Ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc công ty JLL Việt Nam, nhận định rằng chúng ta đang trong giai đoạn đầu của sự phục hồi của thị trường bất động sản sau nhiều năm khó khăn và vì thế vẫn còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường.

Trả lời trong buổi giao lưu trực tuyến của báo Tuổi Trẻ diễn ra mới đây tại TP.HCM, ông Phạm Quốc Thanh – Phó tổng giám đốc Ngân hàng TMCP HDBank cho biết, nếu dự thảo này được ban hành, tốc độ phát triển của thị trường BĐS có thể chậm lại so với giai đoạn trước đó do nguồn vốn tài trợ từ trực tiếp ngân hàng vào các dự án sẽ bị hạn chế. Kể cả nguồn vốn huy động từ người mua nhà mà phần lớn cũng xuất phát từ tín dụng của ngân hàng cũng sẽ bị suy giảm.

Nhận định chung từ các chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp địa ốc về việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy khách hàng và nhà đầu tư bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực nhất khi ngân hàng siết vốn vào BĐS theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, nhiều khả năng lãi suất cho vay sẽ cao, giá bất động sản tăng, vay mua nhà sẽ khó khăn, từ đó nhu cầu đầu tư mua đi bán lại sẽ giảm sút gây khó khăn cho thị trường.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, tổng giám đốc công ty địa ốc Lê Thành, cũng cho rằng nếu ngân hàng nhà nước ban hành thông tư 36 sửa đổi siết một phần vốn vào thị trường bất động sản, nó sẽ ảnh hưởng ngay lập tức trong ngắn hạn đối với thị trường. Các chủ đầu tư sẽ khó vay vốn hơn, đồng thời những người mua bất động sản để kinh doanh cũng sẽ khó vay vốn hơn từ đó nhu cầu đầu tư mua đi bán lại sẽ giảm sút gây khó khăn cho thị trường.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu đưa ra dự báo, lãi suất cho vay BĐS trong thời gian tới nếu việc sửa đổi Thông tư 36 được thực hiện sẽ có khả năng gây bất lợi cho các nhà kinh doanh và đầu tư BĐS và cả người mua vì giá BĐS có thể sẽ tăng và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc công ty Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam, việc siết tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và chung quy lại mọi thiệt hại sẽ đổ lên đầu khách hàng.

“Chủ đầu tư sẽ tăng giá bán để dùng phần đó trả lãi suất cho ngân hàng. Sau đó ngân hàng sẽ chạy những chương trình cho khách hàng vay với lãi suất rẻ nhưng thực ra khách hàng vẫn là người phải trả hết phần chênh lệch lãi suất cao đó cho chủ đầu tư”, ông Toản cho biết.

Cùng chung nhận định trên, đại diện một doanh nghiệp BĐS khác cũng cho biết giá bất động sản trong thời gian tới chắc chắn có nhiều biến động, có khả năng phải tăng nếu Thông tư 36 sửa đổi của NHNN vẫn được ban hành. Khi các ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản thì các chủ đầu tư và khách hàng sẽ phải tự điều chỉnh hay nói cách khác là sự điều tiết giữa cung và cầu.

“Tôi cho rằng nếu có một biện pháp hạ nhiệt nhẹ nhàng giúp giảm bớt tín dụng một cách hợp lý thì đó sẽ là điều tốt giúp duy trì sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Thông tư 36 được đưa ra có mục đích chính là cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản. Do đó, theo tôi, chúng ta không thể đưa ra một sự điều chỉnh cụ thể nào từ Thông tư 36 nhưng chúng ta có thể dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng thông tư 36 theo cách phù hợp nhất”, ông Wyatt phân tích.

Theo Trí thức trẻ

Từng bỏ ra số tiền 500 triệu đồng để mua nhà tại một dự án BĐS, nhưng suốt 3 năm qua, anh Đinh Quang Khải – Hoàng Mai, Hà Nội vẫn chưa được nhận nhà vì dự án chưa thể triển khai được. Do đó, lần mua nhà này anh Khải đã tìm hiểu rất kỹ và chỉ ra quyết định mua dự án nào có bảo lãnh của ngân hàng. Anh Khải cho biết: “Kể cả dự án có không triển khai được thì khách hàng vẫn không lo mất tiền”.

Một số dự án BĐS tại Hà Nội đã nhận được bảo lãnh của ngân hàng. Ảnh: infonet

Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ tháng 7/2015, dự án BĐS hình thành trong tương lai muốn mở bán buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng. Nếu dự án đó không triển khai tiếp thì phía ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cho người mua. Điều này cũng có nghĩa, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng như là một loại bảo hiểm đối với BĐS.

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận xét: “Quy định này còn rất có lợi cho chủ đầu tư, bởi một khi ngân hàng đã đồng ý bảo lãnh thì hoặc là ngân hàng sẽ lấy tiền ra để phạt chậm nộp tiến độ hoặc sẽ giúp sức cho dự án, điều chắc chắn là ngân hàng sẽ giúp vốn cho dự án hoàn thành đúng hẹn”.

Tuy nhiên, quy định trên đã có hiệu lực từ cách đây hơn nửa năm, nhưng cũng không có nhiều dự án BĐS tại Hà Nội được ngân hàng bảo lãnh. Một phần do đây là quy định mới, ngân hàng và chủ đầu tư còn khá lúng túng trong việc triển khai, một phần do tranh cãi ngân hàng dự án được bảo lãnh trước rồi mới được bán, hay có người mua ký hợp đồng mua nhà thì mới có bảo lãnh. Vướng mắc này đến nay đã được giải quyết và thị trường đã bắt đầu có dự án nhận được bảo lãnh từ phía ngân hàng.

Bà Nguyễn Thị Thu Hằng – Giám đốc ngân hàng HDBank Chi nhánh Hà Nội cho biết: “Chứng thư bảo lãnh bao gồm hai phần, một phần cho toàn bộ dự án, sau đó sẽ thông báo có chứng thư bảo lãnh tới từng khách hàng mua nhà”.

Mua nhà trên giấy, dự án chậm tiến độ kéo dài thậm chí không triển khai, tiền mất tật mang… đó là nỗi ám ảnh một thời của nhiều người mua nhà và cả giới đầu tư BĐS. Nỗi ám ảnh này có lẽ sẽ dần dần được loại bỏ nếu như ngày càng có nhiều hơn những cái bắt tay giữa ngân hàng và chủ đầu tư để có nhiều hơn các cam kết bảo lãnh trên thị trường BĐS.

(Theo VTV)

Tín dụng sẽ kìm hãm nhà đầu tư lướt sóng

Một trong những vấn đề được quan tâm là việc ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng, giảm tỷ lệ nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay đối với các khoản trung, dài hạn từ 60% xuống 40% liệu có gây ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường? Câu trả lời là có, tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, sự suy giảm sức mua này không khiến thị trường thiếu sôi động mà có thể coi như một bước thanh lọc thị trường, như hành động cảnh báo và giúp hạn chế sự đầu cơ trong BĐS. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đây là sự điều chỉnh mang tính cần thiết nhằm hạn chế rủi ro đổ vốn vào BĐS và tình trạng nhà đầu tư lướt sóng tràn lan như hiện nay.

Nhìn lại năm 2015, sức tiêu thụ của thị trường BĐS cao gần gấp đôi so với năm 2014. Tuy nhiên, phần lớn lượng tiêu thụ này tập trung vào phân khúc hạng sang, hướng đến khách mua chính là giới đầu tư, điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế. Những người có đủ tiền để mua BĐS cao cấp ở Việt Nam thực ra không nhiều, có thể đếm trên đầu ngón tay được, nhưng thực tế việc BĐS cao cấp nóng quá nhanh trong năm qua phần nhiều lại là nhờ sự hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ và dân kinh doanh BĐS vẫn bám quá nhiều vào tín dụng hỗ trợ từ ngân hàng, lãi suất ưu đãi của nhà nước để mạnh tay lướt sóng. Việc siết tín dụng khiến dân lướt sóng ít nhiều phải dè chừng, các hình thức đầu tư mua sỉ để bán lẻ cũng sẽ hạn chế hơn.

Sức ép tín dụng có thể sẽ giảm nhu cầu đầu tư BĐS trong năm 2016. Ảnh: Phương Uyên

Siết chặt tín dụng không chỉ khiến người mua dè chừng mà nhiều doanh nghiệp cũng phải thận trọng tính toán đầu ra. Các chủ đầu tư tỏ ra thận trọng hơn khi tung dự án và niêm yết giá nếu không muốn thị trường quay lưng. Hầu hết các doanh nghiệp đều có động thái dè chừng, không bung hàng ồ ạt như năm vừa qua để đề phòng các tình huống khó tiếp cận vốn tín dụng. Chuyên gia kinh tế Ngô Đình Hãn nhận định, không chỉ sức mua sẽ bị tác động mà nguồn cung sản phẩm và các hoạt động mua bán sáp nhập, cũng sẽ bị tác động ít nhiều. Thị trường BĐS vốn lệ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, vì vậy, trước nguy cơ tín dụng BĐS có thể bị thắt chặt, doanh nghiệp buộc phải thay đổi kế hoạch kinh doanh. Thêm vào đó, việc thâu tóm lượng lớn sản phẩm trong năm 2015 khiến nguồn vốn hiện có của nhà đầu tư đã không còn nhiều, nếu muốn tiếp tục gom về một lượng lớn sản phẩm nữa nhưng lại không có sự giúp sức từ ngân hàng là một điều rất khó thực hiện.
Đà tăng giá BĐS khó dừng lại

Dù đối mặt với áp lực tín dụng nhưng hầu như việc BĐS sẽ tiếp tục tăng giá là điều không cần bàn cãi. Ngay từ đầu năm nay, giá bán nhiều dự án đã có sự điều chỉnh, ít nhiều cũng tăng thếm 4-6% so với thời điểm cuối năm 2015. Thực tế cho thấy, nhu cầu thị trường hiện không quá lớn đủ để doanh nghiệp liên tục có động thái tăng giá như trên ít nhiều khiến người mua nhà nghi ngại. Thêm vào đó, việc lãi suất vay ngân hàng sẽ khó giữ ở mức ưu đãi như năm 2015 vừa qua gây ảnh hưởng không nhỏ đến sức mua của thị trường. Bắt đầu từ tháng 1/2016, hàng loạt ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi theo hướng tăng nhẹ ở các kỳ hạn. Không dừng lại, kể từ sau tết Nguyên đán đến nay lại thêm nhiều ngân hàng tiếp tục tăng lãi suất huy động lên ở mức cao. Hiện lãi suất huy động đang ở mức 7-8% và rất có khả năng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Điều này tất yếu dẫn đến lãi suất vay vốn tăng theo và trở thành một lực cản cho sức mua của một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư. Hiện lãi suất cho vay cá nhân BĐS vào khoảng 11%, dự kiến nếu áp dụng sẽ tăng lên 12-12,5%, người mua nhà sẽ chịu lãi suất vay cao hơn, giá nhà lại liên tục tăng kéo theo sức mua giảm sút. Sức tiêu thụ của toàn thị trường ít nhiều chịu ảnh hưởng.

Lý giải nguyên nhân của việc giá BĐS tăng mà không phải do nhu cầu quá lớn, ông Nguyễn Văn Đực, phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, việc đổ chi phí vào tái khởi động dự án, truyền thông rầm rộ khiến chi phí thực tế dội lên. Những chi phí này người mua nhà tiếp tục phải gánh chịu. Doanh nghiệp cần xem xét nhu cầu thị trường để có đánh giá, kế hoạch khả thi, tạo ra những sản phẩm bán phù hợp nếu không rất dễ rơi vào thực trạng tồn kho.

Đồng quan điểm trên, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, tuy tình hình kinh tế vĩ mô trong năm 2016 được dự đoán sẽ tiếp tục cải thiện, nhờ vào những yếu tố tích cực từ các hiệp ước thương mại vừa ký kết, và nguồn lao động giá rẻ, Việt Nam tiếp tục thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư nước ngoài nhưng rất có khả năng sức tiêu thụ của thị trường trong năm 2016 sẽ sụt giảm và tiếp tục đi xuống trong các năm tiếp theo. Sự cạnh tranh trong khu vực sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn và sẽ buộc chính phủ có những điều chỉnh chính sách phù hợp, đặc biệt là về thuế, để có thể duy trì lợi thế cạnh tranh trong khu vực, thu hút được nhà đầu tư ngoại – đối tượng tiêu thụ mà phân khúc sản phẩm BĐS hạng sang muốn hướng đến. Thị trường BĐS nhà ở và thương mại của Việt Nam đang dần hồi phục một cách rõ nét kể từ cuộc khủng hoảng Tài chính Thế giới năm 2008. Dẫu vậy, để bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam phải nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền. Các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

(Theo Tuổi trẻ online)

Vỡ kế hoạch mua nhà ở

Hối cuối tháng 10/2015, chị Nguyễn Thanh Hồng (quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội) đã ký kết mua nhà tại dự án ở quận Hoàng Mai. Chị Hồng dự tính, chị sẽ nộp 60% số tiền ban đầu, còn lại vay ngân hàng. Tham khảo bạn bè đã từng vay vốn mua nhà, chị Hồng yên tâm khi thủ tục rất nhanh, nhất là chị lại vay theo gói thương mại.

Giữa tháng 12/2015, đến đợt đóng tiền, chị Hồng cầm hồ sơ tới ngân hàng vay tiền nhưng nhân viên phòng khách hàng cá nhân đã lắc đầu và cho biết, hiện nay, ngân hàng tạm ngừng giải ngân những dự án hình thành trong tương lai như đối với trường hợp của chị.

Chị Hồng hoang mang bởi trước đó chưa đầy 1 tháng, người bạn của chị cũng mua nhà tại dự án này được vay ngân hàng. Chị cố gắng nhờ nhân viên ngân hàng giúp song phía ngân hàng đề nghị chị Hồng phải có tài sản khác đảm bảo mới có thể được vay. Cuối cùng, chị Hồng đành phải ra về với nỗi thất vọng.

Lần theo những số điện thoại được bạn bè giới thiệu, chị Hồng gọi sang Vietcombank, BIDV, thậm chí là các ngân hàng cổ phần đều không đơn vị nào nhận lời. Yêu cầu đóng tiền đang đến gần mà chị Hồng chưa biết xoay sở như thế nào để có đủ tài chính.

Nhiều ngân hàng dừng giải ngân cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai

Tương tự, anh Lưu Quang Tuấn (quận Ba Đình, TP. Hà Nội) cũng lo lắng tìm nguồn tài chính để nộp tiếp tiền mua căn hộ. Anh đang có nhu cầu vay hơn 500 triệu đồng nhưng hầu hết các nhà băng đều từ chối sau khi anh nhờ vả các cửa.

Anh Tuấn cho biết, cách đây 1 tháng là vay dễ dàng, chỉ vì chậm chân một chút nay đúng là hoang mang thực sự. Anh đã dốc hết tiền để mua nhà ở, nếu không có tiền nộp, nguy cơ bị chủ đầu tư phạt là rất cao.

Bắt đầu tháng 12/2015, các ngân hàng đã tạm dừng những chương trình vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo nhân viên khách hàng tại BIDV Nam Hà Nội, đơn vị này đã dừng giải ngân và hiện nay đang chờ hướng dẫn. Một nhân viên tín dụng tại chi nhánh Thăng Long của ngân hàng này cho khách hàng biết vẫn có thể tiếp nhận hồ sơ thủ tục song khách phải chờ vì hiện tại ngân hàng sẽ chưa giải ngân.

Một nhân viên khác tại phòng giao dịch ở quận Cầu Giấy của Vietcombank cũng thông báo, hiện ngân hàng chỉ cho vay mua nhà nếu khách hàng có tài sản khác đảm bảo. Không chỉ riêng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mà ngay cả các gói vay thương mại cũng áp dụng như vậy.

Song, một số ngân hàng vẫn mở cửa đối với các khách hàng đủ điều kiện. Nhân viên tư vấn một ngân hàng tại Trung Hoà Nhân Chính cho biết, ngân hàng chỉ tạm dừng trong vòng 1 tuần sau đó đã triển khai cho vay bình thường.

Các ngân hàng dừng nhận hồ sơ cho vay mua nhà vào đúng thời điểm cuối năm, khi nhu cầu vay mua nhà ở tăng cao gây tâm lý lo lắng, hoang mang cho nhiều khách hàng.

Chị Hồng cho biết, nếu không vay được ngân hàng mua nhà thì chị sẽ phải tìm những nguồn vốn khác. Thậm chí sẽ tính đến chuyện bán nhà nếu không tìm được khoản vay thích hợp. Bởi vì, vay ngân hàng sẽ dành ra một khoản để trả chứ vay tín dụng đen thì xem như chết luôn.

Anh Nguyễn Văn Hiệp lại đặt câu hỏi, tại sao cùng 1 dự án chỉ cách nhau có 1 tháng mà có người vay được, người không? Đối với những dự án chỉ còn vài tháng nữa là bàn giao nhà hoặc đã bàn giao nhà song chưa có sổ đỏ thì vẫn thuộc nhà ở hình thành trong tương lai theo Thông tư mới sẽ giải quyết ra sao?
Cấm cửa nhà hình thành trong tương lai

Trong thời gian vừa qua khi lãi suất cho vay mua nhà giảm, các ngân hàng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi đã kích thích một lượng không nhỏ người dân vay vốn mua nhà. Song, việc đột ngột cắt khoản tín dụng này đang khiến khách hàng lo lắng.

Nhiều chương trình cho vay mua nhà ở cuối năm

Pháp luật về nhà ở và những văn bản hướng dẫn hiện hành quy định, vấn đề nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan tới dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai phải tiến hành theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, những trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 99 thì không được pháp luật công nhận và không có giá trị pháp lý.

Song, Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể trong vấn đề nhận thế chấp quyền tài sản liên quan tới dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, hiện tại, do những hướng dẫn và quy định của pháp luật chưa cụ thể nên phần lớn các văn phòng đăng ký đất đai địa phương đã từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc nhận thế chấp các dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư Trương Thanh Đức cho biết, do Luật Nhà ở 2014 quy định khá mập mờ về hình thức thế chấp nhà ở trong tương lai đã khiến cho nhiều ngân hàng lo sợ nếu cho vay bằng thế chấp nhà chưa hình thành có thể vi phạm quy định hiện hành. Do đó, hiện nay đang xảy ra tình trạng nhiều ngân hàng dừng cho vay và chờ hướng dẫn cụ thể từ Bộ Xây dựng.

Về việc ngừng cho vay, theo các ngân hàng là để bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật trong thời gian chờ ý kiến hướng dẫn cụ thể từ những cơ quan chức năng và tránh rủi ro pháp lý liên quan tới việc nhận tài sản đảm bảo đối với các tài sản, ngân hàng tạm thời dừng nhận thế chấp đối với những tài sản này mà chỉ nhận làm tài sản bảo đảm bổ sung.

Các ngân hàng đã có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp cùng các Bộ ngành liên quan có hướng dẫn nhằm tháo gỡ đối với những vướng mắc nêu trên.

Khi ngân hàng và người mua nhà đang chờ đợi hướng dẫn thì tâm lý lo lắng đang khiến người mua nhà phải xoay sở nếu như cánh cửa ngân hàng bị đóng lại.

Trước áp lực phải nộp tiền theo tiến độ, anh Hiệp đã tính đến cửa vay tiêu dùng thông qua các thành viên trong gia đình. Ước tính, mỗi người trong nhà anh sẽ vay được khoản 100 triệu đồng, anh sẽ gom đủ 400 triệu nộp tiếp tiền nhà. Song, với cách làm này, lãi suất hàng tháng rất cao, anh Hiệp sẽ phải thêm gánh nặng rất lớn.

(Theo Vietnamnet)

Trong đó, đối với hộ gia đình cá nhân đã ký hợp đồng, các ngân hàng cam kết cho vay 35.558 hộ với số tiền 16.736 tỷ đồng; giải ngân cho 35.554 hộ với số tiền 10.072 tỷ đồng. Đối với tổ chức, doanh nghiệp, các ngân hàng đã cam kết cho vay 58 dự án với số tiền 7.374 tỷ đồng, trong đó 53 dự án đã được giải ngân với dư nợ là 3.837 tỷ đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là chủ trương có tác động tích cực đến thị trường, chí ít là giải phóng hàng tồn kho, hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà ở…, nhưng thời gian hiệu lực cận kề (31/5/2016) nên vấn đề quan trọng là đẩy nhanh hơn nữa tiến độ giải ngân mới có thể đạt mục tiêu đề ra, hoặc xem xét lại thời hạn giải ngân đã quy định.

Còn ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng nhà nước chi nhánh Tp. HCM cũng khẳng định, theo quy định người có thu nhập ở mức 9 triệu đồng trở xuống mới có thể vay gói này. Đó là nút thắc lớn nhất vì ngân hàng chỉ cho vay nếu khách hàng đảm bảo trả được nợ. Trong khi đó, 9 triệu đồng trở xuống thì trừ chi phí hàng tháng người vay mất khả năng trả nợ.

Theo Trí thức trẻ

Theo các NHTM, quy định về giới hạn cấp tín dụng chỉ được tối đa 25% vốn tự có của ngân hàng đang là một trong những rào cản để các ngân hàng thực hiện bảo lãnh. Bởi lẽ, hầu hết các dự án BĐS đều có giá trị lớn so với vốn tự có của nhà băng, ngoài ra một số ngân hàng có thể cùng lúc nhận bảo lãnh cho nhiều dự án.

Không ít chủ doanh nghiệp đều khẳng định chắc nịch kiểu: Dự án bên tôi đã được ngân hàng lớn tài trợ vốn và bảo lãnh. Quyền lợi khách hàng hoàn toàn bảo đảm! Nhưng thực tế, việc triển khai bảo lãnh mỗi nơi một kiểu, và hầu như mang tính PR là chính, cam kết nếu có cũng chỉ là nói suông, có đơn vị làm có đơn vị không. Do đó, trước những quảng cáo mùi mẫn, chèo kéo của các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà cũng chẳng biết đâu mà lần.

Chẳng hạn tại dự án Luxcity (quận 7), theo một nhân viên bán hàng thì đến nay dự án đã mở bán 3 đợt và sắp mở bán đợt cuối vào ngày 20/12 tới. “Về mặt pháp lý thì anh cứ yên tâm, vấn đề bảo lãnh ký thực tế thì chưa nhưng các điều khoản bên em đã ra đủ hết rồi. Trước khi thực hiện hợp đồng mua bán, anh sẽ được tận thấy hợp đồng bảo lãnh đã ký” – nhân viên kinh doanh giải thích cho PV khi trong vai khách hàng đề cập đến bảo lãnh. Theo tìm hiểu của người viết, đến thời điểm này dù dự án Luxcity đã rao bán gần hết, nhưng chủ đầu tư cũng chỉ mới nhận được thông báo của ngân hàng về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với dự án. Còn trên thực tế thông báo này chỉ là hứa hẹn về mặt nguyên tắc, không ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng đối với khách hàng nếu chẳng may chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ.

Còn nhân viên Công ty An Gia thì thẳng thắn thừa nhận, khách hàng mua căn hộ tại dự án An Gia Skyline sẽ không được nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng mà chỉ có chứng thư cho vay, vì An Gia chỉ hợp tác với ngân hàng cho khách hàng vay hỗ trợ thanh toán 20% cho đến khi nhận nhà. Như vậy, người mua có thể ngầm hiểu các sản phẩm nhà ở An Gia bán ra đến nay vẫn chưa được ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền khi chủ đầu tư không hoàn thành đúng tiến độ, mà thực chất việc hỗ trợ của ngân hàng chỉ là hợp tác tài trợ vốn, cho vay mua nhà thông thường.

Tương tự, dự án The Goldview (quận 4) hiện đã thi công xong phần móng, do đó khách hàng khi mua căn hộ có thể ký hợp đồng mua bán ngay. Theo một nhân viên kinh doanh của công ty này, chủ đầu tư và ngân hàng Maritime Bank hiện đã ký kết bảo lãnh, nhưng là bảo lãnh cho toàn dự án chứ không bảo lãnh riêng lẻ cho từng căn hộ, nếu muốn phải chờ thông tư hướng dẫn.

Khách hàng mua nhà trước khi ký hợp đồng mu bán cần thiết phải tìm hiểu
kỹ các quy trình về chứng thư ngân hàng bảo lãnh. Ảnh: Long Thanh

Thực tế số khách hàng mua căn hộ tại các dự án BĐS được nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thực trạng này dikhông chỉ diễn ra tại Tp.HCM mà ở Hà Nội cũng tương tự. Các chủ đầu tư vẫn cứ lấy mác bảo lãnh dự án để tô màu cho sản phẩm của mình, còn việc khách hàng có nhận được chứng thư thật hay không thì còn phài…chờ.Thậm chí, khi PV hỏi mua một căn hộ tại dự án La Astoria của Công ty An Gia Hưng (quận 2), nhân viên bán hàng của công ty này đã thẳng thắn thừa nhận, dự án không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Lý do dự án không thực hiện bảo lãnh cũng được nhân viên này tiết lội: Dự án đang xây vượt tiến độ và bán hàng từ năm 2014 (ý nói dự án này đã triển khai trước khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực nên không bắt buộc phải thực hiện quy định về bảo lãnh sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai). Đến nay, dự án đang xây tới tầng 14 trên tổng số 20 tầng. Nếu khách muốn ký hợp đồng mua bán phải đóng ngay 40% tổng giá trị căn hộ. Thời gian bàn giao nhà dự kiến là vào năm 2017, như vậy nếu chẳng may có rủi ro mà không có bảo lãnh của ngân hàng, không biết khách hàng sẽ ra sao?

Theo các chuyên gia kinh tế, vấn đề bảo lãnh cho dự án BĐS gặp nhiều khó khăn là do có nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ. Trong một dự án cụ thể, ngân hàng nhận bảo lãnh dự án vừa phải dành một khoản để thực hiện bảo lãnh vừa phải giải ngân cho chủ đầu tư xây dựng. Nếu doanh nghiệp bán hàng không tốt, bị gánh nặng phải trả lãi vay, tiền đổ vào xây dựng ít đi sẽ khiến công trình chậm tiến độ. Điều này sẽ kéo theo hệ lụy rất lớn cho cả chủ đầu tư và ngân hàng. Bên cạnh đó, nhiều chủ dự án phải vay tiền mua đất, xây dựng công trình trên đất, thì việc quy định các chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm để được ngân hàng bảo lãnh lại càng làm gia tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

(Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính)

Mới đây, HSBC đã ký hợp đồng tài trợ vốn và bảo lãnh cho một dự án chung cư cao cấp của CapitaLand, điều này đánh dấu sự hợp tác đầu tiên giữa chủ đầu tư và ngân hàng tại Việt Nam về việc thực hiện bảo lãnh ngân hàng cho dự án BĐS.

Ngân hàng Việt Nam Thương Tín (VietBank) cũng vừa chính thức ký kết hợp tác toàn diện tài trợ vốn và bảo lãnh cho một dự án căn hộ của Công ty Bất động sản Gia Hòa tại quận 9, Tp.HCM.

Hay tuần trước, một số ngân hàng khác như Bản Việt, OCB,… cũng đã có các hoạt động bảo lãnh tương tự.

Theo những thoả thuận trên, ngân hàng sẽ cam kết bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với người mua căn hộ thuộc dự án này. Cụ thể, Ngân hàng bảo đảm cho người mua nhà yên tâm về tiến độ xây dựng cũng như cam kết giao nhà đúng thời hạn theo hợp đồng mua bán đã ký. Ngoài ra, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho người mua đúng như cam kết, nếu như người mua nhà cần lấy lại tiền thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho người mua…

Ngân hàng bắt đầu tham gia bảo lãnh các dự án BĐS. Ảnh: MH

Tổng giám đốc CapitaLand Việt Nam, ông Chen Lian Pang cho hay, sự hợp tác giữa công ty và HSBC về bảo lãnh ngân hàng là minh chứng cho cam kết bàn giao nhà đúng thời hạn và gia tăng niềm tin của người mua nhà.

Còn theo ông Phạm Hồng Hải, Tổng giám đốc HSBC Việt Nam, doanh nghiệp rất tự hào vì đây là một trong những dự án đầu tiên tuân thủ yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng được quy định bởi Thông tư 07 của Ngân hàng Nhà nước.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, khi các dự án chưa được các ngân hàng chính thức ký kết cho việc bảo lãnh thì nếu có sự cố, khách hàng sẽ không được ngân hàng bảo lãnh như theo quy định.

Hồi giữa tháng 8/2015, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 33 ngân hàng đầu tiên có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Dựa vào danh sách này, khách hàng có thể tham khảo tìm hiểu tại các dự án của mình để đảm bảo quyền lợi. Được biết, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7 có quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nhằm hướng dẫn thực thi các quy định này, vào ngày 26/5 Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07 quy định về bảo lãnh ngân hàng chính thức có hiệu lực từ ngày 9/8.

(Theo Vnexpress)

Ngân hàng nới lỏng túi tiền

Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay BĐS và giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đã tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường BĐS. Theo số liệu gần đây nhất của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả BĐS công nghiệp, văn phòng, nhà ở, du lịch, cho vay cá nhân để sửa chữa hoặc mua nhà trong 9 tháng năm 2015 đều tăng mạnh. Hiện nay, dư nợ khoảng 360 nghìn tỷ đồng, tức tăng gấp hai lần so với năm 2009, thời điểm thị trường thấp điểm nhất. Nếu so với tổng dư nợ của toàn hệ thống trên 3 triệu tỷ đồng, thì dư nợ riêng cho BĐS đang chiếm khoảng trên 11%.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng Giám đốc Quỹ Jen Capital cho biết, thị trường BĐS cả nước nói chung đang chứng kiến một sự phục hồi đáng kinh ngạc. Hiện nay, dòng tiền từ hệ thống ngân hàng không chỉ “đổ” vào những dự án nhà ở mà còn đến với người vay đề đầu tư thêm hoặc mua nhà để ở. Kể từ đầu năm đến nay, thanh khoản trên thị trường BĐS được ghi nhận là tăng đáng kể.

Đồng quan điểm trên, Tổng Giám đốc công ty TNHH CBRE Việt Nam Marc Townsend cho hay, tất cả các phân khúc nhà ở đều có thanh khoản tăng vọt trong 19 tháng trở lại đây. Trong nguồn vốn đầu tư trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có gần 90% là vốn của các doanh nghiệp nội địa và vẫn là vốn vay từ hệ thống ngân hàng; trên 10% còn lại là nguồn vốn đến từ các tập đoàn hoặc quỹ đầu tư nước ngoài.

Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) nhận định, hiện tín dụng cho BĐS đang có xu hướng tăng cao, chủ yếu các giao dịch tập trung ở phân khúc cao cấp, hơn nữa mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Theo VEPR, khi thị trường đã phục hồi thì cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay BĐS.

Dòng tiền đang bắt đầu được chảy mạnh vào thị trường BĐS từ hai kênh
đó là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và tiền từ hệ thống ngân hàng

Vốn ngoại rầm rộ “đổ” vào BĐS

Số liệu thống kê chính thức cho thấy, từ đầu năm 2015 đến nay, Việt Nam đã thu được 17 tỷ USD, trong khi đó lượng vốn FDI giải ngân cùng thời gian này là hơn 6 tỷ USD. Theo đó, thị trường BĐS hấp thụ khoảng 17% trong tổng vốn FDI đăng ký đầu tư và chỉ đứng sau lĩnh vực sản xuất. Theo ước tính, lượng vốn FDI đổ vào thị trường BĐS trong cả năm 2015 vào khoảng 3-4 tỷ USD. Riêng tại Tp.HCM, dự kiến con số này vào khoảng 60% trong tổng vốn đầu tư.

Qua quan sát cho thấy, trong quý II/2015, có một liên doanh con của Warburg Pincus, quỹ đầu tư từ Mỹ đã đầu tư thêm 100 triệu USD vào Vincom Retail. Tiếp đó, Gaw Capital Partners cùng với đối tác trong nước là NP Capital đã nhận chuyển nhượng 4 dự án BĐS thuộc nhiều phân khúc khác nhau của Indochina Land với tổng giá trị 106 triệu USD. Đồng thời, Gamuda Land cũng đã nhận chuyển nhượng 40% cổ phần (khoảng 64,1 triệu USD) trong dự án Celadon City, đây là dự án được đầu tư ban đầu bởi một công ty liên doanh giữa Sacomreal, An Phú Gia và Thành Thành Công (TTC).

Mới đây nhất, vào sáng ngày 3/11/2015, Chủ tịch tập đoàn Tanzanite International Nguyễn Nam Sơn đã tiết lộ chiến lược đầu tư một lượng vốn khá lớn, tương đương từ 400-500 triệu USD vào một dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Hồ Tràm (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) của các nhà đầu tư HongKong và Singapore. Trước đó, Quỹ đầu tư Genesis Global Capital của Singapore cũng đã cam kết sẽ đầu tư vào công ty CP Đầu tư xây dựng Phúc Khang với số vốn khoảng 600 triệu USD trong vòng 6 năm tới.

Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư đang quan tâm đầu tư vào thị trường Việt Nam như Quỹ Asia Capital Reinsurance cũng đang xem xét đầu tư các loại tài sản thông qua BĐS niêm yết hoặc đầu tư trực tiếp. Được biết, hiện Standard Chartered Private Equity đang quan tâm đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân tại Việt Nam và sẵn sàng liên kết đầu tư. Mới đây, Quỹ đầu tư BĐS EZLand của Luxembourg cũng “rót” vốn vào 2 dự án nhà ở phân khúc trung bình tại quận 9, Tp.HCM. Theo kế hoạch, quỹ này sẽ đẩy mạnh đầu tư vào BĐS Tp.HCM với con số dự kiến lên đến 500 triệu USD trong vòng 5 năm tới.
Kiều hối lập kỷ lục

Báo cáo của Trung tâm nghiên cứu BIDV cho thấy, năm 2015, Việt Nam tiếp tục là một trong những quốc gia thu hút kiều hối tốt nhất thế giới. Theo ước tính, lượng kiều hối sẽ đạt khoảng 13 -14 tỷ USD trong năm 2015 và có xu hướng tập trung vào tiền gửi ngân hàng, mua BĐS và đầu tư sản xuất kinh doanh.

Được biết, năm 2014, lượng kiều hối đổ về Việt Nam vào khoảng 12,5 tỷ USD. Trong đó, BĐS là lĩnh vực thu hút kiều hối nhiều nhất với 4,7 tỷ USD. Số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Tp.HCM cũng cho thấy, lượng kiều hối đổ về khu vực này tính đến cuối tháng 9/2015, ước đạt khoảng 3,25 tỷ USD, dự kiến cả năm 2015 là 5,5 tỷ USD. Theo đó, tỷ lệ kiều hối chảy vào BĐS vào khoảng 20,7%.

(Theo Trí thức trẻ)

Bất ngờ bị tòa triệu tập

Anh Tạ Quốc Huy, người nhận chuyển nhượng nền đất tại khu dân cư Hiệp Bình Chánh cho biết, ngày 14/10 anh nhận được giấy triệu tập của TAND quận Tân Bình đề nghị ngày 21/10 đến làm việc do liên quan đến việc thế chấp tài sản. Anh Huy quá bất ngờ vì khi nhận chuyển nhượng nền đất và xây nhà vào ở từ năm 2006 đến nay, anh chưa hề đem tài sản thế chấp ngân hàng.

Theo lời kể của anh Huy, khi biết Công ty TNHH Tư vấn đầu tư xây dựng K&N đang chuyển nhượng nền đất tại khu dân cư Hiệp Bình Chánh nên anh quyết định mua. Sau khi chuyển nhượng xong, anh Huy đã xây nhà ở và được UBND quận Thủ Đức cấp số nhà.

Hợp đồng chuyển nhượng thể hiện chủ đầu tư có trách nhiệm giao sổ đỏ cho anh Huy trong vòng 6 tháng tính từ khi ký hợp đồng. Nhưng từ đó đến nay, dù đã nhiều lần khiếu nại, nhưng anh vẫn không được giao sổ đỏ. Không những thế, khi chuyển nhượng nền đất trên giấy tờ ghi là 272 triệu đồng cho 85 m2, song anh Huy phải trả đến gần 500 triệu đồng. Đến nay, bỗng dưng nhận giấy triệu tập của tòa án, anh rất hoang mang.

Ngoài anh Huy, còn có 42 hộ dân cũng rơi vào trường hợp tương tự. Những người chuyển nhượng sau này tùy thời điểm mà phải trả hơn 1 tỷ đồng nhưng trên giấy tờ cũng chỉ ghi 272 triệu đồng. Hiện nay, tất cả mọi người đều đang rất lo lắng và không biết tài sản của mình sẽ bị xử lý như thế nào.

Dù đất đã được chuyển nhượng và người dân đã xây nhà nhưng
Công ty CP Đầu tư Đại Hải vẫn mang thế chấp ngân hàng
Trốn tránh trách nhiệm

Qua tìm hiều được biết, năm 2012, Công ty TNHH Tư vấn đầu tư xây dựng K&N lúc này đã đổi tên thành Công ty CP Đầu tư Đại Hải (157 đường B, khu phố 6, phường Hiệp Bình Chánh) ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ 3 với bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đông Á Chi nhánh quận 1 và bên vay vốn là Công ty CP ĐTKDPTN TP. Theo hợp đồng này, nhằm bảo đảm cho khoản vay của Công ty CP ĐTKDPTN TP nên Công ty CP Đầu tư Đại Hải đã thế chấp quyền sử dụng 3.817,3 m2 thuộc quyền sử dụng ở phường Hiệp Bình Chánh để Công ty CP ĐTKDPTN TP vay 52 tỷ đồng.

Cuối năm 2013, vì Công ty CP ĐTKDPTN TP không trả được nợ nên Ngân hàng TMCP Đông Á đã khởi kiện ra TAND quận Tân Bình.

Ngày 23/10, trao đổi với ông Ngô Xuân Trường, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Đại Hải thì ông Trường cho hay, vì mới tiếp nhận công việc nên không nắm được thông tin cũng không biết việc công ty mang tài sản thế chấp.

Mò theo địa chỉ của Công ty CP ĐTKDPTN TP ghi trên hợp đồng thế chấp, phóng viên tìm đến số 64 Cộng Hòa, phường 4, quận Tân Bình, tuy nhiên nơi đây là cơ sở trầm hương chứ không phải trụ sở của Công ty CP ĐTKDPTN TP. Sau đó, tiếp tục xác minh tại địa chỉ 938A Trường Chinh, phường 15, quận Tân Bình do ngân hàng cung cấp thì cũng không có tên công ty này.
Có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP HCM nhận định, Công ty CP Đầu tư Đại Hải đã không thực hiện đúng cam kết thỏa thuận với người dân là giao giấy tờ sở hữu đúng hạn. Công ty này đã mang tài sản chuyển nhượng cho người dân để bảo lãnh khoản vay của Công ty CP ĐTKDPTN TP là không thể chấp nhận được. Có thể thấy, hành vi này có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo luật sư Hậu, để xảy ra tình trạng này thì một phần do người dân không tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án, cũng như uy tín của chủ đầu tư… Mặt khác, trong một thời gian rất dài (từ năm 2006 đến nay) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người dân cũng không có động thái tác động đến chủ đầu tư và cũng không hề lưu ý đến tình trạng pháp lý của tài sản. Điều này là một lưu ý cho mọi người khi quyết định giao dịch liên quan đến BĐS hiện nay.

(Theo Người Lao động)

Bảo lãnh dự án BĐS vẫn dừng ở con số “không”

Sở dĩ có nhận định rằng Luật Kinh doanh BĐS chưa đi vào cuộc sống bởi vẫn chưa có dự án BĐS nào công bố thông tin đã có được bảo lãnh tiến độ của ngân hàng.

Ví dụ, dự án Imperia Garden nằm trên đường Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) dù đã tiến hành mở bán đợt đầu vào tháng 7/2015 nhưng đến nay vẫn chưa có bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Được biết, dự án hiện đang trong quá trình thực hiện thủ tục với ngân hàng để thực hiện bảo lãnh nhưng chưa biết đến khi nào mới xong.

Tương tự, dự án Habeco (thuộc địa bàn quận Hoàng Mai) hiện vẫn chưa có bảo lãnh ngân hàng nhưng vẫn có nhiều khách hàng đến tìm hiểu dự án. Trước những băn khoăn của khách hàng về sự an toàn của khoản vốn khi dự án chưa có bảo lãnh, một nhân viên môi giới của nhà phân phối dự án này cho biết: Tính đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn Hà Nội vẫn chưa có dự án nào có bảo lãnh của ngân hàng.

Nhiều dự án BĐS tại Hà Nội chưa có bảo lãnh của ngân hàng dành cho nhà ở hình thành trong tương lai

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, trong 2 tháng qua, tại Hà Nội đã có hàng chục dự án tổ chức triển khai bán hàng, so với tháng trước đó đã tăng hơn 10%, tuy nhiên, hiện vẫn chưa có thống kê cụ thể về dự án BĐS nào đã được ngân hàng bảo lãnh và cũng không có cơ quan nào kiểm soát vấn đề này. Lý giải cho hiện tượng trên, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng, có thể các ngân hàng mới chỉ hứa hẹn cam kết về nguyên tắc là sẽ bảo lãnh chứ chưa thể hiện cam kết này bằng thư hay hợp đồng bảo lãnh. Bên cạnh đó, nhiều dự án nằm trong giai đoạn giáp ranh giữa Luật cũ và Luật mới, nghĩa là đã mở bán một phần dự án từ trước 1/7/2015, sau lại mở bán tiếp phần còn lại và cứ áp dụng theo Luật cũ, bởi đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn đối với những trường hợp này.
Khó thực hiện việc bảo lãnh dự án BĐS

Hiện nay, mới chỉ có hai văn bản duy nhất hướng dẫn về quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (có hiệu lực từ ngày 9/8/2015). Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, hiện cả hai văn bản này đều có nhiều bất cập.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi) quy định, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải có bảo lãnh trước của ngân hàng. Tuy nhiên, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 lại quy định mức trần vốn mà ngân hàng cấp cho một doanh nghiệp không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng. Luật này ra đời vào năm 2010, khi đó vẫn chưa có loại hình bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi đó, đây lại là loại hình hoàn toàn mới với đặc thù có giá trị lớn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng phải huy động vốn theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng, nếu như không có phương thức bảo lãnh thích hợp với phương thức thanh toán đối với BĐS hình thành trong tương lai mà bắt doanh nghiệp phải bỏ ngay ra một số tiền lớn để ký quỹ thì quá vô lý. Thế nhưng, theo ông Châu, bây giờ cũng chưa thể sửa luật ngay được nên khó có thể có thêm tỷ lệ trần cho hoạt động bảo lãnh tín dụng loại hình nhà ở này”, ông Châu phân tích.

Ông Châu cũng cho rằng, điều kiện mà các ngân hàng đang áp dụng với bảo lãnh tín dụng hiện nay là các doanh nghiệp phải có tiền tương đương với giá trị bảo lãnh. Trong khi đó, để ký quỹ đối với dự án BĐS có giá trị cao (có dự án lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng), doanh nghiệp BDS làm sao có số tiền lớn như vậy để ký quỹ? Nếu không có tiền mặt để ký quỹ thì doanh nghiệp cần có là tài sản đảm bảo, nhưng cũng phải là tài sản có giá trị cao hơn 1,3 lần so với số tiền cần ký quỹ thì ngân hàng mới phát hành bảo lãnh. Trong khi đó, các doanh nghiệp đã đầu tư hết tiền vào các dự án.

Ngoài ra, về nguyên tắc, tài sản nhà ở hình trong tương lai bán cho khách hàng phải giải chấp rồi mới được bán cho khách và không thể lấy dự án đó để thế chấp cho hợp đồng bán nhà nhà ở hình thành trong tương lai được. Một số doanh nghiệp vừa rồi đang thế chấp mà bán cho khách hàng sẽ bị coi là vi phạm pháp luật. Với những quy định bất cập như vậy, “bảo lãnh là bất khả thi đối với doanh nghiệp cũng như đối với ngân hàng”, ông Châu nhấn mạnh.

Chưa kể, hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến việc thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, vì vậy, theo các chuyên gia, rất khó để thực hiện quy định này trên thực tế.

Trong khi vẫn còn nhiều vướng mắc trong hai văn bản hướng dẫn thực hiện bảo lãnh, việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trên thực tế còn là con số “không” thì doanh nghiệp, ngân hàng cũng như người dân đều trông chờ vào nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS được ban hành ngày 10/9/2015 mới đây lại không hề đề cập tới nội dung bảo lãnh này.

“Vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại hiện nay rất rối rắm. Vì thế, tôi lo ngại rằng nếu các bên không ngồi lại với nhau để có đánh giá toàn diện thì quy định này rất nó khó áp dụng trong thực tiễn”, ông Châu nhấn mạnh.

(Theo VietQ)