Khan hiếm nguồn cung mới trong tương lai

Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ của phân khúc văn phòng hạng A

Năm vừa qua, bên cạnh nền kinh tế hồi phục (GDP được cải thiện, tỷ lệ lạm phát thấp, tiêu dùng cao), việc nước ta tham gia vào TPP và FTA EU – Việt Nam đã thu hút một lượng lớn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. Theo dự báo của các chuyên gia, nhu cầu thuê văn phòng sẽ tăng mạnh vì nhiều doanh nghiệp nước ngoài sẽ tới và thành lập văn phòng trong năm nay.

Đồng thời, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7 cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho thuê lại tài sản họ đang thuê, mua lại và sở hữu những tòa nhà đã xây dựng để sử dụng. Đây có thể coi là cách để tiếp cận nguồn vốn thứ cấp, cho phép các chủ đầu tư địa ốc dễ dàng tiếp cận hơn với những nguồn vốn đầu tư khác. Điều đó sẽ tạo điều kiện cho nhiều mặt bằng văn phòng được chào bán hoặc chào thuê lâu dài nhiều hơn.

Báo cáo mới được công bố của CBRE Việt Nam cho thấy, trong năm vừa qua, thị trường Tp.HCM chào đón duy nhất một tòa nhà hạng A đi vào khai thác là Vietcombank Tower. Tính tới năm 2018, thị trường sẽ có thêm 4 cao ốc văn phòng, đó là The One Hồ Chí Minh, Saigon M&C, Ngôi nhà Đức Deutsches Haus Hồ Chí Minh và Sài Gòn Centre (giai đoạn 2).

Căn cứ vào số liệu nghiên cứu, diện tích thực thuê mới tại những tòa nhà mới đi vào khai thác thường cao trong giai đoạn đầu, kéo tổng diện tích thực thuê mới trên toàn thị trường vào thời điểm đó tăng cao. Xu hướng này vẫn tiếp diễn trong năm vừa qua, diện tích thực thuê tăng mạnh khi thị trường ghi nhận một nguồn cung mới.

Dự kiến, thị trường trong 3 năm tới vẫn sẽ vận hành theo xu hướng này. Năm 2016, diện tích thực thuê mới sẽ rất thấp vì không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động và diện tích sàn còn trống trên thị trường BĐS cũng rất giới hạn. Trong 2 năm 2017-2018, diện tích thực thuê mới sẽ tăng trở lại khi một số lượng đáng kể sàn văn phòng hoàn thiện và đưa vào hoạt động.

Cuộc cạnh tranh về giá thuê sẽ diễn ra

Giá thuê và tỷ lệ trống của văn phòng hạng A

2015 là năm thị trường văn phòng điều chỉnh cung – cầu. Phân khúc văn phòng hạng A chứng kiến diện tích sàn thực thuê và mức cải thiện tỷ lệ trống tương đối tích cực. Nhóm khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất trong năm vừa qua thuộc lĩnh vực công nghệ/IT/điện tử, sản xuất, tài chính/ngân hàng/bảo hiểm/tư vấn và vận tải/logistic.

Từ năm 2016-2018, ngành công nghệ/IT/điện tử dự kiến sẽ vẫn tăng trưởng mạnh nhất. Bên cạnh đó, ngành dịch vụ hậu cần cũng sẽ nổi lên. Việc phát triển thương mại theo sau hiệp định TPP, lĩnh vực thương mại điện tử phát triển mạnh và nhu cầu về khu công nghệ cao tăng nhanh dự kiến sẽ thúc đẩy phát triển hệ thống dịch vụ hậu cần hoàn chỉnh ở Việt Nam.

Số liệu yêu cầu thuê mà CBRE nhận được trong 2015 cho thấy, những yêu cầu thuê đối với mặt sàn dưới 500m2 rất phổ biến. Những yêu cầu thuê mặt sàn lớn chủ yếu tới từ các công ty hợp nhất văn phòng. Đặc biệt, các yêu cầu thuê sàn văn phòng vừa và nhỏ vẫn sẽ chiếm tỷ trọng lớn do dự kiến các thương vụ sát nhập văn phòng sẽ ít diễn ra trong thời gian tới.

Nhu cầu đối với các mặt sàn từ 1.000-2.000m2 vẫn hiện hữu và khu trung tâm vẫn được ưa thích. Các giao dịch thuê tại những tòa nhà tương lai chưa đi vào hoạt động dự kiến sẽ diễn ra rất sôi động trong thời gian tới.

Trong năm 2016, giá thuê văn phòng dự báo tăng nhanh vì nguồn cung ngày càng hạn chế, ít nguồn cung mới đi vào hoạt động. Tới cuối 2018, thị trường dự kiến sẽ đón nhận 119.080m2 sàn mới với một phần đáng kể diện tích đã được thuê trước. Có thể thấy rằng, nguồn cung văn phòng sẽ bị thiếu hụt trong thời gian ngắn. Chủ nhà sẽ có lợi thế hơn trong quá trình đàm phán, nhờ đó sẽ tự tin hơn trong việc tăng giá. Giá thuê sẽ tiếp tục tăng song với tốc dộ chậm hơn giai đoạn từ 2017-2018.

(Theo Trí thức trẻ)

Theo số liệu từ báo cáo của Cushman & Wakefield, tính đến thời điểm hiện tại, các dự án văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang có mức giá chào thuê vào khoảng 523,000 VNĐ/m2/tháng. Các tòa nhà văn phòng hạng A hiện chào thuê mức giá 649,000 VNĐ/m2/tháng (28.8 USD/m2/tháng), giảm 3.3% theo quý và 5.2% theo năm, chủ yếu là do giá chào thuê thấp của các dự án mới. Tương tự, các dự án hạng B cũng có giá thuê tầm 398,000 VNĐ/m2/tháng (17.7 USD/m2/tháng), giảm 2.9% theo quý và 3.7% theo năm.

Giá thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM nhìn chung luôn cao hơn Hà Nội. Ảnh minh họa. Phương Uyên

Trong khi đó, dù cũng giảm giá nhưng mức chào thuê tại các văn phòng ở Tp.HCM vẫn cao hơn rất nhiều nếu so với thị trường Hà Nội. Cụ thể, giá thuê trung bình tại các tòa nhà văn phòng hạng A ở Tp.HCM hiện đang vào khoảng 1,036,000VNĐ/m2/tháng (45.9 USD/m2/tháng), hạng B vào khoảng 614,000 VNĐ/m2/tháng (27.2 USD/m2/tháng). Như vậy, mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội chỉ nhỉnh hơn hạng B của Tp.HCM đôi chút. Sự chênh lệch về giá thuê cùng hạng ở hai miền lên đến gần 40% trong khi đầu năm 2015, Hà Nội vẫn ghi nhận mức chào thuê cao cho các văn phòng hạng A, tầm 35 – 40 USD/m2/tháng.

Về sự phân bố khu vực cho thuê, nếu các doanh nghiệp tại Hà Nội có xu hướng chuộng thuê văn phòng hạng B do giá thuê rẻ và dịch chuyển vị trí thuê từ khu vực trung tâm đông đúc sang các quận lân cận thì Tp.HCM vẫn chuộng thuê các tòa văn phòng hạng A. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của hạng B ở Hà Nội ước đạt khoảng hơn 90% trong khi hạng A chỉ ở mức 81.3%. Tp.HCM hiện có 10 cao ốc hạng A và 28 hạng B, trong đó hạng A có tỷ lệ lấp đầy đạt 97%, hạng B đạt 96%. Các cao ốc trung tâm luôn có tỷ lệ lấp đầy lên đến 97% dù giá thuê chênh lệch lớn so với khu vực ngoài trung tâm.

Xu hướng ngoại thành hóa các dự án cho thuê vẫn đang phát triển mạnh mẽ ở cả Hà Nội và Tp.HCM. Trong 18 dự án văn phòng mới sẽ hoàn thành trong năm 2016 của Hà Nội, phần lớn được đặt ngoài khu vực trung tâm và khu phía Tây, các quận Đống Đa, Ba Đình và đặc biệt là các quận ở phía Tây như Từ Liêm, Cầu Giấy. Tp.HCM cũng ghi nhận sự dịch chuyển các dự án cho thuê ra ngoại thành nhưng khu vực trung tâm vẫn được chú trọng phát triển mạnh nhất. Trong 8 dự án mới dự kiến hoàn thành năm 2016, có đến 4 dự án lớn được phát triển ngay khu trung tâm. Mức giá thuê giữa 2 khu vực trung tâm và ngoài trung tâm ở Tp.HCM chên lệch ít nhất 30% nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn lùng thuê vì nguồn cung ngày càng hạn chế.

Về thị trường thuê của khối bán lẻ, Hà Nội hiện còn 853,300 m2 sàn bán lẻ chưa sử dụng, trong đó nguồn cung ngoài trung tâm chiếm gần 97% . Giá thuê trung bình tăng 6.9% theo quý và 2.7% theo năm, đạt 920,700 VND/m2/tháng (40.8 USD/m2/tháng). Giá thuê tại khu vực trung tâm vẫn ở mức 2,280,000VND/m2/tháng (101 USD/m2/tháng), khu vực ngoài trung tâm có giá 873,000VND/m2/tháng (38.7USD/m2/tháng), tăng thêm 9% so với quý trước. Trong khi Hà Nội có dấu hiệu tăng giá thuê thì mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM lại giảm khá mạnh. Mức giảm ghi nhận là 6% khiến giá thuê toàn thị trường rơi xuống còn 1,320,000 VNĐ/m2/tháng (57,7 USD/m2/tháng). Khu vực trung tâm hiện giữ mức giá 2,370,000VNĐ/m2/tháng (105 USD/m2/tháng), cao gấp đôi mức giá thuê mặt bằng khu vực ngoài trung tâm.

Dù giá đã giảm mạnh nhưng nhìn chung mức giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM vẫn nhỉnh hơn so với Hà Nội. Tỷ lệ lấp đầy của Tp.HCM cũng ghi nhận mức cao hơn, trong khi Hà Nội chỉ đạt mức 88% thì con số này ở Tp.HCM là 93%, một số dự án mới còn đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Xét về khu vực phân bố, trong khi các dự án mới của Hà Nội tập trung chủ yếu vào khu Tây thì Tp.HCM có xu hướng phát triển mạnh tại khu vực nội thành và ngoại ô phía Nam và phía Đông, nơi nhiều cơ sở hạ tầng và dân cư đã được thành lập.

Căn hộ dịch vụ là phân khúc duy nhất tại Hà Nội ghi nhận mức giá thuê cao hơn Tp.HCM. Trung bình giá thuê các căn hộ dịch vụ hạng A tại Hà Nội ở mức 713,000 VNĐ/m2/tháng (tương đương với 31.6 USD/m2/tháng), hạng B là 453,000VNĐ/m2/tháng (20USD/m2/tháng). Dù Tp.HCM là thị trường đón nhiều lượng khách du lịch và chuyên gia quốc tế nhưng giá căn hộ dịch vụ lại tương đối mềm so với Hà Nội. Hiện nay, ở Tp.HCM có 700 căn hộ từ 8 dự án hạng A và gần 2.290 căn hộ từ 23 dự án hạng B. Trong đó, riêng quận 1 chiếm 44% tổng nguồn cung.

Mức giá trung bình của hạng A đạt 659,300/m2/tháng, tương đương 29.2 USD/m2/tháng. Hạng B đạt 475,000 VNĐ/m2/tháng, tương đương 21USD/m2/tháng. Thị trường căn hộ dịch vụ ở quận 1 vẫn luôn hoạt động tốt do vị trí chiến lược, giao thông thuận tiện và tiện ích đầy đủ, tỷ lệ lấp đầy trong quý này vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, đạt 95%, mặc dù giá thuê luôn cao hơn 40%, ở mức 613,000VNĐ/m2/tháng, tương đương 27USD/m2/tháng và cao hơn khu vực ngoài trung tâm xấp xỉ 3%.

(Theo Nhịp sống thời đại)

Ngày 8/7, Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) công bố, trong quý II, giá chào thuê văn phòng hạng A đã giảm từ 39,6 xuống còn 37,5 USD mỗi m2 một tháng so với quý I . Giá thuê cũng giảm đối với phân khúc văn phòng hạng B và C với tỷ lệ giảm giá lần lượt 7,95 và 3,12%. Theo đó, giá văn phòng cho thuê hạng B đạt mức 19,28 USD mỗi m2 một tháng. Với khung giá khá mềm, các cao ốc hạng B được đánh giá đang bước vào thời điểm cực thịnh và có nhiều cao ốc mới với dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật tốt.

Theo CBRE thị trường văn phòng tính trên cả ba phân hạng đã tiếp nhận nguồn cung mới với tổng diện tích sàn tăng đến 9,6% trong 3 tháng gần đây. Tỷ lệ này tương đương hơn 124.000 m2 diện tích sàn cho thuê mới với sự xuất hiện của 9 tòa nhà mới tham gia vào thị trường. Hiện tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM lên đến hơn 1,4 triệu m2 sàn.

Theo lãnh đạo Công ty CBRE, các yếu tố khiến cho giá thuê văn phòng tại Tp.HCM không thể giảm thêm (đã chạm đáy) là cung và cầu đang gặp nhau, kinh tế trên đà hồi phục và mức giá chào thuê cao ốc tại Sài Gòn hiện nay đã xấp xỉ với mức giá thấp nhất của năm 2006.

Giá văn phòng cho thuê tại TP HCM được cho là đang chạm đáy, khó xảy ra khả năng giảm thêm. Ảnh: Vũ Lê.

Trong khi đó, báo cáo quý II về thị trường văn phòng cho thuê Tp.HCM của Công ty Savills Việt Nam công bố, giá thuê cao ốc trung bình ở tất cả hạng và các quận tại Tp.HCM đang ở mức 32 USD mỗi m2 một tháng với công suất thuê trung bình 88%.

Tuy nhiên, khung giá thuê văn phòng trung bình cho 3 hạng: A, B, C trong quý II do Savills công bố có sự chênh lệch lớn so với CBRE. Cụ thể, theo kết quả nghiên cứu, khảo sát của Savills, cao ốc hạng A có giá thuê 59 USD mỗi m2 một tháng; hạng B được ghi nhận 33 USD và hạng C là 22 USD mỗi m2 một tháng.

Đại diện Công ty Savills Việt Nam giải thích về sự chênh lệch giá thuê văn phòng so với công bố của CBRE là do cách phân loại hạng cao ốc theo chuẩn A, B, C và cách tính diện tích, các khoản thuế, kèm theo phí dịch vụ trên thị trường có nhiều điểm khác biệt. Ví dụ, khung giá chào thuê chưa tính thuế, chưa bao trọn phí dịch vụ hoặc cách tính diện tích, xếp hạng cao ốc khác nhau… cũng có thể khiến cho một m2 văn phòng cho thuê ở cùng một hạng có sự chênh lệch lớn về giá.

Savills cũng ghi nhận rằng diện tích văn phòng trung bình cho từng nhân viên phụ thuộc vào quốc tịch của công ty hoặc ngành nghề của doanh nghiệp có thể thay đổi từ 5 đến 20 m2 một người. Đa số các giao dịch văn phòng chủ yếu là mặt bằng nhỏ dưới 100 m2. Hạng B vẫn là lựa chọn ưu tiên của các công ty hiện hữu cũng như các nhà đầu tư mới mong muốn phát triển kinh doanh tại Tp.HCM.

Khảo sát của VnExpress.net, chỉ tính trong khu vực trung tâm quận 1, Tp.HCM thị trường cao ốc văn phòng cũng có khung giá chào thuê khá đa dạng. Hiện giá thuê văn phòng tại cao ốc Kumho Asiana Plaza ngay ngã tư Lê Duẩn – Hai Bà Trưng, đang ở mức 40-43 USD mỗi m2 một tháng. Trong khi đó, giá thuê văn phòng ở tòa tháp Vincom Center với 3 mặt giáp đường Lý Tự Trọng – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn đang là 40 USD mỗi m2 một tháng. Còn tòa tháp 68 tầng cao nhất Sài Gòn chuẩn bị đưa vào sử dụng cũng tọa lạc tại khu trung tâm thành phố là Bitexco Finacial, được chào giá khoảng 30 USD mỗi m2 một tháng.

Các đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản dự báo, từ cuối năm 2010 trở đi, thị trường văn phòng dự kiến đón nhận khoảng 20 tòa nhà cho thuê với tổng diện tích 153.000 m2. Quận 1 vẫn là trung tâm kinh tế của Tp.HCM, vì vậy lượng cung tương lai chiếm thị phần cao nhất đạt 49%. Quận 7, đặc biệt là khu vực Phú Mỹ Hưng đã đầu tư khá nhiều vào cơ sở hạ tầng và dân số cũng tăng lên khá nhanh, vì vậy nhu cầu văn phòng sẽ dẫn đến lượng thị phần tăng khoảng 20% trong tổng nguồn cung tương lai.

Theo Vnexpress