có tiền, vừa có nhà với mức hoán đổi 100n2 sàn chung cư cũ đổi lấy 150m2 sàn ở chung cư mới của dự án sau chỉnh trang, xây dựng (tỷ lệ 1:5). Ông Hoàng chia sẻ: “Mỗi hộ dân, mỗi ý kiến lẫn yêu cầu khác nhau nên sẽ rất khó cho doanh nghiệp thực hiện”.
Ông Nguyễn Văn Đực nhận định, để đảm bảo tính hiệu quả cho khoản đầu tư vào chung cư cũ, không những cần sự vào cuộc của các cơ quan quản lý, người dân tại các chung cư này cũng cần thiết phải ý thức về việc chỉnh trang cho khu căn hộ đã xuống cấp của mình vì cư dân cũng là những người được lợi. “Hơn nữa, doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư, cải tạo chung cư cũ nhưng ít nhất, cơ quan quản lý nhà nước phải cho tăng quy mô dân số”, ông Đực nhấn mạnh.
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), TS. Đỗ Thị Loan cho biết, có không ít doanh nghiệp hội viên thuộc HoREA trước đây cũng rất quan tâm đến cải tạo, đầu tư chung cư cũ ở khu vực nội thành Tp.HCM và thảm đỏ cũng đã được các cơ quan quản lý cấp quận trải rộng với các nhà đầu tư. Song, khi đi vào thực tế, việc triển khai lại vướng vào vô số điều không muốn có. Theo quy định hiện nay, doanh nghiệp được cho phép tăng hệ số sử dụng đất và tăng chiều cao công trình đối với những dự án này nhưng không được tăng về quy mô dân số.
Chẳng hạn, đối với một chung cư với quy mô 3.000 dân, sẽ rất khó để bán sau khi cải tạo vì tình trạng diện tích lớn của căn hộ sẽ xảy ra nếu chỉ được phép tăng 2 chỉ số trên.
Bởi vậy, dân số buộc phải tăng lên vì bên cạnh số lượng căn hộ phục vụ cho 3.000 hộ dân tái định cư sinh sống, những căn hộ mới được “dôi ra” sau xây dựng sẽ phải phục vụ cho mục đích thương mại.
Bà Loan cho rằng, nhà đầu tư chỉ mạnh dạn đầu tư khi thấy hiệu quả nên quy mô dân số nhất định phải tăng tương thích với chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất. Đến lúc đó, hoặc là Nghị định cải tạo chung cư cũ có thể đi vào thực tế cuộc sống, hoặc là sẽ gặp thất bại.
Nhìn nhận từ góc độ quản lý nhà nước, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh lý giải, việc tăng quy mô dân số chắc chắc sẽ gây ảnh hưởng tới độ nén dân số của một số đô thị cũng như xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực bởi các chung cư cũ này hầu hết nằm ở các quận nội đô.
Phần diện tích tăng thêm sau xây mới của nhiều chung cư cũ được sử dụng làm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê vẫn sẽ đảm bảo mật độ dân cư của khu chung cư đó.
Tuy nhiên, cơ quan quản lý địa phương mới có quyền quyết định về việc tăng hay không tăng, trong quá trình cải tạo, đầu tư chung cư cũ thì doanh nghiệp vẫn có thể kiến nghị. Mặc dù vậy, điều này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại, thời gian thực hiện dự án sẽ kéo dài hơn do những thủ tục đầu tư phải tăng thêm.
(Theo Doanh nhân Sài Gòn Online)
Cùng Danh Mục :
Liên Quan Khác
Leave a Reply