Bất Động Sản - Tin Tức Bất Động Sản - Nhà Đất - Tin Nhà Đất » Tài chính

Khách hàng đặc biệt quan tâm đến vấn đề nợ thuế và bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà

hanam — Mon, 10 Aug 2015 10:32:59 +0000

Nếu trước đây, chủ đầu tư các dự án chỉ cần xây xong móng là đã chào bán và kí hợp đồng với khách thì nay, ngoài việc xây móng, khách hàng còn đặc biệt chú ý chuyện chủ đầu tư đã nộp hết tiền sử dụng đất chưa và dự án có được ngân hàng bảo lãnh không?

Những tưởng việc nợ thuế chỉ là chuyện giữa ngành Thuế với doanh nghiệp, nhưng giờ đây, sau khi danh sách các doanh nghiệp nợ thuế được công bố công khai thì nó đã trở thành đề tài rất được giới đầu tư BĐS, khách mua nhà quan tâm.

Người mua tỏ ra khá dè chừng trước những doanh nghiệp có dự án còn nợ đọng tiền sử dụng đất, vì họ cho rằng nếu chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất lớn, có thể việc cấp sổ đỏ sẽ bị chậm trễ hoặc gặp khó khăn. Thậm chí, nếu chủ đầu tư vẫn chây ỳ, có thể Nhà nước sẽ thu hồi lại dự án, khi đó khách hàng là người mất trắng.

Ngoài pháp lý dự án, người mua nhà hiện nay cũng rất quan tâm đến việc chủ đầu tư có đảm bảo nghĩa vụ tài chính hay không và dự án đã được ngân hàng ký bảo lãnh chưa. Ảnh: cafef

Bên cạnh câu chuyện nợ thuế, từ sau ngày 1/7, khi Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực, trong đó, quy định chủ đầu tư phải thực hiện việc mua bảo lãnh cho dự án và chỉ được bán hàng khi xây xong cốt 00 cũng rất được người mua nhà quan tâm và có tác động rất mạnh đến tâm lý của họ. Do đó, sau thời gian khủng hoảng, các dự án mở bán thời điểm này vẫn tiếp tục có sự sàng lọc mạnh mẽ. Nếu muốn bán được hàng, chủ đầu tư bắt buộc phải đảm bảo các tiêu chuẩn như thủ tục pháp lý hoàn chỉnh, không nợ đọng tiền sử dụng đất, dự án đã được ngân hàng cam kết bảo lãnh và xây dựng xong móng.

Đại diện phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Thế Vũ – Chủ tịch HĐQT của Công ty CP Đầu tư Đồng Phát – chủ đầu tư dự án Đồng Phát Parkview Tower (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, cuối tuần qua, doanh nghiệp này đã chính thức mở bán 700 căn hộ. Nếu theo quy định trước đây, thì dự án có thể ký ngay hợp đồng mua bán với khách vì đã xây xong móng. Nhưng, hiện tại, nhiều khách hàng tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải cho xem hồ sơ pháp lý, xem xác nhận của cơ quan thuế về nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất của chủ đầu tư. Thậm chí, có những khách hàng còn đòi được xem hợp đồng bảo lãnh tín dụng cho cho dự án.

Ông Vũ cho biết, doanh nghiệp ông đã phải “trưng” ra tất cả các giấy tờ pháp lý liên quan, gồm cả xác nhận của Chi cục Thuế Hoàng Mai về việc đã nộp thuế đầy đủ và cam kết bảo lãnh tín dụng với khách hàng của ngân hàng. Theo ông Vũ, sau khi được cung cấp đầy đủ thông tin, khách hàng cũng đưa ra quyết định nhanh hơn hẳn.

Còn theo chủ đầu tư dự án Handireco (Lê Văn Lương, Hà Nội), mặc dù dự án này hiện đã xây xong cốt 00, đủ điều kiện để kí hợp đồng, tuy nhiên, mới đây, doanh nghiệp vẫn phải tạm dừng hoạt động kinh doanh để tiến hành đàm phán, ký hợp đồng bảo lãnh tín dụng với ngân hàng. “Việc được ngân hàng đồng ý ký kết bảo lãnh cho dự án không phải dễ dàng. Tuy nhiên, để tăng thanh khoản dự án và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, chúng tôi xác định, dù có thể chậm lại việc kinh doanh nhưng phải chắc chắn. Hiện tại, nếu dự án không chuẩn chỉnh về giấy tờ pháp lý thì rát khó bán được hàng”- chủ đầu tư dự án Handireco khẳng định.

Tìm hiểu của PV cũng cho thấy, thời gian qua, thị trường bất động sản có rất nhiều dự án được chào bán. Nhưng, nếu soi kỹ từng dự án thì không phải tất cả chủ đầu tư đều chấp hành đúng quy định của pháp luật. Thậm chí, có không ít dự án dù chưa xây dựng xong móng nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn, “bán lúa non” trên thị trường.

Việc mua bảo lãnh tín dụng cho dự án tại thời điểm này cũng không phải chuyện đơn giản với các doanh nghiệp. Bởi trước đó, hầu hết các chủ đầu tư đã dùng chính dự án làm tài sản thế chấp tại ngân hàng để có tiền triển khai, nên doanh nghiệp hầu như không có đủ tài sản thế chấp để mua bảo lãnh tín dụng. Do vậy, để lách luật, nhiều chủ đầu tư dự án cũng cố tình “lờ” luôn việc mua bảo lãnh cho khách hàng.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia khuyến cáo, thời điểm này khách hàng vẫn nên hết sức thận trọng trong việc giao dịch mua bán bất động sản để tránh rủi ro. Ngoài việc tìm hiểu kỹ thông tin về năng lực tài chính chủ đầu tư, về tình trạng pháp lý dự án thì thời điểm này, người mua phải xem xét dự án có đáp ứng 3 yêu cầu sau hay không: chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án, dự án đã được ngân hàng ký bảo lãnh và đã xây dựng xong cốt 00.

(Theo VnMedia)

Doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc để thoát khỏi khó khăn tài chính

admin — Tue, 09 Jun 2015 10:46:28 +0000

Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô gặp nhiều khó khăn, giai đoạn 2011-2015, các công ty bất động sản (BĐS) của Việt Nam đã phải trải qua quá trình tái cấu trúc quyết liệt nhằm duy trì sự tồn tại và hồi phục từng bước bắt đầu từ năm ngoái.

Trong giai đoạn 2011-2015, quá trình tái cấu trúc tài chính các công ty BĐS tại Việt Nam được kết hợp từ rất nhiều những giải pháp khác nhau với mục đích tạo ra nguồn tiền mặt để duy trì hoạt động và trả nợ, từng bước hồi phục và tăng trưởng.

Đầu tiên là quá trình huy động nguồn tiền để trả bớt nợ vay, gia tăng tiềm lực tài chính. Các doanh nghiệp kết hợp những giải pháp phát hành cổ phiếu để thu tiền mặt, chuyển nợ thành vốn cổ phần hoặc tăng vốn chủ sở hữu. Theo mẫu khảo sát 58 công ty BĐS niêm yết, giai đoạn 2011-2014, các công ty này đã huy động được 5.564 tỷ đồng chuyển nợ thành vốn cổ phần và 7.049 tỷ đồng phát hành cổ phiếu thu tiền mặt, góp phần giảm thiểu nguy cơ mất khả năng chi trả và gia tăng tiềm lực tài chính.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng rất năng động trong việc tìm kiếm những nguồn vốn mới bằng việc triển khai tách công ty (Spin-off), đơn cử như Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh, Tập đoàn Vingroup, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai. Spin-off là kỹ thuật tách một bộ phận của công ty ra để tiến hành thành lập một công ty mới, nó thường gắn với mục đích là huy động vốn.

Giai đoạn 2011-2015, các công ty BĐS đã tái cấu trúc để tồn tại và khôi phục từng bước. Ảnh minh họa

Những ngân hàng thương mại thường chỉ chấp nhận tham gia quá trình tái cấu trúc bằng những giải pháp hỗ trợ thông qua hình thức gia hạn nợ, cơ cấu lại kỳ hạn nợ mà không tham gia vào những chương trình hoán đổi nợ sang vốn cổ phần. 58 công ty trong mẫu nghiên cứu có dư nợ vay ngân hàng vào thời điểm cuối năm ngoái là 16.250 tỷ đồng, so với thời điểm cuối năm 2012 (16.259 tỷ đồng) thì gần như không thay đổi. Điều này cho thấy, khu vực ngân hàng thương mại vẫn đang e ngại việc cho vay với ngành BĐS.

Khi gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS ngoài việc bán bớt dự án để tạo ra nguồn trả nợ, buộc phải huy động nhiều hơn những nguồn vốn vay phi chính thức (đơn cử, vay từ các công ty phi tài chính hoặc các cá nhân) có lãi suất cao, nhất là các công ty BĐS có quy mô vừa và nhỏ (tổng tài sản dưới 1.000 tỷ đồng). Tại thời điểm cuối 2014, nguồn nợ vay phi chính thức chiếm đến hơn 20% tổng nợ vay của những công ty BĐS, tăng mạnh so với thời điểm cuối 2009 (12%).

Để tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt những điều kiện tín dụng, vấn đề đa dạng hóa nguồn vốn, nhất là tìm kiếm những nguồn vốn từ nguồn vốn quốc tế và nhà đầu tư nước ngoài được nhiều công ty BĐS có quy mô lớn và vừa đặc biệt qua tâm.

Tới năm 2014, ngành BĐS đã có dấu hiệu hồi phục rõ ràng. Điều đó được thể hiện bằng giá trị vốn hóa thị trường của 58 công ty BĐS niêm yết vào thời điểm cuối năm ngoái là 123.539 tỷ đồng, con số này gấp 1,76 lần mức giá trị vốn hóa thị trường vào cuối năm 2011 (70.102 tỷ đồng). Tại thời điểm cuối năm 2014, hệ số nợ theo giá trị thị trường bình quân của 58 công ty BĐS niêm yết là 55%, đã giảm mạnh so với mức 67% vào cuối năm 2012. So với năm 2013, doanh thu năm ngoái tăng 21,9% cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ ràng của ngành BĐS năm 2014.

Nhiều công ty BĐS sau một quá trình tái cấu trúc tài chính quyết liệt đã cơ bản thoát khỏi bờ vực của sự phá sản, khôi phục được khả năng thanh toán. Nhưng quá trình tái cấu trúc tài chính vẫn cần được tiến hành theo hướng đa dạng hóa nguồn vốn huy động, tích cực tiếp cận các nguồn vốn nước ngoài và tiếp tục cải thiện tiềm lực vốn chủ sở hữu.

(Theo CafeF)

Cổ phiếu Địa ốc – kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2015

admin — Tue, 09 Jun 2015 10:46:25 +0000

Các chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới đi vào thực tiễn, cùng với lãi suất đang ở mức thấp nhất trong 5 năm trở đây…sẽ giúp bất động sản hồi phục, đồng thời là cơ hội tốt để đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng đủ điều kiện để đưa vào “tầm ngắm”.

Chuyển động chính sách 2014

Chính sách đáng chú ý nhất với thị trường bất động sản trong năm qua là việc giảm thuế với một số dự án nhà ở thương mại: Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi có hiệu lực từ 1/4/2014 áp dụng chính sách giảm 50% thuế GTGT cho các hoạt động mua bán tại một số dự án nhà ở thương mại đã hoàn thiện có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 (bao gồm cả 10% thuế GTGT) và có diện tích thương mại dưới 70 m2.

Giảm lãi suất cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cũng tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Cụ thể, Quyết định số 21/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 (gói 30.000 tỷ đồng) là 5%/năm.

Một chính sách đáng chú ý khác là chủ đầu tư được bán đất nền sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng. Cụ thể, Nhà nước cho phép các chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã đầu tư xong hạ tầng, mà không cần phải xây thô. Nội dung này nằm trong Thông tư liên tịch số 20 do Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành nhằm hướng dẫn nội dung Nghị định 11/NĐ-CP.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Triển vọng cổ phiếu bất động sản

Nhiều tín hiệu tích cực đã đến với thị trường bất động sản trong năm 2014 như thanh khoản tốt hơn và giá có xu hướng tăng nhẹ dần về cuối năm. Một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp và phân khúc hạng trung được giao dịch khá sôi động ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Nhiều chính sách cho ngành bất động sản đang được nới lỏng để hỗ trợ thị trường hứa hẹn sự hấp dẫn của ngành bất động sản trong thời gian tới. Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới sẽ thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/11/2014 có hiệu lực từ 25/11/2014 đã nới lỏng điều kiện được vay vốn gói 30.000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều. Thông tư 36/2014/TT-NHNN giảm tỷ trọng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 250% xuống 150%.

Cùng với nguồn cung dự án tăng mạnh vào năm 2015, cầu thị trường bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhiều hơn. Tăng trưởng tín dụng cho bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong năm 2015 khi theo thông báo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước sẽ có thêm 10 ngân hàng được tham gia cho vay hỗ trợ nhà ở. Chính sách cho cơ sở hạ tầng đang theo hướng phát triển đồng bộ. Các dự án bất động sản cũng có thêm sức hút mạnh mẽ từ việc kết nối hạ tầng đồng bộ ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Không những vậy, đầu tư bất động sản cũng sẽ thu hút hơn từ sự chuyển hướng dòng tiền của các kênh đầu tư. Kênh đầu tư vàng dự kiến giữ ở mức ổn định. Kênh ngoại tệ dự kiến duy trì ổn định, biến động ở mức thấp, chỉ 2% trong năm 2015 do lượng vốn FDI vào Việt Nam vẫn sẽ khá lớn. Lãi suất tiền gửi sẽ duy trì mức thấp, 5 – 6%/năm, khiến nhà đầu tư quay trở lại các kênh đầu tư rủi ro như chứng khoán và bất động sản.

Thị trường tốt lên đồng nghĩa với việc cổ phiếu bất động sản sẽ thu hút đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên chú ý đến các doanh nghiệp đáp ứng được những tiêu chí sau: có quỹ đất lớn với giá vốn rẻ; sản phẩm có sẵn để bán thuộc phân khúc bình dân và trung cấp hoặc sản phẩm đất các khu công nghiệp; tình hình tài chính lành mạnh; mức chiết khấu của doanh nghiệp so với giá trị tài sản ròng (NAV) cao.

(Theo Đầu tư chứng khoán)