Từ năm 2014 trở về trước là giai đoạn thanh khoản của phân khúc chung cư gặp khó khăn, để bán được sản phẩm, doanh nghiệp phải đưa ra đủ chiêu, từ hỗ trợ chỗ ở, hỗ trợ lãi suất cho khách mua nhà đến cam kết thuê lại căn hộ với mức lợi tức cao…

Bên cạnh những chương trình ưu đãi “kích cầu” mua nhà nêu trên, nhiều dự án còn có các chương trình khuyến mãi khác như tặng máy tính bảng, điều hòa, điện thoại… Tất cả điều đó đều nhằm mục đích tạo các thông tin sốc để ít nhất cũng khiến người dân tiếp nhận thông tin “để mắt” tới dự án, đây đã là một thành công của những chủ đầu tư và nhà môi giới.

Khi thị trường BĐS ấm dần, dù cho nhiều đơn vị vẫn áp dụng các hình thức khuyến mãi nêu trên nhưng kèm theo đó là các chiêu bán hàng mới và chuyên nghiệp hơn. Theo như lời một môi giới khá “mát tay” với những dự án cao cấp, khi thị trường địa ốc phục hồi, thay vì chỉ môi giới, chèo kéo người mua nhà, các môi giới viên cần phải có đủ hiểu biết để trở thành một nhà tư vấn, tư vấn về nội thất, tư vấn về các gói lãi suất, thậm chí là cả về phong thủy…

Bắt đầu từ việc thay đổi tư duy của những môi giới, chiến lược bán hàng nói chung của các sàn và chủ đầu tư cũng thay đổi theo hướng vừa bán được sản phẩm vừa bảo đảm tối đa hóa lợi nhuận.

Theo đó, ngay trước thời điểm Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực, yêu cầu những dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn bán nhà phải được ngân hàng bảo lãnh, nhiều chủ đầu tư đã đánh tiếng giá bán căn hộ sẽ tăng bởi chi phí giá có thêm phí bảo lãnh. Tới khi tỷ giá được điều chỉnh, nhiều chủ đầu tư đã tiếp tục đánh tiếng giá bán căn hộ sẽ tăng do chi phí đầu vào tăng vì chênh lệch tỷ giá…

Tại một số dự án, chủ đầu tư đã huy động vốn từ người mua nhà khi dự án chỉ mới triển khai phần móng

Thực tế với các chủ đầu tư, phí bảo lãnh thực chất chỉ là cái cớ để tăng giá bán bởi việc tăng giá với nhiều doanh nghiệp đưa ra cả lộ trình, được áp dụng căn cứ vào giai đoạn đầu tư và tiến độ dự án. Đáng chú ý, hàng loạt dự án ở Hà Nội mở bán thời gian gần đây quảng cáo lập lờ là đã được ngân hàng bảo lãnh để lôi kéo lòng tin của người mua nhà dù dự án mới chỉ được ngân hàng cam kết sẽ tài trợ vốn. Bởi vì, các hướng dẫn về bảo lãnh những sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai tới nay cũng chưa thật sự rõ ràng.

Khá nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối áp dụng một chiêu thức bán hàng nữa là việc chẻ nhỏ hợp đồng để người mua nhà có đủ điều kiện vay vốn ưu đãi. Hiện nay, chiêu thức này đã triển khai rất bí mật hoặc tạm dừng vì Bộ Xây dựng vừa có yêu cầu thanh tra, kiểm tra việc trục lợi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Nhưng cho tới khi Bộ Xây dựng chính thức yêu cầu thanh tra, kiểm tra, rất nhiều doanh nghiệp đã tiến hành “trót lọt” không ít những giao dịch “lách luật” để tạo điều kiện người mua nhà được vay vốn ưu đãi.

Huy động bán “nhà trên giấy” là một chiêu thức bán hàng “cổ điển”, tưởng sẽ không còn xuất hiện sau cơn suy thoái địa ốc, giờ lại đang diễn ra ở hàng loạt dự án chung cư.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trên địa bàn TP. Hà Nội thời gian qua, hàng loạt dự án căn hộ đã được chủ đầu tư huy động vốn khi dự án vẫn chưa đủ điều kiện bán hàng. Việc này có thể khiến người mua nhà gặp nhiều rủi ro. Nhưng do chênh lệch giá rất cao so với dự án đã hoàn thành trong khu vực, những căn hộ “trên giấy” vẫn được người mua nhà tranh mua rồi bán lại suất mua ra thị trường BĐS ăn chênh lệch giá.

Đối với chủ đầu tư, bán căn hộ “trên giấy” sẽ mang lại nguồn vốn nhất định cho doanh nghiệp. Những căn hộ “trên giấy” sau đó liên tục được các nhà đầu cơ đẩy giá, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tăng giá bán nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong các đợt mở bán sau đó.

(Theo Đầu tư chứng khoán)

Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng kiến nghị vay gói 30.000 tỷ không cần chứng minh thu nhập. Ảnh minh họa.

Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Xây dựng nêu ý kiến: “Đề nghị NHNN Việt Nam yêu cầu các ngân hàng được chỉ định tham gia giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng khi làm thủ tục không yêu cầu người hưởng chính sách chứng minh thu nhập có thuộc diện chịu thuế thu nhập hay không. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người đã đủ điều kiện được vay vốn, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải ngân của gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng”.

Bộ Xây dựng cho biết, đối tượng được hưởng chính sách này là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, người đã nghỉ lao động theo chế độ, lao động tự do, lao động kinh doanh cá thể gặp khó khăn về nhà ở vay để mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc tổng giá trị hợp đồng mua bán thấp hơn 1,05 tỷ đồng.

Lý giải cho đề xuất mới này, Bộ Xây dựng cho rằng, những đối tượng trên không được hưởng nhiều ưu đãi như những đối tượng được hỗ trợ mua, thuê, thuê mua NOXH. Theo quy định, những trường hợp này chỉ cần được đơn vị nơi công tác hoặc chính quyền địa phương xác nhận về tình trạng nhà ở là đủ điều kiện để vay vốn.

(Theo Pháp luật Tp.HCM Online)

Được biết, Ngân hàng Nhà nước dự kiến sẽ hỗ trợ tái cấp vốn khoảng 20 nghìn tỷ đồng cho ngân hàng thương mại Nhà nước để triển khai cho vay đối với khách hàng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở thương mại. Một số nguồn tin cho biết, gói tín dụng này sẽ kéo dài trong vòng 10 năm và có lãi suất 7%/năm.

Khi trao đổi với phóng viên, ông Đực đánh giá, gói 20 nghìn tỷ gây ra lãng phí nguồn lực tài chính, thậm chí còn khiến cho lượng hàng tồn kho có thể tái diễn trong tương lai.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, gói 20 nghìn tỷ Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM

– Vừa qua, tại Hội chợ Home Expo 2015, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã công bố thông tin sắp có gói vay 20 nghìn tỷ cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình. Về gói tín dụng này, ông nhận định như thế nào?

Ngân hàng Xây dựng Việt Nam trước đây đã đề xuất gói tín dụng 50 nghìn tỷ cho thị trường BĐS và lĩnh vực xây dựng nhưng đã nhanh chóng “chết yểu”. Sau đó, khi còn là Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam cũng tuyên bố có gói 50 nghìn tỷ cho BĐS nhưng tới nay, gói này cũng “im hơi lặng tiếng”. Hiện tại, Ngân hành Nhà nước và Bộ Xây dựng lại đưa ra gói 20.000 tỷ đồng. Tiền đâu mà Nhà nước cứ tung ra mãi, hết gói này đến gói kia như vậy?

Nếu về mặt phân bố những nguồn lực kinh tế, rất nhiều lĩnh vực khác hiện đang cần hỗ trợ. Vì thế, chúng ta không nên chỉ tập trung vào hỗ trợ BĐS theo kiểu không hoàn thành gói 30.000 tỷ thì chuyển qua gói 50.000 tỷ, rồi tới gói 20.000 tỷ. Không thể tiêu cho được vài chục nghìn tỷ của Nhà nước bằng mọi cách.

– Thưa ông, nếu gói tín dụng này được giải ngân thì sẽ tác động như thế nào tới thị trường?

Nếu được triển khai, gói vay hỗ trợ 20.000 tỷ đồng cũng không đem lại lợi ích cho xã hội mà chỉ giúp nhà giàu và các doanh nghiệp BĐS lớn bán được hàng.

Thông tin ban đầu cho thấy, gói này dành cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình, nghĩa là nhà trên 1-2 tỷ đồng. Khách hàng có thể mua được nhà ở với giá 3-4 tỷ, thậm chí khách hàng mua mảnh đất 10 tỷ xin vay 1 tỷ đồng để xây dựng nhà có thể vẫn được. Có thể thấy, gói tín dụng 20.000 tỷ đồng giúp người giàu chứ không phải giúp cho người trung bình khá. Điều này lại càng làm mất đi tính xã hội, nhân văn. Bên cạnh đó, gói này sẽ giúp các nhà đầu tư lớn, đại gia muốn xây loại căn hộ có quy mô từ 100-200m2, giá bán 20-30 triệu đồng/m2 vẫn bán được hàng.

Đúng ra phải khuyến khích những đại gia đó xây nhà giá rẻ khoảng 14-15 triệu đồng/m2, thậm chí là xây dựng nhà 7-8 triệu đồng/m2 như Becamex IDC ở Bình Dương để bán cho người dân nghèo thì bây giờ lại giúp cho phân khúc căn hộ 30-40 triệu đồng/m2 là rất vô lý.

Nhiều khách hàng quan tâm đến thông tin về gói tín dụng 20 nghìn tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà

– Có ý kiến nhận định rằng gói 20 nghìn tỷ đồng còn có thể dẫn tới hệ lụy xấu cho thị trường BĐS trong tương lai?

Đúng vậy! Từ nhiều năm nay, thực tế là tôi đã nhiều lần cảnh báo về sự bất mất cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường BĐS. Thị trường hiện tại đang thiếu những căn hộ diện tích nhỏ, giá bán thấp và thừa các căn hộ lớn, giá cao. Trong khi đó, phân khúc trung bình vẫn đang là phân khúc có thanh khoản ổn định nhất, lượng hàng tồn kho ở hàng trăm dự án hầu hết là các căn hộ lớn. Nếu gói tín dụng 20 nghìn tỷ đi vào thực tế, trước mắt có thể giải quyết được lượng hàng tồn kho cũng như nguồn cung có giá cao nhưng về lâu dài thị trường sẽ xuất hiện chênh lệch giữa cung và cầu thật. Như vậy, rõ ràng là khi giải ngân hết gói 20 nghìn tỷ, tồn kho BĐS lại tiếp diễn.

Đáng lý ra Bộ Xây dựng phải kịp thời định hướng được cơ cấu, nhu cầu của người mua nhà theo từng thời điểm thì đây lại để cho hiện tượng tồn kho cố thể tái diễn trong tương lai.

– Tính tới ngày 31/05/2015, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng mới giải ngân được hơn 7.620 tỷ sau 2 năm giải ngân. Về con số này, ông đánh giá như thế nào?

Gói 30 nghìn tỷ đồng đã thật sự thất bại khi được người dân và doanh nghiệp kỳ vọng nhiều nhưng lại không đạt hiệu quả. Gói 30 nghìn tỷ đồng đã không giúp cho thị trường BĐS phát triển một cách tốt đẹp, không tạo được tác động xã hội quan trọng nào, người dân nghèo không được vay mua mà ở mà chỉ những người có thu nhập trung bình khá.

Trên thực tế, sự bùng nổ vừa qua của thị trường BĐS chẳng qua là do những doanh nghiệp nhanh nhẹn mua đi bán lại các dự án chết để vực dậy mà thôi chứ không phải do ảnh hưởng từ gói 30 nghìn tỷ.

– Vậy ông đề xuất giải pháp gì cho thị trường BĐS hiện tại?

Tôi kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên cho doanh nghiệp vay vốn để xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 20-30m2, cho người có thu nhập thấp mua, thuê. Với mức giá đó, người nghèo có thể tiếp cận được với nhà ở, hiệu quả tác động về mặt xã hội và kinh tế sẽ lớn hơn rất nhiều.

– Trân trọng cảm ơn ông!

(Theo CafeLand)

Dành cho bất động sản tầm trung

Thông tin về gói vay ưu đãi trị giá khoảng 20 nghìn tỷ đồng dành cho bất động sản (BĐS), ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, đây là gói tín dụng hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình, đang được các cơ quan chức năng đang gấp rút hoàn thiện đề án.

Về cơ bản, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ hỗ trợ tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại Nhà nước khoảng 20 nghìn tỷ đồng để thực hiện cho vay đối với người mua, nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất tại các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Các ngân hàng thương mại Nhà nước sẽ thực hiện cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở theo cơ chế thương mại thông thường với mức lãi suất dự kiến 7%/năm, ổn định trong 10 năm.

“Trong bối cảnh thị trường BĐS cả nước đang ở thời kỳ đầu của sự phát triển bền vững, bên cạnh hàng loạt chính sách phát triển mới sắp có hiệu lực, gói tín dụng này sẽ là một nhân tố quan trọng để đưa thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ hơn”

Ông Nguyễn Trần Nam

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, gói vay 20 nghìn tỷ có nhiều khác biệt so với gói 30 nghìn tỷ, đó là chỉ có một đối tượng vay là người tiêu dùng mua nhà ở thương mại, không có chủ đầu tư dự án, nên ngân hàng sẽ không lo trường hợp sử dụng vốn sai mục đích. Thứ hai, gói 20 nghìn tỷ không khoanh vùng chỉ dành cho người thu nhập thấp, nên tạo cơ hội tiếp cận rộng rãi cho nhiều người có nhu cầu mua nhà. Thứ ba, gói vay có lãi suất ưu đãi cố định trong 10 năm sẽ kích cầu phân khúc nhà ở thương mại trung bình đang được nhiều người quan tâm.

“Hiện, người mua nhà ở có thể tìm đến các gói vay thương mại thông thường, nhưng các gói vay này chỉ hỗ trợ lãi suất ưu đãi trong 1- 2 năm đầu, về sau “thả nổi” khiến khách vay lo ngại. Do đó, nếu gói 20 nghìn tỷ cố định lãi suất ưu đãi suốt thời gian vay sẽ có tác dụng rất lớn để kích cầu thị trường BĐS trong thời gian tới”, ông Châu nhận định.

Bài học từ gói 30.000 tỷ

Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, xuất phát điểm của gói 20 nghìn tỷ nhằm tháo gỡ cho gói 30 nghìn tỷ. Bởi gói 30 nghìn tỷ khi triển khai gặp phải một số rào cản, dẫn tới sự chậm trễ giải ngân.

“Gói 30 nghìn tỷ quy định dành cho người thu nhập thấp. Nhưng người thu nhập thấp thì khó đạt được điều kiện chứng minh thu nhập để trả nợ do ngân hàng đưa ra. Hơn nữa, gói 30 nghìn tỷ chỉ dành cho những căn hộ trị giá từ 1,05 tỷ đồng trở xuống, khiến nhiều người có nhu cầu mua căn hộ trị giá hơn không thể vay mua”, ông Hà nói.

Theo ông Hà, nhu cầu nhà ở tầm trung đang chiếm đa số mà chưa có gói nào hỗ trợ vay dài hạn. Với các căn hộ tầm trung khoảng 1-2 tỷ đồng, hiện tại người mua nhà sẽ phải chọn các gói vay thương mại của các ngân hàng với mức lãi suất tương đối cao và bấp bênh. Do đó, nếu gói 20 nghìn tỷ có sự thông thoáng, sẽ tạo “cú hích” cho thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu cũng kỳ vọng vào gói 20 nghìn tỷ đồng này, bởi nếu căn hộ có giá 1 tỷ đồng, được ngân hàng ưu đãi cho vay một nửa, thì người dân trả tiền mặt một nửa với lãi suất ưu đãi, tức là dòng tiền trên thị trường đã có thêm 20 nghìn tỷ đồng nữa. Có dòng tiền mới, doanh nghiệp bán được hàng tồn kho, có khả năng trả nợ gốc cho ngân hàng và nợ xấu ngân hàng sẽ được xử lý.

“Gói 30 nghìn tỷ đến ngày 31/5/2015 mới giải ngân được hơn 7.620 tỷ đồng trong tổng số tiền cam kết cho vay là hơn 14.160 tỷ đồng, chỉ đạt 25,4% giá trị gói vay. Tuy gói 20 nghìn tỷ khác gói 30 nghìn tỷ, nhưng về cơ bản đều là để hỗ trợ, kích cầu thị trường. Do đó, nên rút kinh nghiệm từ bài học gói 30 nghìn tỷ, cần tạo cơ chế thông thoáng hơn để người có nhu cầu vay tiền mua nhà dễ dàng tiếp cận, thì gói vay mới khả thi”, ông Châu gợi ý.

Báo Giao Thông Vận Tải