Theo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 15/3, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho người thu nhập thấp đã giải ngân 6.285 tỷ đồng và cam kết cho vay 10.967 tỷ đồng. Trong đó, đối với các cá nhân, tổ chức, gói tín dụng hỗ trợ đã giải ngân 4.525 tỷ đồng. Còn đối với các tổ chức, gói tín dụng này đã giải ngân cho 31 dự án với dư nợ 1.760 tỷ đồng.

Ông Trần Du Lịch, Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM

Có thể thấy, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mới chỉ mới giải ngân được khoảng 20%, mức giải ngân này quá chậm, quá thấp và không đạt được như kỳ vọng để hỗ trợ cán bộ lực lượng vũ trang, cán bộ, viên chức, công chức Nhà nước và người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội. Trong khi theo quy định của Nghị quyết 02/NQ-CP do Chính phủ ban hành, chỉ còn 1 năm nữa (tới ngày 1/6/2016), gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ hết thời hạn giải ngân.

Xoay quanh vấn đề này, Đại biểu Trần Du Lịch (Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM) cho rằng, tiến độ giải ngân chậm như hiện tại không thể đổ hết trách nhiệm cho ngân hàng hoặc bất kỳ ai. Gói tín dụng ưu đãi này có mục đích hỗ trợ cho những người dân có thu nhập thấp vay tiền mua nhà ở. Vì thế, chính sách nhà ở cần phải thống nhất là cố gắng để mọi người dân có nhà ở chứ không nên nghĩ sẽ cố gắng cho mọi người dân được sở hữu được nhà ở. Thực tế, hai mục đích đó sẽ khác nhau.

Đại biểu Trần Du Lịch đưa ra ví dụ, tại những nước phát triển, không phải người dân ai cũng sở hữu nhà ở, những người nghèo sẽ có nhà ở của Nhà nước cho thuê với giá rẻ. Vì thế, tại Việt Nam, phát triển quỹ nhà xã hội cho những đối tượng có thu nhập thấp mới là việc quan trọng. Nếu chỉ tập trung phát triển việc bán nhà (nhà thương mại) thì người nghèo ở các đô thị, thậm chí là cận nghèo đô thị cũng không thể có thu nhập mua nhà.

Đại biểu Trần Du Lịch phân tích, thời hạn thanh toán nợ ngân hàng rất quan trọng. Trong điều kiện của nước ta hiện nay, nếu cứ kéo dài thời gian cho vay thì không một ngân hàng thương mại nào có thể cho vay nổi. Trong khi đó, không hình thành quỹ phát triển nhà ở nên việc xác định đối tượng hỗ trợ ngay từ đầu đã không hiện thực.

Theo Đại biểu Trần Du Lịch, các ngân hàng cũng phải tính tới rủi ro khi Chính phủ giao các ngân hàng thương mại cho vay gói hỗ trợ. Rủi ro nằm ngay ở cách thức tính thu nhập của đối tượng vay. Cụ thể, nếu thu nhập trung bình trên 9 triệu đồng thì không thuộc đối tượng được vay nhưng thu nhập trung bình dưới 9 triệu đồng thì người vay sẽ không có tiền để trả nợ ngân hàng để mua nhà. Quy định này tự nhiên trở nên mâu thuẫn, làm khó cả đối tượng có như cầu vay lẫn ngân hàng.

Để đẩy mạnh giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, cần xác định lại đối tượng vay. Ảnh: Vietnamnet

Đại biểu Trần Du Lịch nêu quan điểm, gói tín dụng này chỉ nên hỗ trợ cho những người có thu nhập trung bình nhưng chưa có nhà ở, nghĩa là khả năng chứng minh thu nhập hàng tháng có thể trả nợ được cho ngân hàng. Xác định như thế nhằm ưu tiên kích cầu tại phân khúc thị trường nhà ở này. Đồng thời, những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ có hướng xây dựng phân khúc nhà ở cho phù hợp.

Để chứng minh nhận định này là hợp lý, Đại biểu Trần Du Lịch cho hay, thị trường bất động sản tại Tp.HCM, Bình Dương và nhiều nơi khác hiện đang hướng đến nhà ở cho người có thu nhập trung bình vì phân khúc này bán rất chạy. Cách làm đó đã xử lý được sự méo mó trước kia của thị trường, khi nhà đầu tư trong suốt một thời gian dài chỉ tập trung xây dựng căn hộ chung cư cao cấp, làm thoát ly tất cả sức mua của thị trường.

Đại biểu Trần Du Lịch bày tỏ, phát triển nhà ở tại các đô thị lớn của nước ta như chiếc máy bay chỉ làm ghế hạng thương gia và ghế hạng C mà không có hạng phổ thông. Thành ra ghế hạng C chẳng có ai đi mà ghế hạng thương gia cũng chẳng có ai ngồi. Nếu chính sách nhà ở này được điều chỉnh lại thì thị trường nhà đất của Việt Nam sẽ không bị đóng băng và phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp cũng có cơ hội tan băng.

Khẳng định tầm quan trọng của việc điều chỉnh đối tượng hưởng ưu đãi của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, Đại biểu Trần Du Lịch nhấn mạnh, nếu tại Hà Nội có các căn hộ có giá khoảng 1 tỷ hay hơn 1 tỷ đồng, còn tại các tỉnh có những căn hộ có giá bán từ 500-600 triệu đồng, phân khúc nhà ở này sẽ không bao giờ bị đóng băng.

Bởi vì, không phải tất cả người dân đều có thể mua nhà ở với giá này nhưng với thu nhập của họ trong 10 năm hoặc 15 năm thì có thể trang trải được. Vì thế, gói hỗ trợ nên hướng đến đúng đối tượng, còn nếu như hiện tại xảy ra tắc nghẽn cũng không thể trách được ai.

Đại biểu Trần Du Lịch chỉ rõ, đối với diện chuẩn cận nghèo, nghèo, thu nhập chỉ đủ sống thì không thể tính tới chuyện mua nhà. Ví dụ với quy định chuẩn nghèo tại Tp.HCM là có thu nhập trung bình 16 triệu đồng/năm thì làm sao có thể mua được nhà ở xã hội? Những người này chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội. Chúng ta cần xác định rõ đối tượng theo chuẩn như thế để các ngân hàng tự cân đối và tính toán. Người có người làm thuê, làm mướn thu nhập bấp bênh, không ổn định, lương vài triệu/tháng nếu cứ đòi ngân hàng cho vay mua nhà ở thì sẽ không có ngân hàng nào dám cho vay.

Ông Lê Bình Sang đang sống trong ngôi nhà xuống cấp nghiêm trọng. Nhà thuộc đối tượng được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để sửa chữa, xây mới nhưng ngân hàng đã từ chối cho vay bởi ông có thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng. Ảnh: Quang Định

Hiện nay, số ngân hàng giải ngân cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những quy định đánh đố người vay là một trong những vướng mắc lớn nhất.

Trao đổi với phóng viên, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM Nguyễn Hoàng Minh cho biết, dư nợ gói 30.000 tỷ đồng tới nay chỉ tập trung tại nhóm ngân hành thương mại Nhà nước. Trong đó, nhiều nhất là BIDV, sau đó là Vietcombank, VietinBank. Để tìm hiểu nguyên nhân của tình trạng này, trong tháng 5/2015, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM đã thành lập đoàn công tác tới làm việc với một số đơn vị tham gia giải ngân chương trình này. Trong buổi làm việc, các ngân hàng đã nêu ra hàng loạt vướng mắc làm ảnh hưởng tới tiến độ giải ngân chương trình. Trong đó, mấu chốt là quy định về đối tượng được vay phải là người có thu nhập thấp.

– Nhiều ý kiến cho rằng, điều kiện về mức thu nhập hiện đang đánh đố người vay vì thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng thì bị cho là thu nhập cao nên không đúng đối tượng, còn thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng, ngân hàng lại từ chối vì không đủ khả năng trả nợ?

Quả thật, quy định như vậy là đánh đố người vay bởi nếu thuộc đối tượng thu nhập thấp theo đúng quy định sẽ không bảo đảm khả năng trả nợ cho ngân hàng sau khi trừ chi phí sinh hoạt. Còn đối tượng có thu nhập cao hơn, có đủ khả năng trả nợ, ngân hàng lại không được vay. Thực tế, vướng mắc này thuộc về phía Bộ Xây dựng.

Ngân hàng trong thời gian qua đã kêu rất nhiều nhưng tại văn bản trả lời kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Tp..HCM vừa qua, Bộ Xây dựng vẫn cho rằng, điều kiện chứng minh thu nhập thấp không thể bỏ. Như vậy, thời gian tới, giải ngân gói 30.000 tỷ đồng vẫn tắc bởi đây không phải là gói cấp phát, khi có rủi ro thì ngân hàng phải chịu.

– Người muốn vay mua nhà theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng còn gặp khó khăn về việc xác nhận thuộc đối tượng thu nhập thấp?

Thông tư của Bộ Xây dựng quy định, đối tượng vay vốn là người lao động tự do, thu nhập phải không tới mức nộp thuế thu nhập cá nhân. Lúc áp dụng quy định đó, các ngân hàng gặp phải hai khó khăn.

Đầu tiên, quy định không nêu rõ nên các ngân hàng không biết trong gia đình chỉ cần một người thuộc đối tượng này là được vay vốn hay cả hai vợ chồng đều phải có thu nhập thấp thì mới được vay. Thực tế phát sinh trường hợp người vợ có thu nhập chưa tới mức chịu thuế nhưng người chồng lại có thu nhập cao hay ngược lại thì có thuộc diện được vay vốn theo gói 30.000 tỷ đồng không? Trường hợp đó nếu chỉ có người chồng hoặc vợ có thu nhập thấp đứng tên vay vốn ngân hàng thì có vi phạm quy định không?

Hai là căn cứ giá trị hợp đồng giao dịch (đã bao gồm thuế VAT) không vượt quá 1,05 tỷ đồng, người thu nhập thấp sẽ không đủ khả năng trả nợ bởi theo quy định đối với quy chế cho vay của ngân hàng, người vay hiện tại được vay tối đa 80% giá trị căn hộ (tương đương với 840 triệu đồng).

Nếu mức thu nhập tối đa là 9 triệu đồng/tháng, sau khi đã trừ đi chi phí sinh hoạt hằng tháng, thu nhập còn lại của họ chỉ được vay tối đa từ 300-400 triệu đồng sẽ không đáp ứng được nhu cầu mua căn hộ. Nhưng nếu bổ sung quy định về vấn đề có thêm bên thứ ba cùng thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì có vi phạm quy định đối tượng vay theo đúng quy định của Bộ Xây dựng hay không?

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM. Ảnh: A.H

– Vừa qua, một số ngân hàng như BIDV đã vận dụng quy định “không chịu thuế thu nhập cá nhân” để  xét duyệt cho người thu nhập trên 9 triệu đồng vay. Vì sao Ngân hàng Nhà nước không nhân rộng mô hình đó để tháo gỡ khó khăn về thu nhập cho những người vay mua nhà?

Trường hợp ngân hàng BIDV vận dụng định nghĩa do Bộ Xây dựng đưa ra về người thu nhập chưa tới mức nộp thuế thu nhập các nhân để thực hiện cho người có thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng nhưng vì được giảm trừ gia cảnh cho những người phụ thuộc nên chưa phải đóng thuế để cho vay. Từ đó ngân hàng có thể xét cho các đối tượng thu nhập khá cao vay.

Đây cũng là một cách hiểu linh hoạt nhằm gỡ vướng, đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và tạo điều kiện cho những đối tượng có thu nhập cao hơn 9 triệu đồng (đối tượng bảo đảm nguồn trả nợ cho ngân hàng) được vay mà không vi phạm quy định do Bộ Xây dựng đưa ra.

Tuy nhiên, để các ngân hàng có thể thực hiện đồng loạt, Bộ Xây dựng nên nghiên cứu kỹ cách làm này và đưa ra văn bản hướng dẫn cụ thể để các ngân hàng triển khai đồng bộ chứ không phải như hiện tại chỉ có BIDV triển khai.

– Thực tế có nhiều ngân hàng thương mại không dám giải ngân gói 30.000 tỷ đồng do sợ trách nhiệm? Nhiều đối tượng cũng phản ảnh bị ngân hàng làm khó khi muốn vay gói tín dụng ưu đãi rồi sau đó, ngân hàng gợi ý vay gói thương mại?

Vừa qua, khi làm việc với các ngân hàng, họ cũng nêu ra các vướng mắc về cơ chế nhưng làm văn bản hỏi Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước chưa được trả lời nên chưa thể triển khai cho vay.

Nhưng còn một lý do khác quan trọng là các ngân hàng sợ trách nhiệm vì khi tham gia gói hỗ trợ lãi suất trong quá khứ, nhiều ngân hàng bị thanh tra yêu cầu thu hồi rất nhiều. Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM cũng có nghe phản ảnh nhiều ngân hàng đã đưa ra nhiều trình tự, thủ tục khó khăn khiến khách hàng nản chí rồi gợi ý họ vay gói thương mại có điều kiện dễ dàng hơn rất nhiều nhưng với lãi suất cao hơn.

Điều đó có thể hiểu được bởi lý do như gói 30.000 tỷ đồng là gói vay ưu đãi, dành cho các đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, điều kiện cho vay vẫn phải như các gói vay thông thường, khi có nợ xấu phát sinh thì ngân hàng phải chịu nên ngân hàng phải xét duyệt kỹ.

Thêm nữa, Nhà nước chỉ bù chênh lệch về lãi suất 1,5%/năm, khoản tiền cho vay lại nhỏ trong khi cho vay thương mại số tiền vay lớn hơn, điều kiện vay do ngân hàng quyết định và lãi suất hưởng sẽ hơn rất nhiều.

Những ngân hàng tham gia gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là tự nguyện. Vì thế, nếu các ngân hàng sử dụng đây như một hình thức tăng uy tín để quảng bá tên tuổi, đăng ký nhưng không thực hiện là không thể chấp nhận được. Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM sẽ khảo sát để kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước chứ không thể để tình trạng ngân hàng xin rồi để đấy hoặc lấy lý do này nọ mà không thực hiện làm mất lòng tin của nhân dân.

– Vậy sau đợt khảo sát vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM có kiến nghị gì nhằm tháo gỡ những vướng mắc, thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng?

Tới ngày 31/5/2016 thời hạn giải ngân của gói tín dụng sẽ chấm dứt trong khi phần đa hồ sơ vay vốn là mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nên vấn đề giải ngân phụ thuộc vào tiến độ xây dựng công trình.

Do đó, chúng tôi kiến nghị các khách hàng ký hợp đồng vay vốn theo gói ưu đãi trước ngày 1/6/2016 vẫn sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi mặc dù giải ngân sau ngày 1/6/2016 để bảo đảm toàn bộ hạn mức được cam kết của họ đều được giải ngân với lãi suất ưu đãi. Liên quan tới việc xác định đối tượng vay vốn của gói tín dụng này, Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể đối với việc xác nhận đối tượng được vay vốn để các ngân hàng có căn cứ triển khai.

Đối với quy định đối tượng thu nhập thấp, chúng tôi kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn vấn đề người thân trong gia đình bảo lãnh khoản vay hoặc cam kết hỗ trợ trả nợ thì đủ điều kiện được vay vốn để các ngân hàng thống nhất thực hiện trên toàn hệ thống để đẩy mạnh ký kết, giải ngân gói 30.000 tỷ đồng trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, theo kiến nghị của các ngân hàng thương mại, thời gian cho vay theo chương trình từ 15 năm nên kéo dài lên 20-25 năm nhằm giảm áp lực trả nợ của khách hàng.

Không thể mở quá rộng về đối tượng vay Chính phủ đã ban hành Nghị định về “người thu nhập thấp” nên muốn sửa hay không cũng phải báo cáo Chính phủ. Khi Chính phủ đồng ý sẽ sửa được ngay. Tuy nhiên, gói tín dụng có mục tiêu dành cho người thu nhập thấp, khi nới rộng điều kiện, trong đó có cả quy định về thu nhập thì liệu có đủ nguồn vốn để cho vay hay không. Vì thế, phải cân đối nguồn lực, không thể mở quá rộng về đối tượng cho vay. Nếu nguồn lực của đất nước dồi dào, khi đó chính sách của gói tín dụng là không phải chỉ dành cho người thu nhập thấp nữa mà nó trở thành gói tín dụng hỗ trợ về nhà ở đơn thuần. Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng Gõ cửa nhiều ngân hàng nhưng vẫn không vay được Vào ngày 27/5, gia đình ông Nguyễn Trọng Hiểu (quận 3, Tp.HCM) miệt mài đi hết ngân hàng này tới ngân hàng khác nhưng vẫn không thể vay được tiền từ gói 30.000 tỷ đồng để thanh toán hợp đồng mua căn hộ. Trong khi đó, nếu không vay được tiền để đóng theo tiến độ, hợp đồng mua căn hộ của ông Hiểu có nguy cơ bị hủy bỏ. Tường thuật lại chuyện của mình, ông Hiểu cho hay, 6 tháng trước, khi ông đang lưỡng lự mua một căn hộ ở dự án chung cư gần Khu công nghiệp Tân Bình (quận Tân Bình, Tp.HCM) thì đã được nhân viên một ngân hàng trên đường Kỳ Đồng trả lời hồ sơ của ông đủ điều kiện vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Vì thế, ngay lập tức ông về vay mượn bạn bè để tiến hành đặt cọc mua căn hộ rồi thực hiện thủ tục vay ngân hàng. Ông Hiểu bức xúc nói, từ khi đặt cọc mua căn hộ, ông phải mất rất nhiều thời gian và công sức để thực hiện thủ tục vay, từ việc chứng minh điều kiện về nhà ở, chứng minh thu nhập của cả hai vợ chồng… Khi hồ sơ đã hoàn thiện, chuẩn bị ký vay thì phía ngân hàng trả lời không vay được vì thu nhập của vợ và tôi vượt quá 9 triệu đồng/tháng. Bây giờ, nhằm tránh nguy cơ mất tiền đặt cọc, ông Hiểu phải chuyển qua thực hiện thủ tục vay gói thương mại với lãi suất cao gấp đôi để thanh toán cho chủ đầu tư. Ông Hiểu chỉ là một trong rất nhiều trường hợp đang bị vướng vì quy định về người thu nhập thấp. Trao đổi với phóng viên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định về người thu nhập thấp nên để cho từng địa phương (cấp tỉnh) ban hành. Bởi vì, mức thu nhập 9 triệu đồng tại các tình sẽ có cuộc sống thoải mái hơn thu nhập 9 triệu đồng ở những đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM. Bộ Xây dựng cho biết, tổng số tiền đã cam kết cho vay từ gói 30.000 tỷ đồng tính tới ngày 30/4/2015 là 13.078 tỷ đồng. Số lượng đã được giải ngân là 7.155 tỷ đồng. Trong đó, mới có 16.432 cá nhân, hộ gia đình được giải ngân với tổng số tiền là 5.211 tỷ đồng.