Gia đình tôi có mua một mảnh đất 200m2 từ năm 1990 của ông Đoàn Thanh Khương. Khi mua bán chúng tôi chỉ làm giấy tờ mua bán giấy tay với nhau. Từ đó, gia đình tôi đã xây nhà và sống ổn định trên đất này nhưng chưa có điều kiện để làm giấy chủ quyền đất.

Đến giữa năm 2008, khi có một con đường được mở ở đây, giá đất tăng lên thì ông Khương đến đòi lại đất. Ông Khương cho rằng, giấy tờ mua bán trước đây không có giá trị, là trái pháp luật, ông sẽ nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán trước đó. Xin hỏi, giấy tờ mua bán trước đây có giá trị không? Liệu tôi có bị buộc phải trả lại đất đó không?

Phan Hữu Lễ (huyện Bình Long, Bình Phước)

Trả lời: – Điểm a, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao quy định: “Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định 201-CP) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu”. Trường hợp của ông, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây (theo Điểm b, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02):

1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng. 3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Như vậy trường hợp của ông mua đất bằng giấy tay là không hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì 1 trong 2 bên có quyền khởi kiện tại Tòa án. Trong quá trình giải quyết, giấy tay mua bán đất là căn cứ để tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã trích dẫn trên.

Luật gia NGUYỄN VĂN KHÔI

Sài Gòn Đầu Tư

Từ những thông tin quảng cáo bán nhà trong tờ rao vặt đến hàng loạt thông tin mập mờ khác gây nên bất lợi cho khách hàng. Đứng ở thế tiến thoái lưỡng nan, gia đình anh Hải không còn biết bấu víu vào đâu để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình.

Khi đang có nhu cầu mua nhà để ra ở riêng, vợ chồng anh Hải mừng như bắt được vàng khi đọc được tin rao bán nhà ở trên tờ báo giấy. Quảng cáo đưa thông tin “ngôi nhà diện tích đất 60m2, xây kiên cố tại quận Đống Đa, sổ đỏ chính chủ, giá chỉ 5 tỷ đồng”. Ngôi nhà hoàn toàn phù hợp với nhu cầu và điều kiện mà anh tìm kiếm bấy lâu nay. Ngay lập tức, anh Hải gọi điện đến chủ nhà và hẹn gặp để tiến hành trao đổi mua nhà.

Đến thăm ngôi nhà đang rao bán, anh Hải cảm thấy mừng thầm bởi mức giá hơn 5 tỷ đồng được cho là khá rẻ, chưa kể đến một khoảng sân rộng đã được xây hàng rào kiên cố có thể sử dụng thêm. Gia đình anh Hải cảm thấy rất ưng thuận và muốn mua lại căn nhà này.

Những lời rao bán nhà hấp dẫn đang giăng bẫy khách hàng

Chủ nhà rất niềm nở khi thấy gia đình anh Hải quyết tâm “xuống tiền”. Nhưng họ thông báo rằng, căn nhà đang thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng nên không thể cho vợ chồng anh xem trực tiếp được. Sau khi tiến hành giao dịch mua bán xong sẽ đến ngân hàng lấy sổ đỏ gốc về và bàn giao lại. Họ mong muốn bán nhà ngay để chuyển vào Nam ở.

Vì tin tưởng vào những lời rao bán của chủ nhà, vợ chồng anh Hải quyết định đặt cọc trước 200 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán cho chủ nhà vào tuần tới khi thực hiện giao dịch mua bán.

Nghĩ sắp mua được ngôi nhà ưng ý với giá phải chăng nhưng không ngờ mấy hôm sau, anh Hải tìm hiểu đã phát hiện ra nhiều thông tin bất lợi cho mình. Sổ đỏ chỉ ghi diện tích ngôi nhà 38m2 trong khi diện tích đất lên đến 60m2. Anh Hải ngay lập tức gọi điện cho chủ nhà thì được trấn an rằng, việc diện tích trong sổ đỏ nhỏ hơn so với thực tế là do cơ quan chức năng sai sót. Sau khi mua, chủ nhà sẽ giúp anh Hải đính chính lại thông tin này.

Một vấn đề mà anh lăn tăn nữa là 3 ngôi nhà liền nhau chung tường, chung móng nếu có xây lại chắc chắn sẽ rất khó khăn. Lo lắng trước các thông tin này, lập tức, anh Hải yêu cầu chủ nhà hoàn trả lại khoản tiền đã đặt cọc. Nhưng phía người bán lại cho rằng, anh Hải đã tìm hiểu kỹ trước khi mua nhà nên không có việc hoàn trả tiền đặt cọc. Số tiền 200 triệu đồng sẽ mất trắng nếu anh không đồng ý mua nhà.

Mấy hôm nay, vợ chồng anh Hải đang đau đầu về số tiền đặt cọc mà không biết làm cách nào để lấy lại.

Nhiều trường hợp khó có thể đòi lại tiền đã đặt cọc

Cũng giống như trường hợp anh Hải, chị Tuyết (quận Đống Đa, Hà Nội) mới đây cũng đã suýt mất 100 triệu tiền đặt cọc khi chuẩn bị mua nhà. Cũng đọc được quảng cáo bán nhà hấp dẫn với giá lại phải chăng, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của mình, chị Tuyết đã đến ngay để đặt mua do sợ mất cơ hội. Chủ nhà đã yêu cầu chị Tuyết phải đặt cọc ngay bởi mong muốn bán nhanh để chuyển gấp vào Sài Gòn. Không thể cho chị xem ngay sổ đỏ được vì hiện đang được thế chấp ở ngân hàng.

Gia đình chị Tuyết đi mượn nóng 50 triệu đồng để có khoản tiền đặt cọc và chị nhờ người bán căn nhà của mình đang ở để có một khoản tiền lớn. Khi mọi việc đang rất thuận buồm xuôi gió, chị Tuyết mới ngớ người ra vì biết rằng căn nhà chị sắp mua cũng có diện tích ghi trong sổ đỏ không đúng như thông tin quảng cáo. Phần diện tích phía trước có được là do chủ nhà lấn chiếm, hiện đang bị tranh chấp và có nguy cơ giải toả trong thời gian sắp tới.

Chị Tuyết quyết định ngừng mọi giao dịch vì bức xúc trước việc tiền hậu bất nhất của chủ nhà. Điều mà chị Tuyết bức xúc hiện nay là không mua được nhà mà chị vẫn đang phải trả lãi hàng ngày. Chị đã nhờ đến chính quyền can thiệp.

Một lời cảnh báo cho những ai muốn mua nhà là việc quảng cáo một đằng thực tế một nẻo về việc rao bán nhà đất. Vì thế, khách hàng cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua nhà để tránh bị tiền mất tật mang mà không thể kêu ai.

(Theo Vietnamnet)