Cuộc chiến “đẳng cấp” bùng nổ

Sau giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu nói chung và ngành BĐS nói riêng, thị trường BĐS tại Việt Nam đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực. Nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng, thị trường đang phục hồi khá mạnh từ dưới đáy khủng hoảng 2008 – 2012. Đầu năm 2015, khi thị trường BĐS đã thoát khỏi tâm điểm “hố đen”, lượng giao dịch ổn định, nhu cầu về một cuộc sống “đẳng cấp” của khách hàng tăng cao, giới đầu tư kinh doanh lại bắt đầu mạnh dạn đổ dòng tiền vào lĩnh vực BĐS. Các CĐT cũng vì thế mà nhanh chóng nắm bắt nhu cầu thị trường, không ngần ngại tập trung phát triển dòng sản phẩm cao cấp dành cho những người có mức thu nhập cao và ổn định hơn.

Đặc biệt, thị trường tại Tp.HCM là khu vực có những dấu hiệu khởi sắc rõ nét nhất ở phân khúc này. Nhiều dự án cao cấp đua nhau “mọc lên như nấm” với giá bán khá cao nhưng vẫn thu hút được số lượng lớn khách hàng. Điển hình như dự án Vinhomes Central Park (10.000 căn), Masteri Thảo Điền (3.000 căn), Khu đô thị Sarimi (6.500 căn), The Gold View (1.905 căn)… Ngoài ra, còn phải kể đến chuỗi dự án cao cấp của tập đoàn Novaland tung ra thị trường vào quý III năm nay gồm Sunrise Cityview (Quận 7), Sunrise Riverside (Huyện Nhà Bè), Golden Mansion, Orchard Parkview, Newton Residence (cùng ở Quận Phú Nhuận), The Park Avenue (Quận 11) và Duxton Residence (Quận Tân Bình)…

Số lượng căn hộ cao cấp được chào bán vào quý III/2015 đạt mức ấn tượng, gấp 3 lần so với quý trước, với hơn 1.500 căn. Dòng sản phẩm cao cấp hạng sang có mức giá bán cao ngất ngưởng với hàng chục tỷ đồng/căn cũng đang được các doanh nghiệp đầu tư mạnh tay vào khu Đông Tp.HCM. Trong đó, có thể kể đến các đơn vị như Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền với dự án Lucasta (quận 9) có giá bán 8 tỷ – 25,5 tỷ/căn, Công ty M.I.K với dự án The Villa Park (quận 9) có giá từ 7,1 tỷ – 23 tỷ/căn. Công ty Hưng Thịnh với các dự án Sky Center, Florita… Doanh nghiệp này còn chuẩn bị chào bán một dự án chung cư cao cấp có vị trí liền kề Phú Mỹ Hưng trong thời gian tới.

Cân nhắc giữa giá trị và giá cả

Giá thành tại căn hộ cao cấp còn được xây dựng dựa trên những tiện ích công trình. Ảnh minh họa

Theo tổng hợp của các báo cáo thị trường BĐS gần đây, đến năm 2016, thị trường Tp.HCM sẽ có khoảng 50.000 – 60.000 căn hộ được chào bán, trong đó có khoảng 70% căn hộ thuộc phân khúc nhà ở cao cấp. Con số này được các chuyên gia đầu ngành cho là tín hiệu đáng quan ngại vì thu nhập bình quân của người dân Việt Nam còn thấp, nhưng mặt khác thì khách hàng có nhu cầu và khả năng tài chính lại có nhiều sự lựa chọn hơn. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm hơn cả là các dự án đó có thực sự cao cấp hay không, người mua nhà liệu có được hưởng giá trị cuộc sống tương xứng? Bởi không phải căn hộ cao cấp nào cũng có mức giá thành ngang bằng với giá trị cuộc sống thực sự.

Chuyên gia BĐS Ngô Đình Hãn, CEO của Real Estate Education cho biết: “Hiện tại ở Việt Nam chưa có một tổ chức nào quy định rõ ràng về chuẩn căn hộ cao cấp. Mức chênh lệch giá cả hay cách phân biệt căn hộ trung bình cao và cao cấp trên thị trường rất mơ hồ. Thông thường các CĐT sẽ đầu tư vào căn hộ những giá trị hữu hình và vô hình để gắn mác cao cấp và nâng giá thành sản phẩm. Điều này sẽ khiến cho khách hàng khó phân biệt đâu là căn hộ chuẩn cao cấp hay không, và vì thế, họ thường xác định một dự án cao cấp dựa vào giá thành sản phẩm”.

Thế nhưng, ngay bản thân giá thành một sản phẩm BĐS cũng thiếu tính ổn định bởi chịu sự tác động từ nhiều yếu tố như: giá gốc của CĐT, giá sàn BĐS hay việc giá cả của BĐS bị “đội lên” do thông qua môi giới thứ cấp… Ngoài ra, BĐS còn là một ngành đặc thù chịu tác động bởi chỉ số tiền tệ, giá vàng và những ngành công nghiệp nặng khác. Khi thị trường BĐS “sốt nóng”, một BĐS trung cấp có thể bị đẩy giá lên ngang với một BĐS cao cấp. Do đó, việc xác định một bất động sản cao cấp hay không chỉ dựa vào giá thành là không thể chính xác.

Không chỉ vậy, một số CĐT còn cho rằng, việc tăng giá để khẳng định thương hiệu và giá trị đẳng cấp cũng rất cần thiết, bởi giá trị tiền tệ sẽ đi đôi với cái mác hạng sang. Tuy nhiên, “nước cờ’’ đánh vào tâm lý khách hàng này đã tạo nên giá trị ảo ở phân khúc căn hộ cao cấp. Chính thị hiếu của khách hàng đã tạo điều kiện cho CĐT “giăng bẫy” họ, bởi giá nhà tăng nhưng chưa chắc những tiêu chuẩn cho căn hộ cao cấp đã được đảm bảo.

Chị Nguyễn Mai, một trong những khách hàng đang tìm mua căn hộ cao cấp cho biết: “Tôi được CĐT giới thiệu đây là dự án căn hộ cao cấp thuộc trung tâm thành phố với giá bán khoảng 46 triệu/m2. Nhưng khi tôi nhận nhà thì thấy vị trí thực tế dù nằm tại trung tâm nhưng lại nằm chen giữa những tòa cao tầng khác, nội thất tầm trung, nội khu cũng không được trang bị hiện đại như tôi tưởng”.

Một thực tế cho thấy, hiện nay trên thị trường có hàng loạt các dự án được rao bán, quảng cáo với mác “căn hộ cao cấp”, hoặc hơn thế nữa là “căn hộ cao cấp tiêu chuẩn USA/Singapore/ hạng sang” với giá trên trời. Nhiều khách hàng tin vào quảng cáo rầm rộ lại tỏ ra thất vọng khi phải ngóng theo tiến độ “rùa bò” của công trình, cũng không ít khách hàng phải hụt hẫng khi xem nhà “cao cấp” lúc hoàn thiện.

Do đó, các chuyên gia BĐS cũng đưa ra những tư vấn cho khách hàng là phải thật sáng suốt và tìm hiểu kỹ trước khi mua nhà ở cao cấp. Giá cả không phải yếu tố duy nhất quyết định chất lượng cuộc sống tại căn hộ cao cấp mà còn phải xem xét nhiều yếu tố như vị trí địa lý, kết nối hạ tầng, diện tích căn hộ, tiện ích nội khu, dịch vụ đi kèm… CĐT đảm bảo về mặt uy tín, thương hiệu, tiến độ công trình, chất lượng vật tư… Ngay cả thái độ phục vụ khách hàng, môi trường sống xung quanh cũng chính là một phần quang trọng cấu thành nên đẳng cấp cho không gian sống.

(Theo Tuổi trẻ Online)

Nguồn cung tăng theo nhu cầu số đông

Theo một số chuyên gia, hiện nay thị trường BĐS đang hình thành 2 phân khúc khác biệt là nhà giá rẻ và chung cư cao cấp. Trong khi nhiều căn hộ tiện nghi, cao cấp vẫn ế ẩm do vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân thì sản phẩm nhà ở giá rẻ có quy mô vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu thực của số đông người dân lại đang chiếm lĩnh thị trường.

Chẳng hạn như trước đây, có một dự án chung cư chào bán căn hộ giá 10 triệu đồng/m2 gây sốt cho thị trường nhà đất khiến người mua rất hào hứng, tuy nhiên ngay lập tức chủ đầu tư này bị nhiều doanh nghiệp khác “săm soi” và cho rằng đang cố tình bán phá giá hay cạnh tranh không lành mạnh. Nhưng sau đó, khi nhận thấy những lợi ích mà chủ đầu tư có được từ các dự án giá rẻ đã khiến nhiều doanh nghiệp quyết định chuyển sang đầu tư nhà ở xã hội, nhà giá rẻ tạo nên sự cạnh tranh đa dạng cho loại hình nhà ở này.

Các doanh nghiệp này nhận định, làn sóng giảm giá đã lan mạnh và việc hạ giá các dự án BĐS xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường. Cụ thể, việc phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của số đông sẽ đảm bảo cho nguồn cung BĐS tiếp tục tăng lên.

Nhà ở giá rẻ có quy mô vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu thực của
số đông người dân đang chiếm lĩnh thị trường

Thực tế chứng mimh, một số dự án nhà ở giá rẻ tại Hà Nội kể cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội với các căn hộ có diện tích dao động khoảng 45-70m2, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng đã và đang tạo được sức nóng trên thị trường khi sức mua của người dân không ngừng tăng cao. Điều đó thể hiện qua những lần mở bán và giao dịch thành công gần như 100%. Điển hình như dự án nhà ở xã hội thuộc KĐT Đặng Xá (Gia Lâm), nhờ những lợi thế xung quanh có nhiều cơ quan hành chính, các khu công nghiệp, trường đại học lớn,… nên khi dự án mở bán số hồ sơ đăng ký luôn vượt quá số lượng căn hộ, các căn hộ được bán khá nhanh phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn cho khu vực này. Bên cạnh đó, dự án nhà thương mại giá rẻ Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ,… cũng đã mang lại chỗ ở ổn định cho hàng trăm gia đình có nhu cầu về nhà ở.

Không phải cứ rẻ là có người mua

Ngoài những phân khúc nhà ở bình dân hâm nóng thị trường địa ốc thời gian qua, vẫn có một số ý kiến cho rằng, giá nhà hiện vẫn khá cao và vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Hơn nữa, nhiều dự án giá rẻ không thu hút được người mua vì những hạn chế như hạ tầng chưa đầy đủ, vị trí không thuận lợi (xa trung tâm), nhu cầu nhà ở xã hội khu vực đó không cao… cũng khiến người mua phải cân nhắc.

Có thể thấy, trong bối cảnh mà căn hộ cao cấp giao dịch chậm và chỉ phục vụ cho một bộ phận người dân có khả năng tài chính mạnh, thì nếu như nhà giá rẻ hạ tầng kém, không thuận tiện về vị trí,… thì giao dịch cũng khó chẳng kém gì nhà ở giá cao do không phù hợp nhu cầu của thị trường.

Mặt khác, cũng phải kể đến loại nhà ở nữa là nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Việc chuyển đổi này tại một số dự án cũng chưa được điều tra và nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu thị trường nên dẫn tới việc không có nhiều dự án thực sự được triển khai. Hầu hết những dự án này đều nằm ở khu vực xa trung tâm TP như ở Quốc Oai nên rất khó thuyết phục được người mua dù giá nhà có thấp với nhiều chương trình khuyến mại hấp dẫn. Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội hay việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội cũng cần căn cứ nhu cầu thị trường, chứ không nên chuyển đổi ồ ạt hoặc chạy theo số lượng.

Về vấn đề này, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, nhu cầu nhà giá rẻ, nhà ở xã hội tại các TP lớn như Tp.HCM, Hà Nội, … rất lớn,. Chính vì vậy, bên cạnh việc kêu gọi DN đầu tư thì các địa phương cũng cần khảo sát kỹ khả năng dự án có người mua không, hoặc vị trí đã hợp lý, thuận tiện chưa, bởi vì không phải cứ giá rẻ là có người mua. Đặc biệt, cần có chính sách kịp thời để khắc phục bất cập về giá cả, tâm lý đám đông, lệch pha cung cầu,… để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

(Theo Báo xây dựng online)

Giá của những thửa đất ở vị trí số 1 đường Kim Mã đoạn Liễu Giai – Nguyễn Thái Học
là hơn 133 triệu đồng/m2

Quyết định Phê duyệt điều chỉnh giá đất làm căn cứ bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi đất được Nhà nước thu hồi để thực hiện việc xây dựng ga ngầm thuộc Dự án tuyến đường sắt đô thị thí điểm TP Hà Nội (tuyến số 3) đoạn Nhổn – Ga Hà Nội trên địa phận quận Ba Đình vừa được ban hành bởi UBND TP. Hà Nội.

Cụ thể, so với Bảng giá đất Quận Ba Đình trước đó đã được phê duyệt, giá của những thửa đất ở vị trí số 1 đường Kim Mã đoạn Liễu Giai – Nguyễn Thái Học là hơn 133 triệu đồng/m2, với hệ số K điều chỉnh tương ứng K =1,85.

Cũng trên cung đường này, những thửa đất tại vị trí 2, 3 lại có giá đền bù thấp hơn, từ 47,34 – 59,46 triệu đồng/m2, hệ số K điều chỉnh tương ứng là K=1,69.

Bên cạnh đó, sẽ tính hệ số của những thửa đất thuộc các khu vực ngã ba, ngã tư đường giao với những đường, phố có hai mặt giáp với 2 đường, phố có tên trong bảng giá, bằng 1,2 giá đất của đường, phố có giá cao nhất.

Sẽ tính hệ số K=1,1 so với những đường phố có tên trong bảng đối với những thửa đất thuộc vị trí giao cắt giữa một đường, phố có mặt cắt từ 3,5m trở lên với một đường, phố có tên trong Bảng giá đất.

Với các trường hợp thửa đất xây dựng nhà ở cao tầng có chung nhiều đối tượng cùng sử dụng, sẽ tiến hành thực hiện phân bổ theo quy định ở Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014.

(Theo Trí thức trẻ)

Văn phòng không chỉ là nơi làm việc của nhân viên công ty mà còn là bộ mặt của công ty khi có khách đến giao dịch. Từ trước đến nay, do thị trường bất động sản Việt Nam luôn trong tình trạng cung thiếu cầu thừa, thị trường do người cho thuê quyết định nên nhiều khi các công ty đi thuê không có nhiều sự lựa chọn.

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Với người cho thuê, nếu không công ty này không thuê thì sẽ có ngay công ty khác thuê ngay nên họ không cần phải lưu ý đến việc nâng cao dịch vụ (trừ các văn phòng hạng A). Đối với người đi thuê, khi thấy giá cả và vị trí phù hợp với nhu cầu của mình là quyết thuê, không tính đến các yếu tố dịch vụ khác vì tâm lý chung là “đi đâu cũng thế cả thôi”.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã đảo chiều, đạt mức cân bằng giữa người cho thuê và người đi thuê, tương đồng với điều kiện như ở các nước phát triển trong khu vực và trên thế giới. Do vậy, người đi thuê sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn.

Đây là dịp để người đi thuê ở phân khúc trung bình (hạng B và hạng C) có thể xem xét đến các yếu tố dịch vụ khác ngoài giá cả và vị trí khi chọn thuê văn phòng cho mình. Có như vậy, các chủ tòa nhà mới để ý hơn đến việc nâng cao chất lượng dịch vụ, đưa chất lượng văn phòng cho thuê hạng trung ở Việt Nam lên một bậc.

Sau đây là một số kinh nghiệm mà người đi thuê văn phòng hạng trung nên xem xét đến khi khảo sát thuê văn phòng (ngoài các yếu tố giá cả và vị trí):

– Thiết kế tiền sảnh tòa nhà: Có thuận tiện không, có bị ùn tắc thường xuyên không, có sảnh để ô tô, taxi đỗ trả khách không. Nếu khách đến làm giao dịch, ô tô/taxi chưa kịp đỗ trả khách mà bảo vệ đã chạy ra đuổi xe hoặc xe bị công an thổi còi phạt vì đỗ sai phép thì sẽ gây tâm lý ức chế với khách hàng và có thể gây ảnh hưởng đến kết quả cuộc họp của khách với công ty bạn.

– Chỗ để xe: Rất nhiều các tòa nhà hạng trung đều thiếu chỗ để xe. Vì vậy, bạn nên lưu ý chọn những tòa nhà có đầy đủ chỗ để xe cho nhân viên và khách đến giao dịch. Khỏi phải giải thích việc thiếu chỗ để xe sẽ làm mất thời gian thế nào với nhân viên và khách đến giao dịch ở công ty bạn.

– Hệ thống điều hòa trung tâm: Thiết kế có đủ mát không, không khí lấy vào có trong lành không, vận hành điều hòa đã bao gồm trong tiền thuê và phí dịch vụ chưa.

Trên một số diễn đàn như webtretho hiện nay, mọi người đang truyền nhau “kinh nghiệm xương máu” về một tòa nhà lớn ở phố Lò Đúc, Hà Nội có hệ thống điều hòa trung tâm của khu văn phòng tỏa ra mùi rác hôi thối vì không khí mà hệ thống điều hòa trung tâm này lấy vào bị các họng rác của khu dân cư phía trên làm ô nhiễm. Tòa nhà này bị dân văn phòng ở đây đổi tên thành tòa nhà “kinh hoàng” từ đó.

Bạn thử tưởng tượng làm sao nhân viên và khách của công ty có thể làm việc trong một bầu không khí hôi thối như thế.

– Hệ thống thang máy: Có khu thang máy riêng biệt cho khu vực văn phòng không hay phải dùng chung với khu dân cư. Có nhiều trường hợp thang máy không tách biệt rõ rang nên khi nhân viên văn phòng đi thang máy chung với dân cư thì bị dân cư dằn mặt. Bạn chắc chắn không muốn nhân viên và khách hàng của công ty bạn bị dằn mặt khi đi thang máy.

– Hệ thống cửa sổ: Có kín tuyệt đối không, nước mưa có chảy vào không, mùa đông gió có lùa vào không, có cửa kính 2 lớp không. Ví dụ, cũng tòa nhà “Kinh Hoàng” nói trên, theo kinh nghiệm của những người đã từng thuê ở đây, khi mưa to thì nước mưa tràn hết qua hệ thống cửa sổ làm hỏng toàn bộ máy tính, thảm trải sàn, bàn ghế, v.v.

Mùa đông thì gió lùa vào, rất rét. Bạn chắc chắn không muốn văn phòng mình bị như vậy. Ngoài tốn kém về vật chất, nhân viên của bạn còn bị ức chế tâm lý khi làm việc trong điều kiện như vậy.

Ảnh minh họa (nguồn Internet)

– Nhà vệ sinh: Có ‘vệ sinh’ thật không hay nước chảy lõng bõng như nhà vệ sinh công cộng, trần nấm mốc đen xì, suốt ngày phải bóc đi làm lại. Trong một tòa nhà mà hệ thống nước bị rò rỉ, không khí sẽ bị ẩm mốc gây ảnh hưởng đến sức khỏe của những người trong tòa nhà. Ngoài ra, việc phải sửa chữa nhiều cũng làm cho tâm lý làm việc không được ổn định.

– Với những tòa nhà hỗn hợp có dân cư ở trên khối văn phòng (rất nhiều tòa nhà ở Việt Nam có thiết kế như thế này): trước khi thuê bạn nên google cẩn thận xem chủ đầu tư có mâu thuẫn với dân cư tòa nhà không. Nếu có, bạn hãy tránh xa vì khi chủ đầu tư có mâu thuẫn với dân cư, có 2 rủi ro lớn khi bạn thuê văn phòng ở đây:

+/ Dân cư biểu tình phản đối chủ đầu tư ở sảnh ra vào, thậm chí chặn hết đường của các phương tiện giao thông khiến khách hàng không đến giao dịch được, việc kinh doanh của bạn bị ảnh hưởng.

+/ Các báo sẽ viết bài về mâu thuẫn này. Mâu thuẫn càng lớn, càng kéo dài, các báo càng viết nhiều. Bạn không muốn trụ sở công ty của mình suốt ngày được nêu tên tên trên những bài báo tiêu cực vì các đối tác và khách hàng khi đọc các bài báo này sẽ tự động đánh đồng công ty bạn với “tiêu cực” trong tiềm thức của họ. Đây là điều đã được các chuyên gia nghiên cứu tâm lý khẳng định.

– Danh tiếng của chủ đầu tư: Lý do tương tự như trên, trước khi thuê văn phòng, bạn nên Google xem danh tiếng của chủ đầu tư thế nào. Nếu chủ đầu tư đã hoặc đang dính đến kiện tụng, trốn thuế, v.v. bạn nên tránh xa vì như vậy chứng tỏ họ không phải là đối tác tin tưởng.

– Tình hình tài chính của chủ đầu tư: Bạn nên google xem tình hình tài chính của chủ đầu tư thế nào. Ví dụ, nếu chủ đầu tư tòa nhà mà bạn đang định thuê văn phòng đang đầu tư các dự án khác trong thời điểm này, rất có thể họ sẽ bị đọng vốn hoặc thua lỗ trong tương lai ngắn hạn, có nguy cơ bị ngân hàng tịch thu tài sản thế chấp hoặc phải bán tháo tài sản trả nợ.

Khi đó, có thể bạn sẽ phải dọn văn phòng đi chỗ khác. Tất nhiên bạn không thể chắc chắn 100% về tình hình tài chính của chủ đầu tư nhưng bạn nên cố gắng tránh các rủi ro có thể tiên lượng được.

– Hình thức đặt cọc: Hiện nay ở thị trường Việt Nam, rất nhiều các chủ tòa nhà thường yêu cầu đặt cọc 3 tháng phí thuê bằng tiền mặt. Tuy nhiên, đây là một điều rủi ro cho người đi thuê vì nếu chủ đầu tư phá sản hoặc bị ngân hàng phong tỏa tài sản, họ sẽ không thể trả lại 3 tháng tiền đặt cọc này.

Hoặc nếu họ cố tình vi phạm hợp đồng (yêu cầu bạn dọn đi trước thời hạn), bạn cũng gặp rủi ro không đòi được số tiền đặt cọc này. Do vậy, tốt nhất bạn nên thương lượng để giảm số tiền đặt cọc bằng tiền mặt đi (ở các nước phát triển khác, thông thường, tiền đặt cọc chỉ là 1 tháng phí thuê.).

Nếu không giảm được tiền đặt cọc bằng tiền mặt, bạn nên yêu cầu đặt cọc bằng phương thức mở bảo lãnh ngân hàng hoặc mở tài khoản phong tỏa. Đây là hình thức tiên tiến nên áp dụng phổ biến vì tiền của bạn thay vì nằm trong tay chủ đầu tư sẽ nằm ở một chỗ an toàn hơn là ngân hàng.

Nếu người đi thuê không trả tiền thuê hoặc vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư hoàn toàn có thể đến ngân hàng để được yêu cầu thành toán theo hợp đồng.

Trên đây là một số kinh nghiệm cho người đi thuê các văn phòng hạng trung. Hy vọng các bạn sẽ thuê được văn phòng như ý và hợp túi tiền của mình.

(Theo GDVN)