Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), mặc dù xu hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục ấm lên, song không phải cứ đổ tiền vào là có lãi. Thực tế đã chứng minh, đầu tư vốn càng cao thì rủi ro càng lớn.

Gánh nặng phí

Trước áp lực cuộc đua giành thị phần, nhiều chủ đầu tư có những cam kết nghe “bùi tai” khi chào bán BĐS nghỉ dưỡng như: Lợi nhuận tối thiếu 8 – 10%, tặng tour du lịch miễn phí đẳng cấp hàng năm, khách hàng có thể thu hồi vốn thông qua các chương trình cho thuê, góp vốn và chia sẻ thời gian. Tức là tùy khả năng mà khách hàng có thể chọn cho mình một loại hình BĐS nghỉ dưỡng phù hợp chẳng hạn như: Căn hộ, biệt thự hay một cách khác là sở hữu kỳ nghỉ thay vì sở hữu trọn căn nhà thì có thể sở hữu một phần.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, dù chọn bất kỳ loại hình nào thì vẫn có nhiều loại phí liên quan trong suốt thời gian sở hữu BĐS. Từng dự án sẽ có giá bán khác nhau tùy thuộc vào vị trí, từ 7.000 – 15.000 USD cho thời hạn sở hữu từ 17 – 40 năm (kỳ nghỉ 7 ngày trong năm) đối với căn hộ; hay lên đến 20.000 – 25.000 USD đối với biệt thự cho thời hạn sở hữu từ 10 – 15 năm… Thời gian sở hữu ngắn hay dài còn tùy thuộc vào từng dự án với quy định của từng chủ đầu tư khác nhau.

Thoạt nghe, để sở hữu một căn hộ mỗi năm 7 ngày trong thời gian 30 năm mức giá khoảng 147 triệu đồng (7.000 USD) tưởng là rẻ. Tuy nhiên, thực tế căn hộ này có đến 52 chủ sở hữu (tương ứng với 52 tuần trong một năm), bởi vậy tính tổng giá trị một căn hộ thì chủ đầu tư thu về được khoảng 7,6 tỷ đồng (tương đương 364.000 USD). Nếu so sánh với giá trị của một căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện nay thì chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng có thể thu được số tiền cao hơn gấp đôi, có thể gấp 3 – 4 lần.

Mặc dù xu hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục ấm lên,
song không phải cứ đổ tiền vào là có lãi

Bên cạnh đó, bất kỳ dự án nào cũng phải có chi phí bảo dưỡng, bảo trì hàng năm. Hiện tại, một số dự án đưa ra mức phí bảo trì cho năm đầu tiên sau khi ký hợp đồng giao dịch từ 3 – 4 triệu đồng (tương ứng từ 150 – 200 USD/năm). Mức phí áp dụng cho thời gian tiếp theo chỉ được công bố vào đầu mỗi năm tùy thuộc vào phí dịch vụ quản lý của các dự án cũng như sự biến động theo lạm phát… Đồng thời, nếu chủ sở hữu muốn cho thuê lại thì phải trả chi phí môi giới cho công ty quản lý dự án.
Cuộc đua đường trường

Những nhà đầu tư khi mua căn hộ hay biệt thự nghỉ dưỡng đều cho rằng, bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu du lịch giải trí hàng năm thì đây còn là một khoản đầu tư có khả năng sinh lời thông qua việc cho thuê hoặc chuyển nhượng lại. Ông Đực nhấn mạnh, khi khách hàng giao phó cho chủ đầu tư kinh doanh lại nảy sinh ra vấn đề cơ chế kiểm soát có thật sự rõ ràng? Tính minh bạch của doanh nghiệp cũng khó kiểm soát, đáng ra lợi nhuận 10 nhưng khách hàng chỉ được biết và nhận 2 – 3 phần. Đấy là chưa kể đến những hành động mua đi bán lại dự án trong tương lai, lúc đó lấy gì đảm bảo quyền lợi?

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, BĐS nghỉ dưỡng có tính đặc thù bởi phát triển loại hình này cần kết hợp song song nhiều yếu tố đa ngành từ BĐS cho đến du lịch dịch vụ đều yêu cầu chuyên nghiệp. Đây là phân khúc có đặc thù về giá trị sở hữu đất, nhất là đất ven biển nên các sản phẩm của nó sẽ thách thức chủ đầu tư. Nếu không có kinh nghiệm và tiềm năng tài chính cực mạnh thì các doanh nghiệp sẽ không đủ sức để gia nhập thị trường này và đưa ra các sản phẩm nghỉ dưỡng thực sự.

Tại các quốc gia trong cùng khu vực như Singapore, Thái Lan, đã định hình về sản phẩm của mình một cách rõ nét và tạo dựng được tên tuổi cũng như hướng hoạt động. Việt Nam là quốc gia đi sau, vì vậy, để khẳng định được thương hiệu và thu hút được khách hàng trong và ngoài nước sẽ buộc phải tham gia vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Tuy Việt Nam có điều kiện thiên nhiên ủng hộ nhưng thị trường BĐS nghỉ dưỡng cần thay đổi nhiều yếu tố để nắm bắt cơ hội. Chẳng hạn, về visa, nên nới lỏng quy định cho những khách du lịch châu Á đến Việt Nam dễ dàng. Bên cạnh đó, mở rộng sân bay, đầu tư thêm ngân sách cho ngành du lịch cũng như cải thiện chất lượng dịch vụ tại sân bay. Mặt khác, cần tăng cường nhiều loại hình dịch vụ về vui chơi giải trí như du lịch chăm sóc sắc đẹp, du lịch mua sắm, tâm linh, sinh thái… để khách có thêm nhiều lựa chọn.

(Theo Kinh tế & Đô thị Online)

Đầu tư đất nền như… ôm bom!

Đã có một giai đoạn thị trường đất nền ven đô như Đồng Nai, Long An, Bình Dương… thực sự bùng nổ với sự “sinh sôi” của một loạt dự án. Trong đó, đáng chú ý nhất phải kể tới Đồng Nai cùng các dự án “ăn theo” sân bay quốc tế Long Thành.

Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy 3 tháng, trong khi những kế hoạch triển khai đầu tư dự án sân bay quốc tế Long Thành vẫn đang được bàn bạc, nhiều nhà đầu tư đã rơi vào tình trạng “vỡ mộng” khi giá đất tại khu vực này đang có dấu hiệu chững lại, thậm chí là tụt dốc.

Vào đầu tháng 8/2015, khi chủ trương xây dựng sân bay Long Thành được chính thức thông qua, ông Nguyễn Quang Thái, một nhà đầu tư có tiếng tại quận 2, Tp.HCM đã “ôm vào” gần chục lô đất ở khu vực Long Thành với sự giúp sức của một tay cò đất chuyên nghiệp. Các lô đất này được tay cò giới thiệu là “cận kề cửa ngõ ra vào sân bay Long Thành” khiến ông Nguyễn Quang Thái mừng “như bắt được vàng”.

Ông Thái than thở, giá ông mua vào lúc đó dao động từ 600-800 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, chỉ khoảng hơn 20 ngày sau, nghe ngóng thị trường địa ốc, giá đã lên thành 900 triệu tới 1 tỷ đồng/lô tương ứng. Ông cứ nghĩ giá sẽ còn tăng nữa, đặc biệt là đất ở những vị trí gần sân bay, ngờ đâu tới giờ lại tụt dốc không phanh…

Đã đăng bán đất gần cả tháng nay, thậm chí chấp nhận bán hòa vốn cũng không có người hỏi mua, ông Thái mới vỡ lẽ là toàn giá ảo. Ngay cả mức giá mà ông mua vào ở thời điểm đầu tháng 8 cũng đã bị “thổi lên” tới mấy lần…!

Ông Thái cũng không phải là trường hợp cá biệt. Hồi tháng 4/2015, khi chủ đầu tư một dự án khu dân cư lớn ở Long An “ra hàng”, anh Lôi Nguyễn, một nhà đầu tư sống tại quận 5, Tp.HCM cũng đã mua liền một lúc 20 lô đất thuộc dự án này thông qua một nữ nhân viên môi giới.

Tại Bến Lức, Long An, nhiều dự án đất nền gần như đã hoàn thiện
vẫn chưa thu hút được người dân về sống

Anh Nguyễn cho biết, dự án có mức giá quá mềm, chỉ chưa tới 300 triệu đồng/lô. Gần như đã hoàn thiện hạ tầng, dân cư hiện hữu, những tiện ích như trường học, chợ, bệnh viện… đủ cả, lại gần khu công nghiệp với cả nghìn công nhân. Nhìn thấy rõ ràng là đầu tư xây nhà trọ cũng thu được lời.

Tuy nhiên, theo anh Nguyễn, giá đất ở đây không nhúc nhích suốt gần 6 tháng qua. Muốn bán lại cũng chẳng có ai mua. Mãi đến gần đây, qua báo cáo kiểm tra các dự án của Sở Kế hoạch và Đầu tư Long An mới biết, từ năm 2005 tới nay, tỉnh này đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho gần 50 dự án khu đô thị, dân cư. Nhưng rất ít dự án có cư dân đến sinh sống, thậm chí một số dự án còn không xây dựng, bỏ hoang. Đầu tư đất nền vùng ven đúng là như đang ôm bom.
Cơ hội vẫn còn ở phía trước?

Theo tìm hiểu của phóng viên, phân khúc đất nền tại thị trường thứ cấp hầu như không có tính thanh khoản mặc dù nhiều dự án mới trên thị trường sơ cấp vẫn thu hút được nhà đầu tư.

Đơn cử, tại Đồng Nai, vào cuối tháng 9/2015, Tập đoàn Long Điền đã mở bán đợt 2 dự án Sakura Valley có tổng diện tích 37 ha với hơn 700 nền biệt thự và nhà phố liên kế, diện tích bình quân từ 100-150m2/nền, giá bán ra từ 268 triệu đồng/nền. Chủ đầu tư cho biết, tính từ ngày mở bán tới nay, dự án này đã có gần 300 giao dịch.

Mới đây (ngày 3/10), Địa ốc Kim Oanh cũng đã tiến hành mở bán dự án Dầu Giây Center City 2 với việc tiêu thụ hết tất cả 550 nền đất thuộc dự án. Kim Oanh mới đây cũng thông báo giao dịch thành công 272 căn nhà phố ở khu đô thị thương mại RichHome với mức giá từ 390 triệu đồng/căn ngay trong ngày mở bán.

Tương tự, nhiều dự án khác cũng được các đầu tư “hồ hởi” thông báo các con số rất khả quan. Điển hình như Đất Xanh Miền Nam với 500 nền đất tại dự án Suối Son (Trảng Bom, Đồng Nai) đã được tung ra thị trường; Công ty Phúc Khang đã công bố bán được trên 300 nền tại dự án Eco Village (Nhơn Trạch, Đồng Nai); mới đây, chủ đầu tư dự án Long Hội City (Công ty Phát triển nhà Thủ Đức) cũng công bố giao dịch thành công 160 nền trong tổng số 200 nền…

Các chuyên gia nhận định, mặc dù tiềm ẩn khá nhiều rủi ro song về nguyên tắc, đất nền vùng ven vẫn đang có cơ hội phát triển nhưng phải sau một nhịp so với sự phát triển của “đô thị hạt nhân”. Tp.HCM hiện có nhiều nhà đầu tư bị “giam vốn” tại những dự án đất nền ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Tuy nhiên, cần phải xác định, đây là khoản đầu tư trung hạn hoặc dài hạn chứ không nên lướt sóng. Bên cạnh đó, để tránh rủi ro, trước khi quyết định bỏ vốn, nhà đầu tư nên thận trọng kiểm tra pháp lý dự án, nhất là giấy phép xây dựng, bản vẽ quy hoạch 1/500… Đối chiếu thông tin với sản phẩm đã được giới thiệu, không nên mạo hiểm ký kết hợp đồng để tránh phải “ôm bom”.

(Theo Kinh tế & Đô thị Online)

Mua trong kỳ vọng

Tuần vừa rồi, trong buổi mở bán giai đoạn hai của một dự án khu biệt thự thuộc tỉnh Đồng Nai, người viết bài được trò chuyện với ông N., một nhà đầu tư bất động sản lâu năm. Theo ông N. ông đã mua đến 15 trong tổng số 200 căn biệt thự của dự án này với giá chào bán từ 3-4 tỉ đồng/căn. Mua với số lượng lớn như ông N. không phải ngoại lệ, chủ đầu tư dự án cho biết không ít khách hàng mua từ 2-3 căn, vừa để ở vừa để cho thuê.

Ông N. cho biết, khoản tiền để mua lượng biệt thự trên ngoài vốn sẵn có ông phải vay thêm ngân hàng. Mặc dù không cho biết phải vay ngân hàng bao nhiêu tiền, nhưng theo tiết lộ của ông N. hàng tháng ông phải trả hàng trăm triệu đồng tiền lãi. Đó là chưa kể số biệt thự này mới chỉ ở dạng thô, nghĩa là mỗi căn ông N. sẽ phải thêm cả tỉ đồng nữa để hoàn thiện.

Giải thích lý do mạo hiểm đầu tư như vậy, ông N. cho biết do mình đã nghe ngóng từ lâu và cũng tin rằng sắp tới khi cơ sở hạ tầng nối liền Tp.HCM và dự án trên hoàn thiện bằng một chiếc cầu lớn bắc qua sông thì những căn biệt thự của ông có thể bán lại với giá 10-15 tỉ đồng. “Trong thời gian chờ đợi tôi dự tính sẽ tìm khách cho thuê để nghỉ ngơi cuối tuần, bù vào số tiền lãi đi vay”, ông N. cho biết.

Thị tường bất động sản hứa hẹn mang lại nhiều lợi nhuận nhưng nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi thay vì vay ngân hàng

Trong lần có mặt tại một sàn giao dịch bất động sản ở quận 6, người viết bài làm quen với một nhà đầu tư căn hộ tên T., bà này ngụ tại quận 3, Tp.HCM. Bà T cho biết đã đầu tư khoảng 3 tỉ đồng tiền nhàn rỗi để mua 2 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp ở quận 6 từ đầu năm 2015. Đến cuối tháng 9 vừa qua, dự án này hoàn thiện và bàn giao nhà, do có mãi lực thị trường tốt nên chủ đầu tư công bố tăng giá bán thêm 10%. Nhân dịp này, bà T. rao bán 2 căn hộ của mình với giá chênh 10% so với lúc mua. Chỉ một tháng sau đã có người mua lại 2 căn hộ đem về cho bà T. khoản lãi hơn 600 triệu đồng.

Trao đổi với báo Sài Gòn Tiếp Thị, một chuyên gia bất động sản tại Tp.HCM (không muốn nêu tên) cho biết, ước tính có đến 30% giao dịch thành công tại các dự án căn hộ phân khúc trung và cao cấp trên địa bàn Tp.HCM đã được chủ đầu tư công bố đều là của người mua với mục đích đầu tư. Trong khi đó, tại các dự án đất nền, con số này lên đến 70%. Vị chuyên gia này cho rằng ‘đây là những con số bình thường và đều nằm trong tầm kiểm soát’.

Mới đây, Công ty Jones Lang LaSalle Vietnam cũng đưa ra kết quả khảo sát, nghiên cứu thị trường bất động sản quí III, theo đó giá bán ở các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã tăng giá từ 7-10%. Còn tại thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), biên độ tằng giá là từ 10-20%, ngoại trừ một số ít dự án ở quá xa trung tâm có ghi nhận giá giảm nhưng không đáng kể.
Sử dụng tiền nhàn rỗi

Một cá nhân khác tên Quyền, hiện làm nghề tự do ở quận Bình Thạnh, cho biết ông vừa bán căn nhà cũ để lấy tiền mua một căn hộ mới, đồng thời vẫn còn dư khoảng 2 tỉ đồng tiền nhàn rỗi. Với số tiền này, ông chưa biết nên chọn kênh đầu tư nào để sinh lời. Sau khi tham khảo nhiều kênh thông tin, ông có ý dốc toàn bộ số tiền này vào bất động sản, nhưng vẫn đang phân vân về sự an toàn và độ sinh lời khi nhận thấy thị trường này có nhiều biến động trong thời gian qua.

Theo ông Nguyễn Duy Minh – TGĐ Công ty CP Đầu tư bất động sản Thanh Yến (Thanh Yen Land), đây là thời điểm tốt để đầu tư vào bất động sản vì khả năng sinh lợi tốt hơn so với các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, ông Minh cũng lưu ý, chỉ nên đầu tư khi có tiền nhàn rỗi, tức là ‘tiền tươi thóc thật’, không nên mạo hiểm vay từ ngân hàng. Vì theo ông Minh, thị trường bất động sản hiện nay cũng giống như một cơ thể bị bệnh, chỉ mới bắt đầu hồi phục nên chưa thể khẳng định chắc chắn điều gì. Việc dùng tiền nhàn rỗi đầu tư sẽ không tạo áp lực về lãi suất hàng tháng như khi vay ngân hàng, đồng thời tạo ra sự an toàn cho nhà đầu tư.

Vị lãnh đạo này cũng phân tích, cùng với sự hồi phục của thị trường, các sản phẩm địa ốc hiện nay đều đã có lộ trình tăng giá rõ ràng, kể từ lúc mới xong phần móng cho đến khi đi vào hoàn thiện. Đồng thời, với phương án thanh toán linh hoạt của các chủ đầu tư, người mua cũng có lợi nhuận từ chính dòng tiền thanh toán này. Ngoài ra, khách hàng còn có thể lựa chọn hình thức đầu tư khác như mua đi bán lại khi thấy phù hợp hoặc cho thuê lại.

Bên lề một buổi hội thảo về bất động sản mới tổ chức tại Tp.HCM, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhận xét, những ai đang có một khoản tiền nhàn rỗi lớn gửi ngân hàng thì việc chuyển dòng tiền này sang bất động sản có vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín là một lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng nên thận trọng với việc đầu tư theo kiểu lướt sóng với hy vọng giá nhà đất sẽ nóng sốt.

Dự báo về tình hình thị trường từ nay đến cuối năm và trong năm 2016, nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng thị trường vẫn sẽ tiếp tục đà phục hồi mạnh ở tất cả các phân khúc. Trong đó, dòng sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ, giá bán xoay quanh 1 tỷ đồng vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường. Sẽ an toàn hơn nếu nhà đầu tư chọn phân khúc có tính thanh khoản cao. Bên cạnh đó, đầu tư vào phân khúc đất nền ở những vị trí tốt, có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín cũng là khoản đầu tư mang lại lợi nhuận nhưng trong dài hạn.

(Theo Sài Gòn Tiếp Thị)

Hiện tại, trên địa bàn TP. Hà Nội, tại những khu vực như Tân Triều (Thanh Trì); Triều Khúc, Nguyễn Xiển, Bùi Xương Trạch, Hạ Đình (Thanh Xuân), Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm,… có rất nhiều lô đất xen kẹt, đất phi nông nghiệp, nông nghiệp được rao bán.

Các mảnh đất này có mức giá bán dao động trong khoảng từ 18-25 triệu/m2. Đặc biệt, có những khu vực, loại đất này còn được rao bán với giá lên đến 32-55 triệu/m2 do sở hữu vị trí đắc địa, ở gần trung tâm, thuận lợi về giao thông để đi học, đi làm.

Những lô đất xen kẹt không có sổ đỏ được chào bán với giá rẻ
khiến khách hàng vừa mừng vừa lo

Khách hàng chỉ phải chi ra tầm khoảng từ 600 triệu tới 1 tỷ đồng là có thể sở hữu ngay 1 mảnh đất, thậm chí còn có cả nhà xây hoàn thiện được vào ở ngay. Điều đó quả thật rất hấp dẫn đối với những ai đang có nhu cầu mua nhà ở. Hơn nữa, thủ tục chuyển nhượng, mua bán lại đơn giản nên mặc dù không có sổ đỏ, tính pháp lý còn mập mờ, nhiều rủi ro, các loại đất này vẫn được rất nhiều khách hàng chấp nhận, tìm mua, săn đón.

Anh Chiến (Thanh Xuân, Hà Nội) là một chuyên gia môi giới đất xen kẹt cho hay, những loại nhà đất này chỉ có mức giá bán trên dưới 1 tỷ đồng. Bất động sản loại này đều xây dựng trên đất xen kẹt, đất phi nông nghiệp, nông nghiệp thế nên mới có giá rẻ như vậy.

Lúc được hỏi về tính chất pháp lý của nhà đất, anh Chiến đã khẳng định, hoàn toàn có thể yên tâm bởi rất nhiều người đã mua, chuyển về đây sinh sống. Trong khi giao dịch, khách hàng sẽ có giấy tờ xác nhận của phường, xã bao gồm công nhận không để xảy ra tranh chấp với những hộ dân xung quanh; hóa đơn thuế của mảnh đất; giấy xác định vị trí của thửa đất… Trong tương lai, những mảnh đất này sẽ được làm sổ đỏ vì Nhà nước đang trong quá trình rà soát lại các mảnh đất phi nông nghiệp, nông nghiệp, trong tình trạng xen kẹt giữa khu dân cư như vậy để chuyển đổi thành đất ở.

Những khu vực trung tâm hiện nay đã không còn các mảnh đất dạng này, phải tìm về những huyện xa hơn nhưng đất xen kẹt vẫn là nhà đất được rao bán nhiều và giao dịch thường được tiến hành nhanh chóng, đặc biệt là thị trường mạng diễn ra rất sôi động.

Mua đất xen kẹt có thể gặp rủi ro khôn lường

Trong các vụ đầu tư vào loại đất xen kẹt này hầu hết những người bán đều có lợi bởi họ chỉ bán nhanh và mua nhanh ngay khi đã được biết và tìm hiểu kỹ về quy hoạch khu vực định mua mặc dù về lý thuyết thì mua loại đất này vẫn là trò mạo hiểm, tỷ lệ thắng thua là 50/50 vì khi chưa có sổ đỏ cầm tay thì cũng chưa có gì gọi là đảm bảo. Còn phần thiệt hại thường xảy ra với khách hàng mua để ở.

Theo những chuyên gia trong giới nhà đất, trên thị trường hiện có hai nhóm khách hàng mua loại đất này. Thứ nhất, những khách hàng chỉ có ít tiền, họ chấp nhận rủi ro để có nơi ở ổn định. Thứ hai, những người rất am tường về các quy định liên quan tới đất đai, tài chính dư dả, muốn đầu tư để thu lợi bởi đầu tư ban đầu cho các mảnh đất này thường rất rẻ vì không có sổ đỏ.

Đối với việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ loại đất xen kẹt sang đất ở theo quy định pháp luật thì UBND cấp huyện sẽ ra quyết định, thời gian giải quyết thủ tục này không quá 13 ngày tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Lý thuyết thì là như vậy nhưng trên thực tế, vấn đề chuyển đổi này không phải đơn giản.

Giám đốc công ty Luật TNHN Kosy Tạ Ngọc Sơn đánh giá, vấn đề đất xen kẹt đã có từ rất lâu, giải pháp nêu ra trước mắt là cần phải yêu cầu những cơ quan chức năng mang đất xen kẹt ra đấu giá theo đúng quy định của pháp luật. Điều quan trọng nhất là cần phải công khai minh bạch, như thế những vấn đề tiêu cực mới giải quyết được.

Bên cạnh đó, ông Sơn cũng khuyến cáo khách hàng, không nên vì mức giá bán rẻ mà khách hàng mạo hiểm đầu tư loại đất này vì tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao. Hơn nữa, giấy tờ trong quá trình giao dịch chỉ là giấy photo hoặc viết tay nên khách hàng rất dễ bị gài bẫy. Điển hình có những trường hợp cùng một mảnh đất nhưng lại được bán cho nhiều người, nếu tranh chấp xảy ra thì khách hàng không có các chứng cứ pháp lý để chứng minh đây là đất của mình. Không chỉ người mua gặp rủi ro về mặt pháp lý mà còn bất lợi cho cả bên bán.

Khách hàng cần mua loại đất và nhà ở xây dựng từ đất xen kẹt cũng cần phải hết sức thận trọng khi giao dịch nếu không muốn gánh chịu các thiệt hại không đáng có. Ngoài ra, khách hàng cũng cần phải thật thận trọng trong quá trình xác minh, rà soát, đặc biệt là về thông tin nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh để tránh bị lừa khi quyết định xuống tiền.

(Theo Công Lý)

Dễ mắc cạn

Không khó để tìm thấy tin rao bán cắt lỗ căn hộ cao cấp đăng ở các trang giao dịch nhà đất. Có căn rao bán cắt lỗ 50 -100 triệu, cũng có căncắt lỗ cả 500 triệu đến 1 tỷ đồng. Động thái bán tháo của nhiều nhà đầu tư thời gian qua cho thấy, không phải ai cũng thành công khi lượt sóng tại thị trường được đánh giá nhiều tiềm năng này.

Anh Tuấn, một nhà đầu tư tại khu Đông đang rao bán 2 căn hộ thuộc loại cao cấp tại khu vực quận 2 kể, nếu tính luôn giá chiết khấu từ chủ đầu tư thì anh chi 4,2 tỷ/cho mỗi căn và kỳ vọng trong vòng 6 tháng sẽ bán ra với giá tầm 5 tỷ/căn. Tuy nhiên đến thời điểm này, đã qua 2 năm anh vẫn chưa thanh lý được 2 căn hộ trên. Cực chẳng đã anh đành chấp nhận bán cắt lỗ gần 500 triệu/căn. “Tính chỉ đầu tư ngắn hạn, không định giữ hàng lâu vì không có vốn dài hạn. Lúc đầu tranh nhau xếp hàng không được, tôi phải mua sang tay lại mất mấy chục triệu, giờ bán ra lại tiếp tục lỗ. Do cần tiền gấp nên tôi mới hạ giá bán chứ nếu không tôi tin thời gian tới giá chắc sẽ khá hơn”.

May mắn hơn, anh Khải, một khách hàng đầu tư vào 3 căn hộ thuộc dự án cao cấp tại Bình Thạnh đã chọn được sản phẩm dễ tìm đầu ra hơn. Trong 3 căn hộ anh đầu tư, có 2 căn thuộc loại 1 phòng ngủ, diện tích nhỏ nên chỉ trong 6 tháng anh đã bán ra có lời. Tuy nhiên căn còn lại tốn nhiều vốn nhất hiện vẫn không tìm được khách mua dù anh rao bán cắt lỗ. Anh Khải cho biết, anh chấp nhận bán lỗ gần cả tỷ để thu hồi vốn nhưng vẫn chưa kiếm được ai mua.

Thực trạng trên không lấy gì làm lạ với giới đầu tư, khi xu hướng tăng giá của BĐS cao cấp không đạt được như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư cầm cự không nổi đành phải bán xả hàng, cắt lỗ. Theo khảo sát, hiện nhiều căn hộ thuộc dự án cao cấp tại quận Bình Thạnh, quận 2, quận 7 đang được rao bán với giá 1.600-2.000 USD/m2, trong khi trước đây, để mua được nhà tại các dự án này, nhà đầu tư thậm chí phải tranh nhau xếp hàng, đặt số vớigiá bán thứ cấp có thời điểm lên tới hơn 3.000 USD/m2.

Lướt sóng căn hộ cao cấp tuy có nhiều cơ hội lợi nhuận nhưng rủi ro luôn rình rập

Thông tin rao bán cắt lỗ của dân đầu tư cũng khiến không ít người quan ngại có phải thị trường căn hộ cao cấp đang bớt hấp dẫn? Từ đầu năm 2015, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng chóng mặt, chỉ tính riêng khu vực Tp.HCM đã có ít nhất 20 dự án mới triển khai thuộc phân khúc này. Cộng cả mới lẫn cũ hiện tại phân khúc cao cấp chiếm hơn 50% tổng cung của toàn thị trường và con số này còn tiếp tục tăng mạnh cho đến cuối năm, khi mà hàng loạt dự án hoàn thiện sẽ chính thức được đưa vào sử dụng. Áp lực cạnh tranh cao, giá bán tăng liên tục vượt qua sức mua thực của thị trường khiến nhiều nhà đầu tư thua lỗ khi người có nhu cầu mua nhà đang lo ngại, thận trọng, cân đo hơn trong giao dịch. Tuy nhiên cũng không ít dân trong nghề cho rằng, không hẳn tất cả các tin rao trên mạng đều phản ánh sự thật, những thông tin trên phần nào đó cũng là chiêu trò bán hàng của môi giới. Nhiều dự án khách hàng mua từ thời điểm đầu giá mềm thậm chí thấp hơn giá bán hiện tại ít nhất 10-40%, nhiều dự án giá bán đã thay đổi từ 18 -20 tr/m2 lên đến gần 30 -40tr/m2 thời điểm hiện tại. Nghĩa là, nếurao bán với mức giá thấp hơn giá hiện tại tầm 5-10% thì những nhà đầu tư chủ động về nguồn tiền (không phải vay vốn ngân hàng) vẫn thu về lợi nhuận, không thể gọi là bán cắt lỗ được.
Cần xác định nhu cầu thực của thị trường khi đầu tư

Nhiều nhà đầu tư cho rằng nguyên nhân khiến họ mắc cạn là do áp lực nguồn cung quá lớn khiến sức mua của thị trường phân tán, không đạt được theo kỳ vọng ban đầu. Thanh khoản của thị trường đã tốt nhưng vẫn chưa đủ tốt để áp lên đó một mức giá bán quá cao, nguồn cung mới lại đột ngột gia tăng khiến cạnh tranh trở nên khó khăn hơn. Một yếu tố nữa là dòng sản phẩm chọn lựa để đầu tư, trong khi nhu cầu mua tập trung ở các căn hộ 1 -2 phòng ngủ, diện tích nhỏ, nhiều nhà đầu tư do không săn được nguồn hàng này đã chuyển sang các căn diện tích lớn hơn thành ra khó bán ra hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Cường – Phó TGĐ Tập đoàn Đại Việt, nhiều nhà đầu tư đã phải điêu đứng vì không lựa chọn được nguồn hàng và ấn định phân khúc thích hợp để đầu tư. Nếu không đảm bảo được nguồn vốn trong dài hạn thì nhà đầu tư không nên ôm một lúc quá nhiều hàng. Dù là phân khúc cao cấp nhưng thị trường chuộng căn hộ diện tích nhỏ hơn là căn diện tích lớn. Thực tế cho thấy nguồn hàng diện tích nhỏ tại các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản rất tốt nên sản phẩm này rất khó săn hàng. Nhà đầu tư nhỏ chấp nhận mua sang tay với giá cao nên khi bán ra giá buộc phải đội lên.

Nhận định về thực trạng giới đầu cơ đang đổ xô vào thị trường căn hộ cao cấp, ông Cường cho rằng; một trong những lợi thế của các dự án cao cấp là có vị trí đẹp, chất lượng tốt, tiện ích đa dạng. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển hạ tầng chóng mặt của Tp.HCM, vị thế trung tâm cũng không còn là chiêu bài độc tôn. Xu hướng mở rộng đô thị, tốc độ phát triển hạ tầng dịch vụ hiện nay biến các khu vực vốn là vùng ven thành những đô thị hiện đại với đời sống dịch vụ không thua kém gì trung tâm. Thêm vào đó, gần đây nhiều dự án thuộc phân khúc tầm trung, bình dân vốn có thanh khoản tốt đang tích cực làm thay đổi quan điểm của khách hàng về chất lượng dịch vụ và tiện ích sống. Nhiều dự án dù giá trung cấp, bình dân nhưng chất lượng và các dịch vụ tiện ích không thua kém gì nhiều dự án cao cấp như Khu nhà ở quân khu 7, Hưng Ngân Garden (quận 12), IDICO (quận Tân Phú) … các dự án này đều do các chủ đầu tư uy tín đảm nhận và yếu tố tiện ích, dịch vụ, chất lượng sống được phát triển bài bản, xóa dần đi quan điểm cho rằng nhà bình dân thì chất lượng sống cũng bình dân.

Cũng theo ông Cường, dù là xu hướng lướt sóng hay đầu tư dài hạn, nhà đầu tư không nên chỉ chạy theo số đông, theo trào lưu thị trường mà phải nhìn nhận vào khả năng thanh khoản thực sự của phân khúc đó. Nếu nguồn tài chính không mạnh, không muốn chôn vốn quá lâu thì nên lựa chọn phân khúc nào phù hợp với nhu cầu thực của thị trường, có thanh khoản tốt như căn hộ trung cấp, bình dân vốn dễ bán và nguồn khách dồi dào. Lựa chọn các dự án đã có sản phẩm thật sẽ ít nhiều giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro phát sinh khi chờ đợi dự án hoàn thiện, các sản phẩm này cũng cần đảm bảo pháp lý minh bạch và đến từ chủ đầu tư uy tín – những yếu tố giúp thanh khoản dễ dàng hơn.

(Theo Tuổi trẻ online)

Dẹp bỏ ngay tư duy “chắc chắn thắng”, nếu không sẽ…mất trắng

Liên quan tới việc đầu tư bất động sản (BĐS), ông Chánh cho rằng, chưa nhắc tới yếu tố “lệch pha” của cung – cầu, phần đông các nhà đầu tư cá nhân đều chỉ nghĩ rằng cần làm những gì để mua một BĐS và “cầu trời” cho giá tăng lên để bán; tận dụng đòn bẩy lớn (70% vốn vay và 30% vốn tự có); cùng với đó, tâm lý đầu tư BĐS “chắc chắn thắng” không biết từ khi nào đã ăn sâu vào suy nghĩ của họ.

Theo ông Chánh, chiến lược như vậy là điểm yếu “chết người” vì khi thị trường tăng giá thì nhà đầu tư mới có lợi nhuận. Dù vậy, thị trường chẳng thể nào lên mãi được. Vậy nên, khi thị trường đi xuống, với cấu trúc vốn kém cùng chiến lược đầu tư cứng nhắc, nhà đầu tư cá nhân chỉ có thể nhìn “cục đất” của mình rớt giá, hoặc đổ lỗi cho môi giới, thị trường và vận may hay “nhắm mắt” chịu bán lỗ.

Song song đó, một tư duy khác cũng khá bổ biến với phần lớn nhà đầu tư đó là mua BĐS để chờ đến vài năm để lên giá mới bán. Nhưng rồi sau đó họ cũng ngán ngẩm nhận ra rằng, mọi thứ chỉ là trên giấy tờ. Khị thị trường đi xuống, họ không thể đưa ra một phương án nào để bảo vệ khoản đầu tư cùng với chỗ tiền lãi vay phải trả, có ngày họ sẽ mất trắng.

Bởi vậy, nhà đầu tư có thể hạn chế được những rủi ro không mong muốn trước khi đầu tư, mua hay xây một BĐS cụ thể, khi áp dụng nguyên lý S-A-P ngay dưới đây.

Trước khi mua một BĐS, nhà đầu tư nên nắm chắc nguyên lý S-A-P
Nguyên lý S-A-P (Strategies – Area – Property)

Strategies: Chiến lược

Trước khi đưa ra quyết định mua BĐS, làm sao để có thể xác định được chiến lược của mình? Ông Chánh nhận định, có 2 chiến lược trong giới đầu tư BĐS mà các nhà đầu tư có thể áp dụng cho mọi BĐS, đó là: Thứ nhất là lãi vốn – capital gain và thứ hai là dòng tiền – cash flow.

Muốn có được lãi vốn, trước hết, bên cạnh kỹ năng để mua được BĐS với giá rẻ hơn giá chung của thị trường, nhà đầu tư cần kịp thời nắm bắt những thông tin chính xác về giá cả và trả lời được câu hỏi: Đâu là thị trường có lượng khách hàng tiềm năng lớn?

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không được quên tính toán thời gian thu hồi vốn và khoản lợi nhuận tương đương. Nhà đầu tư nhất định không được “xuống” tiền mua BĐS nếu không tính được những thông số này. Với một nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, họ sẽ hiểu rằng, lúc mua mới là thời điểm để có được lợi nhuận chứ không phải khi bán.

Ông Phan Công Chánh – Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh

Với dòng tiền, nhà đầu tư nên hiểu được dòng tiền sẽ đến từ mô hình kinh doanh BĐS nào (ví dụ như kinh doanh spa, quán cà phê, bún đậu, bánh ngọt, trà chanh, quán nhậu, salon tóc,…), hay tới từ những mô hình đầu tư khác (chẳng hạn như cho thuê cao ốc văn phòng, căn hộ dịch vụ, nhà trọ, mặt bằng bán lẻ, khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng…). Trước khi tính toán tới chuyện đầu tư, nhất định nhà đầu tư sẽ phải có hiểu biết rõ ràng, chi tiết thông qua việc tham quan, tìm hiểu, tính toán kỹ càng những thông số kinh doanh. Trong trường hợp vẫn còn quá mơ hồ, bạn chỉ còn cách xin lời khuyên từ các chuyên gia.

Chung quy lại, “chiến lược” chính là điểm xuất phát của các nhà đầu tư khi bắt đầu tìm hiểu về BĐS. Từ đây bạn sẽ tìm được đáp án cho câu hỏi: “Bạn tạo lập/đầu tư/kinh doanh BĐS này để làm gì?” trước khi bắt đầu. Có thể nói, chiến lược nắm vai trò quyết định đối với việc đầu tư của những nhà đầu tư BĐS cá nhân.
Area: Khu vực

Khu vực nào sẽ phù hợp để phát triển chiến lược của bạn? Ông Chánh cho rằng, các nhà đầu tư nên hiểu được, mỗi địa phương khác nhau lại có một tính chất đặc thù về BĐS không giống nhau. Thị trường tại Hà Nội khác Tp.HCM, Đồng Nai cũng khác Bình Dương,…Đơn giản không chỉ là vấn đề giá cả hay văn hoá vùng miền, mà còn khách biệt ở bình diện thổ nhưỡng, khí hậu hay quy hoạch toàn cục.

Ông Chánh nhìn nhận, điều đúng đắn nhất mà nhà đầu tư nên làm đó là tìm bằng được 1 chuyên gia tại địa phương có hiểu biết sâu về khu vực mình đang muốn đầu tư. Mặc dù việc này sẽ làm tốn không ít thời gian nhưng đổi lại, nhà đầu tư sẽ không phải chịu cảnh “vứt tiền qua cửa sổ” một cách lãng phí.

Trả lời cho câu hỏi “Nếu không thể lựa chọn được khu vực phù hợp sẽ phải làm như thế nào?”, ông Chánh nói: “Tôi chỉ thường khuyên những khách hàng hoặc học viên của mình là hãy đi chọn một khu vực khác phù hợp với chiến lược của mình đã vạch ra ở bước một”.
Property: Bất động sản cụ thể

Điều quan trọng nhất ở giai đoạn này mà nhà đầu tư cần quan tâm đó là sàng lọc thông tin BĐS phù hợp. Những nguồn thông tin BĐS có thể dễ dàng tìm hiểu qua internet, báo chí, tờ rơi, chạy xe trên đường hoặc qua người quen. Nhưng nếu muốn đẩy nhanh giai đoạn lựa chọn BĐS cuối cùng, việc nên làm đó là tìm tới một người môi giới tại địa phương và trao đổi nhu cầu với họ một cách rõ ràng.

Theo chuyên gia BĐS Phan Công Chánh: “S-A-P là một nguyên lý nền tảng trong hoạt động tạo lập, đầu tư, hay kinh doanh BĐS. Trong thực tế, các nhà đầu tư cá nhân hay làm ngược, mua một BĐS (Property) rồi mới đặt câu hỏi là nên làm gì với nó (Strategies), thậm chí đôi lúc bỏ qua luôn đặc thù của khu vực (Area). Hiểu biết về nguyên lý này, nhà đầu tư sẽ hoàn toàn làm chủ trong việc tiếp cận một giao dịch BĐS”.

(Theo Người tiêu dùng)

Giới đầu cơ tích cực “gom” đất, đẩy giá lên trời

Mua bán đất là chủ đề chính không chỉ của người dân huyện đảo Phú Quốc mà còn của cả những khách thập phương. Bên cạnh đó, khắp nơi trên hòn đảo này, “cò” địa phương cùng mạng lưới sàn giao dịch BĐS cũng đã xuất hiện.

Thị trường BĐS Phú Quốc cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, đã trở thành “miếng bánh ngon” đối với các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Những du khách đến với Phú Quốc không còn chỉ để đi du lịch, những mảnh đất có diện tích lớn mới chính là mục tiêu mà họ hướng tới khi mua chúng để chờ thời cơ bán ra hoặc sang tay kiếm lời.

Không chỉ với giới đầu tư trong nước, BĐS Phú Quốc còn trở thành “miếng bánh ngon”
đối với các nhà đầu tư ngoại

Theo thông tin từ một số môi giới, không phải cứ có tiền là sẽ mua được đất ở khu dọc theo bờ biển Bắc – Nam bởi không có ai chịu nhượng lại. Hay giá của những lô đất cách xa các khu du lịch như Gành Dầu, Bãi Trường, Bãi Dà khoảng 10km cũng không hề rẻ khi dao động từ 1,4-1,5 triệu đồng/m2 (1,4-1,5 tỷ đồng/công). Một đại gia BĐS đến từ Tp.HCM cho biết, 4 miếng đất liền nhau nằm đối diện khu du lịch Shells Resort có diện tích 6×20 được đại gia này mua hồi tháng 10/2014 với giá khoảng 1,32 tỷ nhưng đã mới bán cho một khách hàng tại Ninh Bình với giá 60 tỷ đồng.

Anh Mạnh Hùng, một người dân địa phương cũng là một “cò” đất cho biết, cách thị trấn Dương Đông khoảng 15 km là Cửa Cạn, ở đây đất đổi chủ nhanh một cách chóng mặt khi chỉ khoảng vài ngày lại có một người chủ mới, những giao dịch tại đây diễn ra chủ yếu dưới hình thức giấy tay và thoả thuận. Nếu như 1 năm trước đây giá của một khu đất hướng biển có diện tích gần 800m2 là 2 tỷ đồng thì hiện nay đã tăng lên tới hơn 6 tỷ đồng, trong khi đó, những lô đất khác có diện tích nhỏ hơn sau một tuần được “mua đi bán lại” cũng đẩy giá 15-20%.

Một lãnh đạo của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Quốc cho biết: “Tôi không hiểu tiền ở đâu mà những người từ Hà Nội bỏ ra vài chục tỷ đồng đến đây mua đất nông nghiệp rồi bỏ đó chờ thời bán lại kiểm lời. Cũng có những trường hợp họ bán nhà, bán đất ở Hà Nội rồi mua đất Phú Quốc với hy vọng sẽ lãi khủng”.

Các nhà đầu tư nên cẩn trọng

Theo đánh giá từ phía các chuyên gia, hiện nay có vô số vị trí có giá đất bị sốt ảo ở Phú Quốc. Việc các giao dịch thoả thuận ngầm do đã “sang tên đổi chủ” quá nhiều lần với giấy tay cùng giá bán tiếp tục tăng lên theo cấp số cộng sau mỗi giao dịch cũng sẽ tiềm ẩn không ít rủi ro và nếu cứ tiếp tục như vậy, người lãnh đủ sẽ chính là người mua sau cùng.

Trao đổi với Báo Người Tiêu Dùng, Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Quốc, ông Huỳnh Quang Hưng chia sẻ, giá đất ở Phú Quốc so với trước Tết có tăng nhưng vì chỉ nắm được giá chuyển nhượng hợp đồng ra công chứng chứ không xác định được mức giá cụ thể mà các bên mua – bán đã thoả thuận. Ví dụ như giá của một miếng đất theo thoả thuận sẽ là 5 tỷ đồng nhưng trên giấy tờ ra công chứng sẽ chỉ là vài trăm triệu đồng và những người mua đất ở đây chủ yếu tới từ Hà Nội.

Ông Hưng cũng cho biết, các nhà đầu tư hiện nay đang bỏ ra một số tiền quá lớn để mua đât, nếu tính thêm cả tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và có thể sẽ rất lâu mới thu hồi được vốn; cùng với đó cũng sẽ khó tránh khỏi tình trạng bong bóng BĐS.

Một chuyên gia nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển BĐS nhận định, các nhà đầu tư trước khi quyết định đầu tư tại Phú Quốc cần tìm hiểu thông tin từ các nguồn chính thống một cách kỹ càng. Hiện nay những người đổ xô tới Phú Quốc hầu hết đều là “những nhà đầu tư nghiệp dư” bởi họ chỉ đầu cơ để bán chứ không hẳn là đầu tư, chính vì vậy, cơ hội mà họ muốn tìm kiếm tại đây trở nên vô cùng mong manh và cũng đây nguy hiểm.

(Theo Người tiêu dùng)