Đi hoài không mua được nhà

Từ kinh nghiệm của những người đi trước, khi có ý định mua nhà chị Vi quyết định tự liên hệ với các chủ đầu tư thay vì qua trung gian môi giới. Yêu cầu căn hộ của chị là dự án đã hoàn thiện, diện tích căn hộ khoảng 70m2 trở lên, giá bán tầm 1,7 -2 tỷ. Với mức giá này căn hộ mà chị nhắm tới thuộc phân khúc căn hộ trung cấp. Số lượng dự án thuộc tầm tiền này khá nhiều nên chị an tâm sớm mua được nhà. Tuy nhiên, thực tế không dễ như vậy.

Sau khi liệt kê được một số dự án tầm trung của các chủ đầu tư uy tín, chị liên hệ và gặp vô số vấn đề. Theo chị, dự án tầm trung trên thị trường đúng là có nhiều nhưng chủ yếu là nhà ở hình thành trong tương lai, muốn có nhà ở ngay thường phải chấp nhận căn hộ tại các dự án cũ, đã xây cách đây tầm 5-7 năm. Một số căn hộ rất tốt nhưng không phải do chủ đầu tư rao bán mà do các nhà đầu tư mua đi bán lại nên giá có chênh lệch nhiều. Kết quả, hơn một tháng chị mới tìm được 1 dự án thấy ổn ổn và quyết định mua sau thời gian dài mệt mỏi kiếm tìm. “Mới đầu nghĩ hàng nhiều mình chỉ cần lựa kỹ là mua được ngay nhưng sau khi liên hệ nhiều chủ đầu tư, đi thực tế thăm quan hàng chục nơi mà chưa quyết được”. Lý do cho sự khó chọn này là do thị trường thật sự khan hiếm căn hộ đã hoàn thiện, số dự án hiện đang rao bán trên thị trường đa phần là đã qua trung gian mua đi bán lại trong khi chị muốn tìm dự án mới, ký kết với chính chủ đầu tư.

Một biển rao bán nhà với dòng chữ nguệch ngoạc trên cột biển báo giao thông

Tuy nói là làm việc trực tiếp với chủ đầu tư sẽ an tâm và đảm bảo trong giao dịch nhưng thực tế lại cũng có không ít vấn đề. Nhân viên kinh doanh từ chính CĐT đôi khi cũng có tình trạng móc nối với khách hàng thân quen, tìm cách bán lại cho khách các căn hộ với mức giá chênh. Một thực tế nữa là hầu hết các căn hộ vị trí tốt đều đã được dân đầu tư đặt cọc trước ngay từ khi dự án chưa công bố bán. Đến khi người có nhu cầu mua nhà thật tìm mua thì giá đã chênh lên rất nhiều. “Thật khó tìm được căn hộ vị trí tốt, hầu như các dự án tôi nhắm mua đều được thông báo là đã bán hay đặt cọc trước, muốn mua thì chủ hiện tại sẽ để lại cho mình nhưng phải chịu mức giá chênh ít nhất 4- 6 triệu/m2” chị Vi thở dài.

Không phải chỉ ở phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân khách hàng mới gặp khó khăn do thiếu nguồn cung hoàn thiện, ngay cả phân khúc cao cấp dành cho giới nhà giàu có tài chính không phải lúc nào cũng dễ mua nhà.

Cậy nhờ môi giới chưa chắc được việc

Việc lựa chọn đối tác giao dịch là môi giới hay chủ đầu tư đều có những lợi ích nhất định. Theo ý kiến của các khách hàng từng giao dịch nhà đất thành công,  nếu người cần mua nhà may mắn tìm được nhà môi giới tốt và chuyên nghiệp thì sẽ rất được việc. Môi giới có ưu điểm là giúp quá trình giao dịch được nhanh chóng và tiện lợi hơn. Tuy nhiên nếu gặp trúng “cò” thì coi như mất nhiều công sức.

Cũng giống như chị Vi, anh Thái sau một thời gian tự thân vận động mà không tìm được căn ưng ý nào đã quyết định liên hệ với một đơn vị môi giới mà theo giới thiệu của cộng đồng mạng là “khá uy tín”. Sau khi trình bày yêu cầu, nguyện vọng mua nhà với mức giá 2 tỷ của mình, một nhân viên môi giới quả quyết với anh, tầm tiền này mà mua căn hộ 3 phòng ngủ ở quận 7 là hơi khó, vì thế anh này chỉ cho anh Thái một số dự án nằm xa ngoại thành. Khi thấy khách mua tỏ ra không ưng ý, nhất quyết phải chọn dự án mới hoàn thiện và phải ở quận 7, công ty MG đồng ý cung cấp cho anh Thái một căn hộ mà theo môi giới này “nhà này mà anh không ưng nữa thì chẳng còn chỗ nào tốt hơn”. Nghe lời khẳng định chắc nịch đó, hôm sau anh cùng người nhà đi xem, cậu môi giới trẻ măng dẫn anh đến một căn nhà xập xệ trên bãi đất gần một khu đô thị đang xây dựng. Thực trạng ngôi nhà trái ngược hoàn toàn với lời hứa của bên môi giới khiến anh Thái nổi giận đùng đùng. Cậu môi giới trẻ ú ớ giải thích chỉ dẫn đi theo địa chỉ sếp đưa, còn anh Thái thì bực tức bỏ về và cạch luôn công ty môi giớ uy tín trên. “Họ cố tình dẫn mình đi xem mấy nơi không ra gì rồi hướng mình vào mua căn nhà họ nhắm từ trước. Làm ăn kiểu gài độ khách hàng như vầy thì làm gì còn lần sau nữa” anh Thái bức xúc.

Chuyện tương tự như trên thời buổi này không phải hiếm. Không ít công ty môi giới có liên hệ làm ăn với một dự án nào đó là chăm chăm tìm cách rủ rê khách hàng mua bằng được dự án đó.

Theo anh Thái, nếu cứ trông chờ vào lời hứa suông từ chủ đầu tư thì mình chết lúc nào không hay, nên cuối cùng anh quyết định mua căn hộ tại một dự án đang xây dựng, chủ đầu tư cam kết bằng hợp đồng giấy trắng mực đen là nếu không hoàn thành đúng tiến độ sẽ bồi thường tiền và khách hàng chỉ phải trả tiền theo đợt khi tiến độ đúng cam kết.

Lựa chọn môi giới hay chủ đầu tư trong thực hiện giao dịch mua nhà là điều rất khó cho khách hàng tìm mua BĐS. Mỗi hình thức giao dịch đều có cái lợi và cái khó riêng không phải ai cũng chấp nhận được. Tp.HCM hiện có hàng trăm sàn, trung tâm môi giới, văn phòng tư vấn đất đai, đó là chưa tính đến lượng môi giới tự do hành nghề tay trái. Việc áp dụng chứng chỉ hành nghề có mà cũng như không như hiện nay khiến việc cậy nhờ môi giới cũng không giúp ích được nhiều cho khách hàng, còn nếu tìm chính chủ đầu tư thì người mua nhà nên tự chuẩn bị một lượng kiến thức thật tốt và phải chấp nhận bỏ công tìm kiếm thì mới có thể tậu mộn căn hộ ưng ý.

Phương Uyên
(Theo Nhịp sống thời đại)

Theo một báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS tính đến ngày 20/5 vừa qua đã giảm hơn 47,3% so với cùng kỳ năm 2013, hiện còn khoảng 67.443 tỷ đồng. Lượng giao dịch thành công vẫn tiếp tục tăng do các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách kích cầu để tự “cứu” mình.

Không thể phủ nhận các chương trình khuyến mại của các chủ đầu tư đã đạt được những hiệu ứng nhất định. Tại Hà Nội, khách hàng đã tỏ rõ sự quan tâm khi chủ đầu tư dự án cao cấp Hòa Bình Green City (Hai Bà Trưng) công bố tặng xe ô tô Chevrolet Spark nếu khách hàng đặt mua căn hộ ngay trong dịp mở bán. Tất nhiên, không phải vị khách có nhu cầu nào cũng có đủ tiềm lực mua nhà để hưởng ô tô ở dự án này vì mức giá tại đây phải từ 2 tỷ đồng/căn trở lên.

Không thể phủ nhận những chương trình khuyến mại hấp dẫn đã giúp các chủ đầu tư lôi kéo được sự chú ý của khách hàng

Ở phân khúc căn hộ giá rẻ, tuy không thể có những món quà “khủng” nhưng các chủ dự án cũng tỏ ra khá linh hoạt trong chiến lược cạnh tranh. Chẳng hạn tại dự án City Number One (huyện Hoài Đức), thay vì tặng quà chủ dự án lại đưa ra cam kết khá mới lạ: “Nếu thủ tục vay gói 30.000 tỷ đồng không được phê duyệt, người mua sẽ được hoàn trả lại 100% số tiền đặt chỗ mà không phải mất thêm bất cứ một chi phí nào khác”.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn cam kết sẽ chiết khấu 3% tổng giá trị căn hộ cho những người mua căn hộ ở đợt mở bán vào đầu tháng 6/2015. Được biết, giá bán căn hộ tại dự án này trong đợt mở bán gần đây là từ 13 triệu đồng/m2.

Tại Tp.HCM, chủ đầu tư nhiều dự án cũng đưa ra những chương trình bán hàng hết sức linh hoạt. Chẳng hạn như, khách hàng chỉ cần đóng 30% số vốn tối thiểu để ký hợp đồng mua bán theo quy định, sau đó trong vòng khoảng 1 năm khi chủ đầu tư tiến hành xây dựng và hoàn thiện dự án, người mua nhà sẽ không phải đóng thêm bất kỳ một khoản phí nào. Thậm chí, tại một số dự án, chủ đầu tư còn sẵn sàng hạ giá bán căn hộ xuống mức giá để người mua có thể được vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Điều này đã phần nào thúc đẩy lượng giao dịch của dự án tăng mạnh.

Một số chủ đầu tư lại sẵn sàng chịu “phạt” lãi suất nếu để dự án triển khai không đúng tiến độ cam kết. Chính sách độc đáo này có tác động rất tích cực đến thanh khoản dự án, thậm chí có không ít dự án đã “cạn” hàng nhanh chóng sau khi chủ đầu tư đưa ra cam kết. Một số dự án rất thành công với chính sách này có thể kể đến như dự án Văn Phú Invest (quận Hà Đông), chủ đầu tư hứa chịu phạt 20% giá trị hợp đồng nếu dự án chậm tiến độ; dự án Rainbow Linh Đàm (quận Hoàng Mai) chủ đầu tư chấp nhận chịu phạt tính theo ngày; hay tại dự án Hạ Đình Tower (quận Thanh Xuân), chủ đầu tư liên kết cùng ngân hàng Bảo Việt cam kết tiến độ và chịu phí phạt đồng thời hoàn trả tất cả số tiền khách mua đóng không thực hiện đúng tiến độ…

Gần đây nhất, chủ dự án Goldmark City (Bắc Từ Liêm) còn đưa ra chương trình trả lại lãi suất tiền mua nhà 0,05%/ngày cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao căn hộ…

Trước các động thái trên của chủ đầu tư, giới chuyên gia BĐS cho rằng, dù dùng bất cứ chương trình khuyến mại hay cam kết tiến độ, chấp nhận chịu phạt…như thế nào cũng chỉ là một chiêu thức bán hàng của các doanh nghiệp. Các chương trình này có đem lại hiệu quả thực sự hay không phần lớn vẫn phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư.

Do đó, khách hàng vẫn cần giữ được sự tỉnh táo cần thiết để không bị cuốn theo những chiêu thức marketing “bùi tai” của doanh nghiệp. Việc tìm hiểu rõ, đầy đủ về pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, chất lượng dự án, đơn vị thi công… vẫn là những bước quan trọng để giúp người mua đi đến quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn căn hộ để mua.

Nếu đã từng sống trong các khu tập thể cũ từ thời bao cấp, bạn sẽ không xa lạ với nhịp vui vẻ, ồn ào của các căn hộ nhỏ nằm sát nhau. Người ta thấy quen thuộc với sự ồn ào mang tính chất thân thiết này và nó cũng trở thành kỷ niệm đẹp về tình làng nghĩa xóm.

Tuy nhiên, với lối sống hiện đại, hầu hết mọi người đều mong muốn được sở hữu căn nhà yên tĩnh để thư giãn, nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc mệt nhọc. Hiện nay, nhiều người sống trong các căn hộ chung cư gặp phải một vấn đề khó giải quyết. Đó là sự ảnh hưởng của tiếng ồn tới không gian riêng tư của mình.

Cư dân chung cư thường phải đối mặt với tiếng ồn. Ảnh minh họa

Người dân sống trong các chung cư gặp phải nhiều tiếng ồn khó chịu như tiếng động do đi lại, chạy nhảy, tiếng máy giặt nhà hàng xóm, đánh rơi đồ vật của căn hộ tầng trên, tiếng ồn khu thang máy và thang bộ, tiếng động của căn hộ liền kề qua bức tường ngăn mỏng, tiếng động của việc sửa chữa các căn hộ, tiếng ồn khu hành lang vì hàng xóm thường xuyên mở cửa khi tổ chức, tụ tập liên hoan, tiếng nhạc của siêu thị, trung tâm thương mại ở tầng dịch vụ…

Những loại tiếng ồn nêu trên tưởng là vấn đề nhỏ nhưng khi phải chịu đựng một thời gian dài, nó sẽ khiến chủ căn hộ rất khó chịu, đau đầu. Để làm giảm đáng kể tiếng ồn, một vài giải pháp cơ bản sau có thể hữu ích.

1. Sử dụng vật liệu cách âm

Những căn hộ chung cư nên lót ván sàn gỗ và dùng trần thạch cao. Bên cạnh đó, sử dụng thảm cao su trải sàn sẽ làm giảm tiếng ồn của việc di chuyển ảnh hưởng tới tầng dưới. Việc bổ sung tấm cách âm hoặc vách thạch cao tại các vị trí tường sát với khu vực hay tạo ra tiếng ồn của căn hộ liền kề là điều nên làm. Với những tiếng ồn do khu vực phía bên ngoài đem đến, cửa kính hai lớp chống ồn sẽ là cách đối phó rất tốt.

Đối với trường hợp tầng trên tạo ra quá nhiều tiếng ồn trong việc đi lại di chuyển, bạn nên khuyên họ sử dụng giải pháp này để không ảnh hưởng tới tầng dưới.

Chủ nhân căn hộ có thể sử dụng vật liệu cách âm để ngăn cản tiếng ồn

2. Lựa chọn căn hộ cách xa khu hành lang công cộng, thang máy, thang bộ

Việc đi lại thường xuyên ở khu thang máy và thang bộ cũng tạo ra nhiều tiếng ồn. Tiếng ồn khó chịu sẽ được giảm thiểu nếu bạn lựa chọn căn hộ ở cách xa khu vực này. Đối với trường hợp căn hộ ở sát khu vực này, bạn nên sử dụng giải pháp vật liệu cách âm.

So với các căn hộ ở vị trí trung tâm, những căn hộ phía cuối hành lang công cộng cũng sẽ chịu ít tiếng ồn hơn. Bởi vì, nhiều người sống trong tòa nhà chung cư vẫn giữ thói quen gây tiếng ồn ở khu vực công cộng, nhất là những chung cư chia diện tích nhỏ, mở cửa chính ra hành lang thường xuyên. Vì thế, việc lựa chọn những căn góc (nếu có thể) cũng giúp giảm thiểu tiếng ồn.

3. Hàng xóm có ý thức và ban quản lý tốt

Vấn đề này chính là cốt lõi. Khi bạn nghiên cứu chọn mua căn hộ ở những tòa chung cư có ban quản lý tốt thì có thể giảm thiểu nhiều vấn đề gây tiếng ồn như việc sửa chữa những căn hộ được tiến hành theo thời điểm hợp lý, các căn hộ thường xuyên gây tiếng ồn sẽ bị nhắc nhở và yêu cầu khắc phục nghiêm túc.

Vấn đề quan trọng nhất là ý thức của những người sống trong khu chung cư. Khi mua nhà, bạn nên tìm hiểu thêm về hàng xóm tầng của mình, tầng trên, tầng dưới. Đặc biệt, việc góp ý giải quyết tiếng ồn khá hiệu quả, dễ dàng đối với các chủ hộ có ý thức, hiện đại, văn mình. Nhưng vấn đề này lại thường là khó nhất. Ý thức con người vẫn luôn là yếu tố quyết định dù là chung cư cao cấp hay bình dân, giá rẻ.

Khi đa phần khách hàng hiện nay chọn mua chung cư thì dần dần thói quen sử dụng hiện đại, văn minh của cư dân sẽ hình thành và vấn đề tiếng ồn trong tòa nhà sẽ được khắc phục. Tuy nhiên, tiếng ồn cũng là vấn đề không nhỏ và chưa thể khắc phục nhanh chóng nếu bạn đang xem xét mua chung cư vào thời điểm hiện tại.

Kỹ mà vẫn bị qua mặt

Là một trong những người mua căn hộ tại chung cư Gia Phú (Thủ Đức), anh Bùi Đắc Thắng kể rằng, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua căn hộ này, anh đã tìm hiểu rất kỹ các thông tin và thậm chí còn biết căn hộ này từng được bán cho một người khác. Do đó, anh Thắng đã cẩn trọng yêu cầu chủ đầu tư phải thanh lý hợp đồng với chủ cũ rồi mới làm hợp đồng mới. Sau khi chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu, anh mới đóng 95% giá trị căn hộ. Mới đây, anh Thắng đã phát hiện ra căn hộ mà anh mua cũng bị chủ đầu tư bán cho nhiều người khác nữa.

Sau khi đã cùng một số khách hàng khác đâm đơn kiện, anh Thắng hiện vẫn đang chờ thông tin từ cơ quan chức năng và cho biết: “Tôi thấy có thông tin cơ quan chức năng hiện đã chuyển hồ sơ qua công an để điều tra làm rõ thế nhưng đến thời điểm hiện tại tôi vẫn chưa nhận được thông báo đến lấy lời khai” Anh Thắng cũng đề nghị, cần phải có biện pháp kịp thời để ngăn chặn tình trạng lừa đảo này, tạo sự yêu tâm cho người dân muốn mua căn hộ. Chẳng hạn, với những loại sản phẩm hình thành trong tương lai, các cơ quan chức năng phải ra quy định công chứng lúc mua bán thì mới bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Hoặc cơ quan chức năng có thể yêu cầu tất cả các chủ dự án phải liên kết với trung tâm giao dịch bảo đảm, công khai minh bạch thông tin của tất cả các dự án, tiến độ thực hiện… để người dân nếu muốn mua căn hộ thì chỉ cần liên hệ với trung tâm để nắm được tình hình dự án, chủ đầu tư…

Khách hàng khốn đốn vì mua phải căn hộ bán cho nhiều người cùng lúc tại dự án chung cư Gia Phú. Ảnh: MQ

Khách hàng nên chọn chủ đầu tư có năng lực

Trao đổi với PV, một số đơn vị kinh doanh địa ốc thừa nhận, đúng là trên thị trường có xảy ra hiện tượng chủ đầu tư cùng lúc bán một căn hộ cho nhiều người.

Để tránh rơi vào tình trạng trên, theo ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty Đất Lành, khách hàng cần phải tìm hiểu thật kỹ thông tin trước khi mua. Phải xem kỹ trong hợp đồng mua bán có đúng tên mình ký với chủ đầu tư hay không. Đối với các hợp đồng góp vốn, người dân cần phải nắm được và thường xuyên kiểm tra tiến độ thi công của dự án, tiến độ phải tương ứng với từng kỳ hạn đóng tiền. Trong các hợp đồng mua bán, bao giờ chủ đầu tư cũng có điều kiện ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ trả tiền của người mua theo tiến độ dự án nhưng ngược lại, nghĩa vụ của chủ đầu tư về việc bàn giao căn hộ đúng hẹn thì lại rất chung chung. Vì thế, khách hàng nên và cần phải thỏa thuận thật cụ thể về thời hạn chủ đầu tư sẽ giao nhà, và phải có chế tài cụ thể nếu vi phạm. Nếu chủ dự án không đáp ứng đúng cam kết thì người dân cần phải yêu cầu thanh lý hợp đồng.

Ông Đực còn cho biết thêm: “Trước nay người dân đã quá tin tưởng vào chủ dự án nên lơ là việc kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến dự án cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư. Điều này khiến đơn vị bán hàng rất dễ dàng tổ chức lừa bán căn hộ cho người dân để trục lợi”.

Cần thiết phải có cơ quan giám sát

Một cán bộ làm tại Sở Xây dựng cũng đưa ra lời khuyên, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ về dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định mua căn hộ tại dự án. Nếu những vấn đề này không được tìm hiểu kỹ, đến khi chủ đầu tư bỏ ngang dự án thì khách hàng là người lãnh đủ. Hiện nay, Sở Xây dựng cũng chỉ là cơ quan quản lý hành chính, do đó Sở không thể quản lý và kiểm soát được việc mua bán giữa chủ đầu tư với người dân. Khi gặp chuyện hoặc phát hiện chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo, người dân phải nhanh chóng gửi đơn khởi kiện đến tòa án hoặc cơ quan công an để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Còn Luật sư Phạm Minh Tâm, Đoàn Luật sư Tp.HCM thì góp ý, bên cạnh sự chủ động của người dân cũng cần có thêm các quy định buộc chủ đầu tư phải công khai tiến độ xây dựng dự án cũng như quá trình giao dịch. Cơ quan, đơn vị nào phê duyệt dự án thì phải lập ra bộ phận giám sát để kiểm tra, đôn đốc và hạn chế tối đa rủi ro cho người mua. Phần lớn các dự án BĐS hiện nay đều do UBND quận, huyện hoặc UBND tỉnh, thành phê duyệt, như vậy các cơ quan này phải có trách nhiệm giao cho Sở hoặc Phòng TN&MT tổ chức giám sát, kiểm tra. Ngoài ra cũng cần đảm bảo và siết chặt nguyên tắc: chủ dự án muốn bán căn hộ thì buộc phải công khai thông tin dự án thông qua các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn phải luôn chủ động trong việc tìm kiếm những nhà đầu tư có uy tín, năng lực rồi hãy ký kết hợp đồng để hạn chế rủi ro.

Dự án phải được ngân hàng bảo lãnhKhông thể có chuyện bán một căn hộ cho nhiều người. Nếu tình trạng này xảy ra thì rõ ràng chủ đầu tư dự án đã cố tình vi phạm pháp luật. Ngoài ra một phần trách nhiệm cũng cũng thuộc về các cơ quan chức năng do đã lỏng lẻo trong công tác hậu kiểm. Liệu các doanh nghiệp này có kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư trước khi phê duyệt dự án hay chưa? Công tác kiểm tra tiến độ dự án có đảm bảo không… Hiện, quy định dự án BĐS hình thành trong tương lai thì phải được ngân hàng bảo lãnh mới đang là dự thảo và chưa biết khi nào mới được ban hành. Tuy nhiên, đây là quy định hợp lý vì nó đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua. Ví dụ, nếu căn hộ có giá 1 tỉ đồng thì chủ đầu tư phải đóng cho ngân hàng 1 tỉ đồng để khi chủ đầu tư không thể tiếp tục triển khai dự án thì ngân hàng sẽ đứng ra giải ngân số tiền đó hoàn trả lại cho người dân. Nếu nghị định này chính thức có hiệu lực thì các chủ đầu buộc phải thực hiện đúng theo yêu cầu, từ đó người mua nhà sẽ được đảm bảo quyền lợi của mình và yên tâm hơn khi tiến hành giao dịch. Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Phó Chủ nhiệm Hội Luật gia TP.HCM

Ngân hàng cũng chịu nhiều áp lực

Ở những nước có thị trường BĐS phát triển thì việc vay mua nhà/căn hộ chung cư của người dân là một điều hết sức bình thường. Thủ tục vay mua cũng rất đơn giản. Cụ thể, người dân chỉ cần chứng minh có nguồn thu nhập ổn định từ tiền lương hoặc công việc lao động là có thể dễ dàng tiếp cận các khoản vay với những thủ tục rất rõ ràng, minh bạch với thời hạn vay rất dài, khoảng 10 – 40 năm.

Còn ở nước ta, dù việc vay tiền ngân hàng để mua căn hộ/nhà ở cũng có thâm niên trên 10 năm, thế nhưng người dân vẫn rất khó tiếp cận các gói vay do cách làm “quá chắc” của các ngân hàng. Cụ thể, để vay được tiền mua nhà, người dân buộc phải có tài sản thế chấp (như sổ đỏ/giấy hồng nhà/đất hoặc tài sản có giá trị khác) và khoản vay cũng chỉ đáp ứng tối đa khoảng 70% giá trị thực của căn nhà với mức lãi suất khá cao. Đến khi địa ốc khủng hoảng lại thêm việc các kênh đầu tư và huy động dòng tiền nhàn rỗi trong dân không đạt hiệu quả (chẳng hạ như chứng khoán, vàng hoặc ngoại tệ…) khiến người dân đua nhau đổ tiền gửi ngân hàng để hưởng lãi suất. Điều này khiến cho nguồn vốn huy động của các ngân hàng trở nên dư thừa.

Khoảng 1 – 2 năm trở lại đây, các ngân hàng phải chịu áp lực giải ngân ngày càng lớn, hơn nữa sức ép từ lợi nhuận nghìn tỷ của các cổ đông lớn cũng khiến họ phải tìm mọi cách để có thể “giải phóng” số tiền đã huy động từ trong dân cư (với mức lãi suất rất thấp, chỉ khoảng 5,5 – 6,5%/năm, thậm chí chỉ 3,5 – 4,5%/năm đối với các khoản vay ngắn hạn từ 1 – 6 tháng) bằng các gói tín dụng thương mại cho vay mua nhà với lãi suất cạnh tranh nhau sít sao.

Các ngân hàng đang phải chịu áp lực giải ngân ngày càng lớn

Trong khi đó, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng lại giải ngân ì ạch do thủ tục quá khó khăn khiến người dân nản lòng. Mới đây nhất, những ai đã trót hùn tiền để đặt cọc vay gói hỗ trợ này để mua nhà ở xã hội còn thêm nản hơn bởi các quy định mâu thuẫn nhau.

Cụ thể, Bộ Xây dựng có quy định, chỉ những người thu nhập thấp mới được giải ngân vay gói 30.000 tỷ đồng. Những đối tượng này phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (tức là thu nhập phải dưới 9 triệu đồng/tháng). Thế những các ngân hàng thì lại chỉ muốn giải ngân cho các đối tượng có thu nhập tốt nhằm đảm bảo sự an toàn của nguồn vốn và tránh nợ xấu phát sinh. Do đó, đa số các ngân hàng đều yêu cầu người vay gói hỗ trợ phải chứng minh được thu nhập hàng tháng phải từ 9 triệu đồng trở lên.

Chính vì “mắc” phải 2 điều khoản mâu thuẫn này mà những ai trót nộp khoản tiền khoảng 20% giá trị căn hộ cho chủ dự án giờ đang không biết xoay xở làm sao vì không thể “xin” chủ đầu tư hoàn lại tiền.

Câu chuyện “trục lợi” của Hoàng Quân cũng xuất phát từ sự tréo ngoe này. Số là, có tới 900 khách hàng đã đặt cọc 20% tiền mua căn hộ dự án nhà ở xã hội HQC Plaza của Hoàng Quân nhưng lại không được vay vốn hỗ trợ, khiến chủ đầu tư phải đứng ra cho vay theo hình thức trả chậm, đương nhiên với mức lãi suất cao hơn so với gói hỗ trợ. Nghịch lý trên cũng một phần lý giải vì sao gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng lại có tốc độc giản ngân khiêm tốn như hiện nay.

Khách hàng nên cẩn trọng

Áp lực tăng trưởng tín dụng cùng với sự bế tắc của gói vay 30.000 tỷ đồng khiến hầu hết các ngân hàng thương mại đang từng bước nới rộng cửa cho vay mua, sửa chữa nhà. Nhất là trong bối cảnh có nhiều dự án nhà ở đã và đang dần hình thành, sự ấm hồi phục của thị trường nhà đất cũng như giá trị thực và tiến độ của các dự án hoàn thành ngày càng củng cố niềm tin của người mua trong khi các kênh đầu tư khác kém hiệu quả đã thúc đẩy người mua “xuống tiền” với BĐS, đây chính là cơ hội để các ngân hàng đẩy mạnh vốn tín dụng cho mảng này.

Thực tế hiện nay, các ngân hàng thương mại đều có riêng đội ngũ nhân viên tín dụng có mối liên kết với các chủ đầu tư với một loại dự án BĐS lớn nhỏ, thậm chí còn có cả một bộ phận thường trực tại các dự án này giúp khách hànng tìm hiều và tiếp cận các gói vay ưu đãi, với nhiều thời hạn vay từ ngắn đến trung và dài hạn (khoảng 10 – 20 năm).

Để có thể làm được việc trên, bên cạnh việc thu thập hoặc mua thông tin về khách hàng từ các chủ dự án BĐS để nắm đượcnhu cầu vay, các ngân hàng đồng thời còn đẩy mạnh việc tiếp thị, quảng cáo thông qua các kênh truyền thông (như trang mạng, báo chí, poster quảng cáo; gọi điện thoại, tờ rơi, nhắn tin…) nhằm tiếp cận bằng được đối tượng người mua nhà từ đó đẩy mạnh việc giải ngân các khoản vay.

Mặc dù ngân hàng đưa ra rất nhiều gói ưu đãi với lời quảng bá rất hấp dẫn, thế nhưng những ai có muốn mua nhà mà chưa đảm bảo điều kiện tài chính thì cần lưu ý, khi tiếp cận các khoản vay này phải hết sức tỉnh táo, nắm được đầy đủ thông tin đồng thời phải chắc chắn có nguồn tiền trả theo các kỳ hạn ổn định thì hãy đặt bút ký vào bản hợp đồng vay.

Thực tế cho thấy, không ít người mua sản phẩm địa ốc (gồm cả nhà đất, căn hộ chung cư) đã lơ là hoặc không hỏi kỹ các nhân viên tư vấn, dẫn đến hệ quả mà họ không lường trước được trong trường hợp không có nguồn tài chính ổn định để có thể thanh toán đúng kỳ hạn đối với ngân hàng (thông thường điều này đều có trong chính bản hợp đồng vay do các ngân hàng soạn).

Dù việc vay vốn ngân hàng mua nhà, đất đã dễ dàng hơn rất nhiều nhưng khách hàng vẫn nên hết sức thận trọng

Lỗi một phần cũng ở phía các ngân hàng, do muốn đẩy nhanh việc giải ngân các khoản vay nên không ít nhân viên tín dụng đã cố tình “lờ” đi các thông tin liên quan đến hệ quả pháp lý khi người vay không trả nợ đúng kỳ hạn. Trong các cuộc tư vấn, thông thường họ chỉ giải thích những ưu điểm về mức lãi suất theo năm (chẳng hạn như tháng đầu, năm đầu…có lãi suất thấp hơn so với các ngân hàng khác); mức lãi suất chênh lệch giữa đi vay – cho vay (chênh 3 – 4%/năm) khi so sánh nhằm tạo cho khách hàng cảm giác tin tưởng hơn, thủ tục nhanh gọn hơn với lãi suất thấp hơn (còn thực ra, nếu khách hàng chịu khó tìm hiểu kỹ thì sẽ thấy các ngân hàng xây dựng biểu lãi suất này tương đương nhau để cạnh tranh).

Còn lại một hệ quả pháp lý mà ít khi nhân viên tín dụng nhắc đến, đó là trường hợp người vay chậm thanh toán theo đúng tiến độ đã cam kết, thì dù có gửi thông báo mà không được sự chấp thuận của ngân hàng hàng thì khoản vay của khách hàng sẽ được xếp vào khoản nợ xấu và lập tức, ngân hàng sẽ cùng với các công ty xử lý nợ xấu của mình “nhắm” ngay vào khoản tài sản thế chấp của khách hàng. Thế nên đã từng có chuyện, khách hàng vay tiền ngân hàng để mua nhà hoặc đầu tư kinh doanh nhưng lại mất “cả chì lẫn chài” đó là nhà định mua và thậm chí cả khoản tiền tích cóp của mình.

Một ví dụ cụ thể nhất là sự kiện “xiết nợ” của VPBank mới xảy ra gần đây tại căn hộ 1401 thuộc tòa nhà 17T2 phố Hoàng Đạo Thúy (Cầu Giấy, Hà Nội) vào khoảng giữa tháng 3/2015 vừa qua. Cụ thể, khi vay nợ ngân hàng, chủ căn hộ này đã thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ và phía ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp này để thu hồi khoản tiền đã cho khách hàng vay nếu không trả được nợ. Dù vậy, quá trình xử lý cụ thể phải tuân theo đúng quy định của pháp luật, chứ không thể đùng đùng đến lắp khóa, dán niêm phong căn hộ và đuổi chủ nhà ra ngoài. Đúng ra, khi khách hàng không trả được nợ, trước hết phía ngân hàng phải thương lượng, thỏa thuận với khách hàng để giải quyết rồi mới bán tài sản đó để thu hồi nợ. Khi không đạt được thỏa thuận, ngân hàng mới có quyền khởi kiện và đề nghị tòa án buộc người vay phải trả nợ, nếu lúc này người vay cũng không trả được nợ thì ngân hàng mới được phát mại tài sản thế chấp.

Từ vụ việc thực tế trên đây, bài học cho người đi vay là phải tham khảo, đọc thật kỹ hợp đồng vay; tính toán kỹ lưỡng khả năng trả các khoản nợ thì rồi mới đặt bút ký. Thông thường tại các ngân hàng thương mại, sau khoảng 30 – 45 ngày mà người vay vẫn không trả nợ đúng lịch hẹn (hoặc có đơn đề nghị gia hạn nhưng không được chấp nhận) thì các tài sản đảm bảo của khách hàng lập tức sẽ được xử lý, hoặc có ngân hàng thì phối hợp ngay với chủ đầu tư bán căn hộ xử lý ngay tài sản của người vay.

Về phía các ngân hàng cũng cần thiết phải tăng cường tập huấn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ nhân viên tín dụng, yêu cầu họ cung cấp thông tin đầy đủ nhất cho khách hàng, chứ không phải đặt mạnh áp lực giải ngân các khoản vay lên lương thưởng để hối thúc họ vi phạm quy trình nghiệp vụ trong quá trình tư vấn cho người vay dẫn đến khoản nợ xấu và việc buộc phải xử lý khoản nợ xấu đó.

Từng có không ít trường hợp, sau khi đã vay tiền ngân hàng và thế chấp tài sản, để có tiền thanh toán đúng kỳ hạn hoặc nộp tiền vào để rút giấy tờ ra (chẳng hạn như sổ đỏ, Giấy chứng nhận/hợp đồng mua bán của tài sản thế chấp) nhiều khách hàng đã cắn răng đi vay “tín dụng đen” bên ngoài với lãi suất cao ngất ngưởng (0,3 – 0,5%/khoản vay/ngày) để rồi “lãi mẹ đẻ lãi con”, vừa phải trả lãi cho tín dụng đen lại thêm khoản lãi phạt của ngân hàng do thanh toán trước hạn…

Đầu tháng 7 tới sẽ là thời điểm Luật Kinh doanh BĐS với một số quy định mới có hiệu lực trong đó có việc quy định chủ đầu tư dự án phải được các tổ chức tài chính, tín dụng đứng ra bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ, chủ đầu tư các dự án BĐS trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được các ngân hàng thương mại đảm bảo năng lực thực hiện đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với các khách hàng trong trường hợpi chủ dự án không thể bàn giao nhà ở đúng như tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng.

Nếu chủ dự án không thực hiện bàn giao nhà ở đúng như tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì các ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại toàn bộ số tiền ứng trước cũng như các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết trước đó.

Mua nhà sau thời điểm 1/7, khách hàng có thể phải chịu mức giá cao hơn. Ảnh: kieuthanhson

Giới chuyên gia cho rằng, quy định này giúp hạn chế rủi ro cho các khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời giúp người mua tránh tình trạng từng xảy ra trước đây là nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở do hết vốn nên triển khai dự án chậm, thậm chí “bỏ của chạy lấy người” cùng với số tiền góp vốn lên tới hàng trăm tỷ đồng của người dân. Nhiều vụ việc thế này đã diễn ra gây bức xúc dư luận trong thời gian qua, điển hình là trường hợp các dự án như Tricon Towers ở Bắc An Khánh, Hoài Đức hay dự án B5 Cầu Diễn ở Từ Liêm hoặc Hesco ở Văn Quán, Hà Đông…

Dù vậy, không ít người mua nhà lại có tâm lý nghi ngại có thể họ sẽ phải mua nhà với giá cao hơn khi quy định này được áp dụng vì các doanh nghiệp BĐS đều cho rằng họ sẽ phải phân bổ chi phí bảo lãnh vào giá bán dự án. Dù chưa công bố chính thức về cách tính nhưng có thể khoản chi phí này sẽ rơi vào khoảng 2-3% giá bán căn hộ.

Về vấn đề này, theo ông Trần Ngọc Quang Tổng thư ký VNREA, thị tường BĐS hiện tại đang chịu rất nhiều tác động ngoài, trong đó, giá BĐS có tác động và bị chi phối bởi các chi phí, cách thức phân phối nhiều hơn là các yếu tố chính sách. Do đó, việc điều chỉnh một số quy định của nhà nước sẽ không phải là yếu tố mạnh gây tình trạng tăng giá của BĐS. Còn nếu xét về xu hướng, thì theo tôi, giá BĐS hoàn toàn có thể sẽ tăng cao hơn trong thời gian tới”.

Ở góc độ chủ đầu tư, theo bà Trần Hoài Anh – PTGĐ Công ty CP Đầu tư Hải Phát, khi chính sách này chính thức áp dụng, chi phí tài chính có thể sẽ rơi vào khoảng từ 2-3%. Thế nhưng, để được ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư cũng phải là đơn vị có uy tín, vì còn có một hợp đồng ràng buộc giữa hai bên. Mà các chủ dự án được tiếng là “có uy tín” thì trong những năm khó khăn của thị trường BĐS họ đã “vượt bão”, năng lực vì thế cũng tăng lên. Do đó, khả năng kiểm soát chi phí đầu vào của họ cũng sẽ tốt hơn rất nhiều so với con số 2-3% chi phí tài chính mà họ phải bỏ ra. Chính vì vậy, việc tăng giá chính xác là tăng theo thị trường chứ không phải là lý do phí bảo lãnh.

Có quan điểm tương tự bà Hoài Anh, theo ông Phạm Hải Đăng – Chủ tịch Keller Williams Commercial Northern Việt Nam thì, chi phí bảo lãnh chính là một yếu tố của chi phí giá thành đầu vào, chỉ có điều, việc nó có làm tăng tổng chi phí giá thành đầu vào trên 1 m2 giá bán hay không còn tùy thuộc vào tổng thể dự án. Trường hợp chủ đầu tư tiết kiệm được các khoản chi phí khác thì có khi giá bán lại còn giảm thêm.

Ông Đăng phân tích thêm: “Giá đầu ra sản phẩm của một dự án BĐS bên cạnh việc chịu ảnh hưởng bởi chi phí giá thành còn phải có yếu tố khác chi phối đó là sự cạnh tranh của thị trường, trong khi đó, muốn có lợi thế, nhà đầu tư phải coi trọng chất lượng và giá bán. Do vậy, để có thể cạnh tranh, chủ đầu tư khó có thể cứ muốn tăng là tăng được”.

Đại diện Đất Xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết thì cho rằng: “Một khi dự án được bảo lãnh sẽ khiến cho chi phí đầu vào sản phẩm tăng lên. Theo nguyên tắc của thị trường, nếu giá đầu vào tăng thì chắc chắn giá đầu ra của sản phẩm đâu đó cũng sẽ tăng theo tỷ lệ thuận. Nhưng tỷ lệ cụ thể là bao nhiêu thì tôi chưa thể khẳng định, có điều chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải tìm cách để bù đắp một phần chi phí đó”.

Thắc mắc quanh việc có nên gấp rút mua nhà trước ngày 1/7 hay không, ông Quyết nhận định: “Việc mua nhà trước hay sau thời điểm này cũng tùy vào sự lựa chọn của từng người mua. Tuy nhiên, tôi thấy có hai vấn đề ở đây, đó là, nếu người mua lựa chọn trước ngày 1/7 có thể sẽ có một số rủi ro nhất định, còn nếu họ mua sau 1/7 sẽ được ngân hàng bảo lãnh nhưng có thể phải chịu mức giá cao hơn”.

Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, kênh chứng khoán và vàng đều không còn là nơi cất giữ an toàn (trước khi sinh lợi), nhiều khách hàng từ ngoại tỉnh lẫn người lao động lâu năm ở thành phố đã quyết định đổ tiền vào bất động sản.

Dễ như mua nhà… chờ sổ hồng

Tại các khu “chợ nhà đất” như Lê Văn Lương, Trung Hòa – Nhân Chính, Trung Yên, Linh Đàm hay Cầu Giấy – Xuân Thủy, tâm lý giao dịch đã có chuyển biến trong định hướng mua nhà của đa số những người có nhu cầu ở thực. Theo chia sẻ của ông Tiến, lãnh đạo một công ty kinh doanh bất động sản kiêm tư vấn luật đặt trụ sở gần trường ĐH Thương Mại, hiện nay, nguồn cầu thực đã được cụ thể hóa thành số giao dịch thành công đáng kể tại một số dự án hoàn thành.

Có chung quan điểm, bà Thủy, phụ trách mảng kinh doanh của một sàn giao dịch có trụ sở tại đường Hoàng Đạo Thúy thừa nhận, tính thanh khoản của phân khúc căn hộ chung cư hoàn thiện hiện đã “sáng” hơn so với thời kỳ nửa cuối năm 2014. Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại một điểm khá trái ngược: Dự án đang làm móng, đào hầm (chưa đủ điều kiện mở bán chính thức) dù được quảng cáo, giới thiệu rầm rộ thì các suất đặt chỗ, đặt cọc đa phần là từ nhà đầu tư (và nhân viên sàn giao dịch). “Dự án ở trung tâm nội thị, giá gốc chưa tới 22 triệu đồng/m2, được ngân hàng đảm bảo tiến độ lẫn vay mua, nhưng vẫn chưa “nhú” lên mặt đất thì chỉ có nhà đầu tư thứ cấp lao vào nhằm hớt váng tâm lý”, bà Thủy chỉ rõ.

Với những người có dự định mua chung cư thương mại trung cấp trở xuống, họ đều mặc định rằng: Cứ chờ dự án hoàn công, người dân dọn về ở vài tháng tới một năm, nếu không thấy có vấn đề gì (về mặt an toàn, tiện ích, sinh hoạt) thì sẽ tìm mua. Đương nhiên, nguồn cung chính đến từ những chủ sở hữu cũ, bao gồm cả nhà đầu tư đăng tin cần bán với đủ các lý do: bán cắt lỗ, yêu cầu di chuyển, thay đổi công việc….

Nhiều khách hàng vẫn chấp nhận đánh cược may rủi vào những giao dịch căn hộ chưa có sổ hồng. Ảnh: internet

Có thừa sự cẩn trọng trước khi quyết định mua, nhưng lại thiếu sự bao quát kiến thức luật pháp về bất động sản, các khách hàng thường yên tâm xuống tiền cho căn hộ chung cư đã có chủ sở hữu (nhưng chưa sổ hồng) với cơ sở pháp lý duy nhất là hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền và hóa đơn mua bán căn hộ (do chủ đầu tư xuất cho người mua ban đầu). Tuy nhiên, vấn đề chứng nhận sở hữu bất động sản trong trường hợp này lại là câu chuyện dài mà ít ai ngờ tới.

Lắt léo pháp lý sở hữu căn hộ chưa có sổ hồng

Thông thường, hàng hóa được giao dịch trên thị trường là căn hộ đã được bàn giao cho chủ sở hữu, chủ nhân đã dọn về sống ổn định. Hồ sơ căn hộ bao gồm hợp đồng mua bán ký kết giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ, hóa đơn thanh toán tiền, phiếu thu tiền hợp thức – hợp pháp. Người mua và bên bán (chủ sở hữu căn hộ) cùng làm hợp đồng ủy quyền, sau đó bên mua sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hợp đồng mua bán gốc, thông báo của chủ đầu tư về giao dịch, các đợt nộp tiền… nhưng lại thiếu sổ hồng (vì đang chờ cấp).

Tuy nhiên, người mua trong trường hợp này sẽ bị bủa vây bởi các rủi ro vì pháp luật không bảo hộ dạng thức mua bán này. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005, đối với giao dịch mua bán căn hộ thì phải đáp ứng 3 điều kiện: Căn hộ phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án.

Phương thức để “lách luật” đã và đang được dùng phổ biến trên thị trường là sử dụng hợp đồng ủy quyền công chứng. Theo đó, hai bên mua – bán sẽ thực hiện các bước: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Lý thuyết là như vậy nhưng trên thực tế lại khó khăn hơn nhiều. Lý do, điều 581 Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, tại Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Như vậy, khả năng người mua căn hộ chờ sổ (đã trả đủ tiền mua căn hộ) tự thân vận động trong quá trình tiến hành thủ tục cấp sổ bị bỏ ngỏ.

Kinh nghiệm được rút ra trong trường hợp này, theo một số đơn vị trung gian thực hiện giao dịch loại này, đó là tuyệt đối không bỏ tiền vào sản phẩm loại này. Vì, nếu mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm “vòi vĩnh” là rất cao. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.

Người mua nhà cần thận trọng với loại hợp đồng góp vốn, vay vốn

Hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng vay vốn,… là những loại hợp đồng được các chủ đầu tư dự án BĐS đưa ra để “lách luật”, bán nhà khi dự án chưa đảm bảo đủ điều kiện pháp lý. Năm năm trở lại đây, người mua nhà đã quay lưng với loại hợp đồng dạng này bởi nó tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, thậm chí là bị lừa đảo.

Thế nhưng gần đây, khi thị trường BĐS có dấu hiệu sôi động trở lại thì dạng hợp đồng lại bắt đầu xuất hiện trở lại. Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho biết, đội ngũ môi giới nhà đất đang hoạt động rất mạnh trong thời gian gần đây. Có một số chủ đầu tư dự án nhà ở chưa đủ điều kiện pháp lý để bán hàng ra thị trường đã sử dụng đội ngũ môi giới này để bán hàng “chui” cho mình.

Nhiều người có nhu cầu mua nhà không hiểu biết, nghe theo những lời tư vấn không chính xác sẽ rất dễ gặp phải rủi ro. Bởi những dự án đã phải huy động vốn “chui” thì đa số đều nằm ở nhóm chủ đầu tư có năng lực tài chính kém.

Mua nhà phải trả thêm 40 triệu đồng tiền nước

Bà Nguyễn Thị Ánh Hồng (ngụ tại 47/42/27/9 Bùi Đình Túy, phường 24, quận Bình Thạnh, Tp.HCM) kể, căn nhà bà đang ở được mua lại cách đây hơn một năm. Khi mua bán chủ nhà cũng làm giấy tờ chủ quyền đầy đủ.

Tuy nhiên, đến khi tiếp nhận nhà, nhân viên của Công ty Cổ phần Cấp nước Gia Định xuống kiểm tra và xác nhận chủ cũ ngôi nhà không ở từ nhiều tháng nay (nhưng lại đề nghị công ty không cắt nước). Số nước hiển thị trên đồng hồ lên tới 6.000 khối và chưa được thanh toán.

Đại diện phía công ty cấp nước cũng giải thích cho bà Hồng biết, theo quy định, khách hàng chuyển giao tài sản là bất động sản cho người khác như chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho… thì phải chuyển giao cả quyền sử dụng đồng hồ nước. Khoản tiền nước mà chủ cũ còn nợ, khách hàng sau nếu không có thỏa thuận cụ thể với chủ cũ thì phải gánh chịu. Chủ cũ của ngôi nhà giờ không biết nơi đâu, trong khi bà Hồng cũng không có thỏa thuận gì với chủ cũ, nên công ty cấp nước yêu cầu bà thanh toán tổng số tiền lên tới…ngót 90 triệu đồng.

Nghe xong con số trên, bà Hồng choáng váng. Bà đã đề nghị phía cấp nước xem xét lại vì mình không thể cáng đáng hết số tiền trên. Sau đó, phía đơn vị cấp nước cũng đã chia sẻ khó khăn cho khổ chủ khi chỉ thu khoản tiền 41 triệu đồng.

Bà Nguyễn Thị Ánh Hồng sau khi nhận nhà lại phải ngậm ngùi gánh
thêm 40 triệu đồng tiền nước do chủ cũ để lại

Mua nhà luôn phải kỹ lưỡng

Trao đổi với PV, ông Lê Văn Lý, Phó phòng Kinh doanh và Chăm sóc khách hàng của Công ty CP Cấp nước Gia Định lý giải thêm, theo như khoản 1 Điều 28 của Quyết định 20 (năm 2007) của UBND Tp.HCM, nếu tiến hành chuyển giao bất động sản cho người khác thì phải thực hiện chuyển giao luôn cả đồng hồ nước. Nếu lúc nhận nhà, bà Hồng yêu cầu chủ cũ trả hết số tiền nước còn nợ thì sẽ không phải “gánh” nợ thay và những rắc rối phát sinh. Trường hợp này, bà Hồng không có động thái nào. Vì thế, theo đúng quy định, chủ mới của ngôi nhà sẽ phải chi trả toàn bộ tiền nước của căn nhà đó với phía công ty. Về việc chia sẻ khoản tiền này như thế nào, chủ mới phải tự mình liên hệ lại với chủ cũ và thỏa thuận, phía đơn vị cũng cấp nước không chịu trách nhiệm rắc rối phát sinh này.

Theo ghi nhận của PV, không riêng Công ty Gia Định, phía Công ty CP Cấp nước Chợ Lớn cũng từng gặp nhiều trường hợp tương tự như bà Hồng. Không ít người mua nhà đành ngậm ngùi phải bỏ tiền trả nợ thay cho chủ cũ vì lúc mua nhà họ không để ý đến khoản tiền nước (có khi cả tiền điện) mà chủ cũ còn nợ.

Trước tình trạng trên, các đơn vị cung cấp nước cũng đưa ra khuyến cáo với người mua nhà: Người mua phải yêu cầu chủ nhà cũ trả hết phần tiền nước còn nợ với các đơn vị cấp nước, điện. Nếu đã có thỏa thuận người mua nhà phải trả thì người mua phải thanh toán số tiền này. Trường hợp người mua không lên tiếng, đến khi mua bán nhà xong rồi mới phát sinh việc chủ cũ còn nợ tiền nước sẽ rất khó để xử lý theo hướng có lợi cho người mua nhà. Với các khoản chi phí khác như tiền điện, truyền hình cáp, mạng internet…cũng nên tiến hành tương tự.

Cẩn thận để không phải gánh tiền điệnCông ty điện lực cũng từng gặp không ít trường hợp người dân mua nhà mà chủ cũ còn nợ tiền sử dụng điện. Khi mua xong, chủ cũ đã đi nơi khác sinh sống, chủ mới đành phải đứng ra trả tiền thay. Đã có nhiều người phải gánh nợ một số tiền không hề nhỏ. Để tránh được sự cố này, người mua lưu ý, cần yêu cầu chủ nhà cũ thanh toán hết khoản nợ này trước khi bàn giao nhà (hoặc hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau để cùng giải quyết). Nếu chủ cũ ậm ừ không minh bạch, người mua có thể liên hệ với các cơ quan cung cấp điện để tìm hiểu thông tin. Phía điện lực luôn sẵn sàng cung cấp thông tin miễn phí. Bên cạnh đó, sau khi nhận nhà, người mua cũng phải yêu cầu phía đơn vị cung cấp điện niêm yết số điện sử dụng của chủ nhà cũ và bắt đầu làm lại hợp đồng cung cấp điện mới. Có như vậy mới có thể hạn chế được rủi ro khi mua nhà. Đại diện Tổng Công ty Điện lực Tp.HCM Trả nợ cả 100 triệu đồng tiền nước Cùng cảnh ngộ tương tự như bà Hồng, ông Đặng Văn Thành (ngụ tại quận 4, Tp.HCM) cho biết, khi mua lại ngôi nhà, ông đã không kiểm tra thông tin sử dụng nước của chủ cũ. Đến khi công ty cấp nước xuống chốt số đồng hồ thì ông mới ngã ngửa vì chủ cũ nợ tiền nước lên tới cả 100 triệu đồng. Đương nhiên, bên công ty cấp nước đã yêu cầu ông phải trả hết số tiền này, nếu không sẽ ngưng dịch vụ. Sau nhiều lần thỏa thuận, hai bên đã thống nhất để cho ông Thành được trả góp số tiền này trong vòng hai năm.