Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các cái hiệp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người dùng đất phải được công chứng, chứng nhận, gồm: hiệp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền dùng đất và tài sản gắn liền có đất.

Những quy định mới cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất

Các loại thuế, phí nào phải nộp khi bán nhà?

Theo quy định của luật pháp hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền mang đất, bạn phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật):

• Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều hai Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là 1 trong những đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban quần chúng thức giấc, thành thị trực thuộc Trung ương ban hành)

• Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập tư nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền dùng đất và tài sản gắn liền có đất cũng là 1 trong những mẫu thu nhập chịu thuế. sở hữu hai cách thức xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền dùng đất và tài sản gắn liền có đất phải nộp như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

• Giá bán: là giá ghi trên giao kèo chuyển nhượng;
• Giá mua: Là giá tìm được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng tậu bán. Đối với nhà ngồi dưng có nguyên do trong khoảng nhận chuyển nhượng, tìm lại thì căn cứ vào thủ tục thực hành trách nhiệm tài chính mang Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền có, quyền sử dụng nhà ở.

Giấy má mua đất với bắt đề xuất công chứng?

Bên cạnh đó, văn bản về thừa kế quyền dùng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền mang đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc công chứng thực ngày nay những doanh nghiệp hành nghề công chứng, việc chứng nhận thực hiện tại ủy ban quần chúng cấp xã.

Tài sản gắn liền mang đất cũng cần được công chứng.

Có được phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng?

Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền dùng đất được “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền tiêu dùng đất đã thế chấp nếu như được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Như vậy, bạn được phép bán nhà đang thế chấp giả dụ thỏa thuận được có ngân hàng và được đồng ý. Việc mua bán nhà trong trường hợp này hoàn toàn là do thỏa thuận giữa các đối tác, không trái pháp luật. Bạn cộng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản với thể lập ký hợp đồng ba bên can dự việc trả tiền tiền mua căn hộ giữa bên bán và bên sắm cũng như việc trả tiền tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.

Giả dụ số tiền bán nhà rộng rãi hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. nhà băng sẽ thực hiện hồ sơ xóa thế chấp và trả lại giấy má sở hữu nhà cho bạn. Bạn và bên mua ký hợp đồng về việc trả tiền khoản tiền mua nhà còn lại, sau lúc đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Sau lúc nhận được giấy má nhà, 2 bên sẽ thực hành giấy tờ mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?

Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn tiêu dùng nhà chung cư được xác định căn cứ cấp Dự án vun đắp và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp thức giấc nơi có nhà chung cư.

Theo khoản hai Điều này, lúc nhà chung cư hết niên hạn dùng theo quy định của luật pháp về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, sở hữu nguy cơ sập đổ, ko bảo đảm an toàn cho người dùng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh giấc phải tổ chức kiểm định chất lượng Dự án nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Trường hợp phá tháo để vun đắp lại nhà chung cư thì các chủ nhân được tiếp tục thực hành quyền dùng đất với nhà chung cư đó; trường hợp phá tháo dỡ để vun đắp Dự án khác thì việc xử lý quyền dùng đất sở hữu nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của luật pháp về đất đai.

Như vậy, thời hạn tiêu dùng nhà chung cư cụ thể được xác định căn cứ vào cấp Công trình vun đắp và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền. Quy định của Luật nhà ở đã nêu rõ giả dụ chung cư vẫn còn an toàn thì vẫn được tiếp diễn tiêu dùng tương ứng sở hữu thời hạn kiểm định; hoặc nếu hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựng lại phù hợp có quy hoạch để tiếp diễn vun đắp (nếu thích hợp có quy hoạch).

Trường hợp chung cư không còn đảm bảo an toàn, không phù hợp quy hoạch đề xuất ủy quyền cơ quan có thẩm quyền để phá tháo dỡ thì người sở hữu chung cư cũng được xếp đặt tái định cư theo quy định.

Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý như nào?

Theo khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định cá nhân, đơn vị có hành vi “xây dựng Dự án trên đất không được phép xây dựng” sẽ bị phạt tiền từ 40 đến 50 triệu đồng.

Do đó, ví như bạn xây lại nhà trên thửa đất mà chưa được sự bằng lòng của các cơ quan nhà nước với thẩm quyền mang thể bị xử phạt hành chính theo quy định; bên cạnh đó còn bị đề nghị khôi phục trạng thái của đất trước lúc vi phạm, như túa nhà, công trình… đã vun đắp trên đất hoặc bị thu hồi đất.

Vì vậy, trong trường hợp gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở hoặc Công trình phụ trên đất nông nghiệp, trước hết phải làm cho hồ sơ xin chuyển mục đích tiêu dùng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước sở hữu thẩm quyền.

Xây nhà, nhập hộ khẩu, việc nào nên làm trước?

Trong sổ hộ khẩu với bắt buộc xác định rõ đơn vị hành chính, tuyến phố phường, số nhà, xác định rõ được chỗ ở hợp pháp và công dân có bổn phận tới để làm cho hồ sơ điều chỉnh khi sở hữu đổi thay.

Theo Nghị định 56/2010/NĐ-CP, hồ sơ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền với của công dân là một trong những giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc hồ sơ về quyền với nhà ở; thủ tục về quyền dùng đất ; giấy phép xây dựng; giao kèo sắm bán nhà ở;…

Tương tự, chưa xây nhà trên đất thì ko mang đủ giấy chứng nhận quyền với nhà ở, giấy phép vun đắp theo quy định của pháp luật về vun đắp, hồ sơ về quyền dùng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã sở hữu nhà ở trên đất đó) để đăng ký hộ khẩu trên mảnh đất của bạn.

Do đó bạn phải vun đắp nhà trước rồi bạn thay đổi nơi đăng ký thường trú từ nhà bác mẹ đẻ sang nhà mới của hai vợ chồng, theo Điều 23 Luật trú ngụ (Người đã đăng ký thường trú mà đổi thay chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng, diễn ra từ ngày chuyển tới chỗ ở hợp pháp mới sở hữu phận sự khiến cho giấy tờ đổi thay nơi đăng ký thường trú).