Sóng ngầm về giao dịch nhà phố, đất nền

Hiện tại, chưa có một thống kê đầy đủ nào về kết quả giao dịch phân khúc nhà phố, đất nền bởi đây là thị trường thường có giao dịch không tập trung. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ các doanh nghiệp có dự án nhà phố, đất nền và thực tế, thị trường này đang diễn ra làn sóng ngầm về giao dịch. Nếu như với phân khúc căn hộ, khách hàng mua chủ yếu có nhu cầu an cư thì phân khúc nhà phố, đất nền, ngoài mua để ở thì nhu cầu mua để đầu tư đã tăng lên khá mạnh.

Gần nửa tháng trước, Công ty CP Địa ốc Vạn Xuân tung ra thị trường 2 dự án nhà phố, biệt thự là Khu nhà ở Vạn Xuân An Lộc (đường Nguyễn Oanh, quận Gò Vấp) và Vạn Xuân Bắc Sài Gòn (đường TL40, phường Thạnh Lộc, quận 12). 2 dự án này được Công ty Vạn Xuân xây hoàn thiện mới tung ra thị trường. Tổng giám đốc Công ty Vạn Xuân Đoàn Văn Ninh cho biết, dù chưa chính thức giới thiệu ra thị trường nhưng tới thời điểm hiện tại, hầu hết sản phẩm của 2 dự án đều đã được người mua đăng ký, giữ chỗ.

Theo ông Ninh, nhu cầu khách hàng mua nhà phố thực tế luôn có, ngay cả khi thị trường BĐS trên địa bàn Tp.HCM có lúc đóng băng. Tuy nhiên, riêng quận 12, giao dịch nhà phố vẫn diễn ra bình thường và nhất là gần đây, nhu cầu đã tăng lên khá nhanh. Sở dĩ có được điều đó là vì mức giá nhà ở khu vực này hợp lý, đáp ứng được nhu cầu thật của người dân, từ nhà phố, đất nền đến biệt thự.

Dự án Him Lam Phú Đông của Công ty Him Lam tại khu vực phía Đông Tp.HCM cũng có gia dịch tương tự. Dự án này hiện đang được Him Lam xây dựng hạ tầng, chưa được giới thiệu rộng rãi ra thị trường. Theo Phó tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Him Lam Ngô Quang Phúc, đầu tháng 11 tới, Công ty dự kiến mới chính thức mở bán 50/207 sản phẩm đầu tiên của dự án nhưng tới thời điểm này đã có hơn 400 khách hàng quan tâm và đăng ký giữ chỗ. Do số lượng khách hàng quá đông, trong khi nguồn cung giới hạn nên kế hoạch bán hàng của công ty này sẽ tổ chức hình thức bốc thăm.

Công ty Savills cho biết, tình hình thị trường biệt thự, nhà liền kề hoạt động khá tốt trong quý III/2015 với nguồn cung sơ cấp tăng mạnh và lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề tiếp tục tăng 5% so với quý trước và tăng tới 75% so với cùng kỳ của năm ngoái. Trong khi đó, giao dịch đất nền ghi nhận giảm so với trước đó.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên tại nhiều dự án nhà phố, đất nền trên địa bàn Tp.HCM thời gian vừa qua, hầu hết những dự án có kết quả giao dịch khá tốt, nhất là tại khu Đông và Nam Tp.HCM, nơi có lợi thế kết nối hạ tầng giao thông, giá cả và thanh khoản đang tăng khá mạnh.

Thời điểm này, nhà, đất là kênh được nhiều nhà đầu tư lựa chọn xuống tiền. Ảnh: Lê Toàn

Ở khu vực Nam Sài Gòn, những dự án đất nền đang được khách hàng quan tâm nhiều nhất thuộc về các dự án khu Trung Sơn (Bình Chánh) và Khu đô thị Him Lam (quận 7). Đây là các dự án được hình thành từ trước và hiện nay chỉ có các giao dịch thứ cấp từ những lô đất chưa được xây dựng nhà.

Theo chị Thu, một môi giới BĐS chuyên nghiệp tại khu vực này, chỉ tính từ đầu năm tới nay, giá đất nền tại các dự án này đã tăng trung bình khoảng 10%. Theo đó, tại Khu đô thị Him Lam, giá giao dịch trung bình thời điểm đầu năm từ 50-55 triệu đồng/m2, hiện tại đã tăng lên 60-65 triệu đồng/m2 nhưng không có sản phẩm để bán.

Nguồn cung sơ cấp ở khu vực này hiện cũng không còn mặc dù có nhiều dự án mở bán từ đầu năm. Hầu hết những giao dịch hiện tại đều là nguồn cung thứ cấp với mức giá bán chênh lệch khá cao. Điển hình, tại Dự án khu biệt thự Dragon Park, dự án thành phần thuộc Khu đô thị Dragon City do Công ty CP Địa ốc Phú Long làm chủ đầu tư đã bán hết toàn bộ 58 căn biệt thự có mức giá bán 7 tỷ đồng/căn chỉ trong mấy tháng qua, mặc dù việc bán hàng tại dự án này trong năm ngoái gặp rất nhiều khó khăn. Hiện nay, nhiều người đang rao bán lại các căn biệt thự tại dự án này với mức giá chênh từ 700 triệu đồng tới cả tỷ đồng/căn.

Còn tại khu Đông, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) trong tháng 7 vừa qua đã tung ra thị trường 57 lô đất nền khu phố thương mại Magnolia nằm trong Dự án Phước Long Spring Town (quận 9, Tp.HCM). Dù không được công bố rộng rãi song chỉ sau chưa đầy 1 tháng, hầu hết toàn bộ sản phẩm của dự án đã được các khách hàng đặt mua. Còn đất nền tại dự án Tân Hải Minh, quận Thủ Đức, giá bán đã tăng từ 16-18 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2014 lên 19-22 triệu đồng/m2, thậm chí là cao hơn trong thời điểm này nhưng khá ít giao dịch vì chủ đất găm hàng không bán.

Bên cạnh các dự án kể trên, còn phải kể tới Dự án Jamona Home Resort (quận Thủ Đức, Tp.HCM) của chủ đầu tư Sacomreal. Chỉ sau thời gian ngắn được giới thiệu ra thị trường, 216 nền đất biệt thự nghỉ dưỡng thuộc dự án đã được giao dịch. Tương tự, Dự án Khu đô thị Vạn Phúc (Thủ Đức) mặc dù chủ đầu tư đưa ra điều kiện, buộc khách hàng mua hàng tại các trục đường lớn thuộc dự án phải xây nhà trong vòng 6 tháng tính từ khi nhận nền và 18 tháng với những trục đường nhỏ, nếu quá thời hạn chủ đầu tư sẽ hoàn lại tiền không tính lãi suất và thu hồi lại đất. Tuy nhiên, dự án vẫn thu hút lượng lớn người mua sản phẩm.
Sức hút nguồn vốn đầu tư tăng mạnh

Các chuyên gia BĐS phân tích, một trong các yếu tố làm cho tính thanh khoản của phân khúc nhà phố, đất nền tăng mạnh thời gian gần đây là do có sự thu hút mạnh các nguồn vốn đầu tư. Giám đốc điều hành Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng BĐS Bản Việt (Bản Việt Land) Đinh Duy Trinh, doanh nghiệp chuyên đầu tư phân phối BĐS tại khu Đông cho hay, sự khởi sắc của thị trường thời gian vừa qua đã bắt đầu thu hút khá nhiều khách hàng vào thị trường này.

Số lượng khách hàng săn tìm mua nhà phố, đất nền với mục đích để đầu tư ngày càng nhiều. Bên cạnh những người đầu tư BĐS chuyên nghiệp, còn có khá nhiều khách hàng có vốn tích lũy đã tìm mua BĐS.

Ông Trinh nhận định, tích lũy tài sản bằng BĐS lâu nay vẫn luôn được nhiều người chú trọng. Nhất là trong bối thị trường BĐS khá tốt, lãi suất ngân hàng tương đối thấp và dễ vay, các yếu tố này đã thu hút nhiều người mua BĐS trở lại. Nếu như với thị trường chung cư, khách hàng mua chủ yếu để ở hoặc nếu đầu tư thì cũng chỉ với những nhà đầu tư chuyên nghiệp thì đất nền lại đang thu hút nhiều nhà đầu tư không chuyên.

Đối với những khách hàng này, sau thời gian tích lũy được số vốn kha khá thay vì gửi tiền ngân hàng, họ mua nhà, đất để tích lũy tài sản hoặc chờ thời. Bởi theo suy nghĩ của họ, sở hữu không gian và mặt đất vẫn tốt hơn. Mặt khác, nhà phố, đất nền dễ sinh lợi hơn so với đầu tư vào chung cư bởi giá trị gia tăng của đất nền, nhà phố thường cao hơn so với căn hộ.

Theo ông Ngô Quang Phúc, mỗi một phân khúc thị trường sẽ có khách hàng khác nhau tùy thuộc sở thích của mỗi người. Riêng với phân khúc nhà phố, đất nền thời gian vừa qua đã hút hút khá mạnh các nhà đầu tư và khách hàng mua để đầu tư.

Ông Phúc cho biết, điều này cũng dễ hiểu vì quỹ đất để phát triển những dự án đất nền ở Tp.HCM hiện không còn nhiều, trong khi tâm lý của người mua nhà chuộng đất nền nhà phố ngày càng cao. Nhưng theo ông Phúc, những nhà đầu tư BĐS giai đoạn này rất khôn ngoan, họ chỉ quan tâm tới những dự án đất nền nào đáp ứng được nhu cầu thực cũng như những yếu tố về vị trí, sự kết nối về các dịch vụ hạ tầng, còn với các dự án ở xa, thiếu vắng hạ tầng dịch vụ vẫn khó bán được sản phẩm lúc này.

(Theo Đầu tư chứng khoán)

Khi thanh khoản thị trường được cải thiện, các chủ đầu tư dự án cũng như nhân viên kinh doanh bán hàng đã bắt đầu thay đổi chiến lược. Thay vì ngày ngày gọi điện thoại chèo kéo như trước đây, các môi giới và chủ đầu tư chỉ giới thiệu dự án và tập trung vào đối tượng khách hàng thực sự có nhu cầu.

Nhiều dự án đã bán hết sản phẩm hoặc chỉ còn lại một vài nền. Đơn cử, Dự án Đại Phúc River view (quận Bình Thạnh) có tổng số 209 nền, trong đó những nền có diện tích nhỏ (68 m2) đã giao dịch thành hết với mức giá dao động 27 – 28 triệu đồng/m2.

Đất nền dự án dần có lại sức hút nhờ có những lợi thế riêng

Theo anh Lãm, nhân viên Sàn Đại Phúc, dự án này hiện chỉ còn lại vài nền, trong đó có 1 nền có diện tích 150 m2 giá bán 24,5 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá rẻ hơn só với đất nền trong khu dân cư từ 2 – 4 triệu đồng được cho là nguyên nhân khiến dự án này đắt khách. Ngoài ra, khách hàng thích chọn mua đất nền dự án còn bởi lợi thế đất trống, được quy hoạch từ đầu và đơn giản hơn trong thiết kế và xây dựng.

Nếu như trước đây, các dự án tìm mọi cách hút khách bằng những chiêu chiết khấu lớn, khuyến mãi khủng, thì nay, doanh nghiệp tạo cạnh tranh bằng chính sách giá bán. Với mức giá hợp lý, các sản phẩm vẫn được giao dịch tốt mặc dù chủ đầu tư không có bất kỳ chương trình chiết khấu, khuyến mãi nào. Đơn cử, Khu đô thị Vạn Phúc Riverside City (quận Thủ Đức) được phát giá thấp nhất là 20 triệu đồng/m2 đối với những nền đất có diện tích từ 100 m2 trở lên. Mức giá này được cho là khá cạnh tranh so với nhiều dự án đất nền khác trong cùng khu vực. Sau khoảng 5 tháng mở bán, dự án này đã có hơn 400 sản phẩm được khách đặt mua.

Một dự án khác Jamona Home Resort (quận Thủ Đức) của Sacomreal hiện cũng đã giảm bớt khuyễn mại, chiết khấu. Cụ thể, hiện doanh nghiệp này chỉ tặng 4 – 10 chỉ vàng và bốc thăm trúng thưởng đối với những khách hàng trả toàn bộ số tiền trong 1 lần. Mức giá đưa ra tại dự án này khoảng từ 14,5 – 16 triệu đồng/m2 với các nền có diện tích từ 140 – 500 m2. So với các dự án trong cùng khu vực, mức giá này không hề rẻ hơn, tuy nhiên theo một nhân viên bán hàng cho dự án này, sở dĩ dự án vẫn bán tốt là do có lợi thế về sổ đỏ, chia nhỏ đợt chi trả cho khách, thậm chí chỉ cần thanh toán trước 20% số tiền là khách được nhận nền để xây nhà ngay.

Trong khi phân khúc đất nền dự án ngày càng “lên đời” thì trái lại, đất nền nhỏ lẻ tại các khu dân cư vẫn đang khá yên ắng. Không hiếm chủ đất không đã không còn cò kè lên giá như trước mà còn chủ động giảm giá để đẩy hàng. Theo chị Đại, một khách hàng vừa mua lô đất tại một con hẻm đường Tăng Nhơn Phú B, quận 9 cho biết: “Trước đó, chủ lô đất phát giá cao hơn, nhưng đợt này đã chấp nhận xuống giá. Tính ra, không chỉ phần đất trên giấy tờ, còn có cả diện tích lưu không đường trước mặt và cả đất sát kênh phía sau. Tiếng là mua 81 m2, nhưng thực tế diện tích đang tạm sử dụng dôi dư ra nhiềulên đến 120 m2”. Được biết, mảnh đất mà chị mua được có diện tích hơn 80 m2 và giá chỉ 9 triệu đồng/m2.

Khi các chủ đất đồng ý giảm thêm mỗi mét vuông khoảng 200.000 đồng thì lập tức toàn bộ 5 lô đất nền trong con hẻm này đã có người mua hết.

Nhìn chung, phân khúc đất nền thời gian gần đây có thanh khoản tốt dần lên, nhưng theo bà Dương Thùy Dung, Trưởng Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của Công ty CBRE Việt Nam, để đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần nhận diện đúng thị trường đất nền dự án.

Mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng sự thay đổi ở phân khúc này không quá nhiều. Do đó, nhà đầu tư cần chọn đúng thời điểm để tham gia thị trường, vì phân khúc này không thể sinh lời ngay, và chỉ khi chuyển nhượng xong mới có lời, trong khi mua căn hộ có sẵ nhà đầu tư có thêm khoản thu nhập từ cho thuê.

(Theo Đầu tư chứng khoán)

Ý kiến trên được bà Mai đưa ra tại hội thảo “Bất động sản Việt Nam – Cơ hội vươn ra thế giới” vừa được tổ chức tại Tp.HCM vào tuần trước.

Cụ thể, bà Mai nhận xét, xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) tại châu Á thường được các nhà đầu tư (NĐT) chia theo hai nhóm gồm: nhóm thị trường chính (core market) gồm các nước Hong Kong, Nhật Bản, Singapore, Úc… (nhóm 1) và nhóm thị trường mới nổi (emerging market, nhóm 2).

Những nhà đầu tư không thích mạo hiểm thường nhắm tới nhóm thị trường chính, đây là thị trường đã phát triển ổn định, ít rủi ro vì thế tỷ suất lợi nhuận cũng không cao.

Thị trường BĐS Việt Nam vẫn có sức hút với các nhà đầu tư khu vực Châu Á. Ảnh: fica

Trong khi đó, nhóm thị trường mới nổi gồm các nước như Malaysia, Trung Quốc, Ấn Độ, Việt Nam, Indonesia, Philippines, Thái Lan… lại là lựa chọn ưa thích của những nhà đầu tư kỳ vọng dòng vốn được lưu chuyển thật nhanh, tỷ suất lợi nhuận cao, tuy nhiên rủi ro thường cao hơn nhóm thị trường chính.

Ngoài hai nhóm trên còn có một nhóm nữa là thị trường trong tương lai. Điển hình là trường hợp của Myanmar do nền kinh tế, cơ sở hạ tầng còn đang trong giai đoạn phát triển nên để thu hồi vốn đầu tư và đạt lợi nhuận cao, nhà đầu tư phải mất nhiều thời gian.

Bà Mai cho biết, thông qua tiếp xúc với nhiều nhà đầu tư bất động sản tại thị trường châu Á, Cushman & Wakefied nhận thấy có một số đặc điểm nổi bật của các nhà đầu tư BĐS Châu Á. Theo đó, giá trị đầu tư của họ trong giai đoạn từ năm 2000 – 2005 chủ yếu tập trung ở các thị trường nhóm 1, nhưng từ năm 2005 đến nay, nhóm 2 tăng trưởng và bắt đầu có phần nhỉnh hơn nhóm 1.

Tính riêng trong quý I/2015, trong nhóm 5 nước ASEAN thuộc nhóm 2, Malaysia là quốc gia dẫn đầu về thu hút vốn vào thị trường BĐS với hơn 3,6 tỷ USD; thấp nhất là Indonesia với 163,1 triệu USD.

Trong 6 tháng đầu năm nay, nếu xét theo loại hình đầu tư thì khoảng 2% các nhà đầu tư BĐS nhắm đến thị trường nhà ở, 67% các nhà đầu tư nhắm đến phát triển các dự án lớn, 2% nhà đầu tư hướng đến phân khúc khách sạn, 17% các nhà đầu tư nhắm đến BĐS văn phòng và khoảng 3% nhà đầu tư nhắm đến khu công nghiệp, còn lại 9% nhà đầu tư quan tâm BĐS bán lẻ.

Với thị trường BĐS Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại thường hỏi chúng tôi rằng: Những dự án BĐS nào ở Tp.HCM đang hoạt động và dòng tiền tương đối ổn định? Đây cũng chính là một trong nhiều tiêu chí nhà đầu tư ngoại chọn để quyết định đầu tư vào thị trường địa ốc Việt Nam.

Đáng chú ý, nhà đầu tư ngoại thường chuộng các dự án tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn và đâu đó là những dự án nghỉ dưỡng ven biển (ở các thành phố du lịch). Phần lớn những dự án này nằm trong phân khúc trung và cao cấp.

Nhà đầu tư ngoại hiện có những đánh giá cao về thị trường BĐS Việt Nam vì GDP vẫn đang tiếp tục tăng trưởng, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng, nhất là gần đây lãi suất đã được điều chỉnh theo hướng dễ chịu hơn, nhiều quy định với thị trường BĐS cũng bước đầu được “cởi trói”…

Tuy vậy, các nhà đầu tư ngoại cũng tỏ rõ mong muốn các tiêu chí quy hoạch phải rõ ràng (trong khu vực có dự án, nội tại từng dự án) để họ dễ dàng hơn trong việc định ra bài toán kinh doanh hiệu quả cho dự án trong tương lai.

Hơn nữa, trong vấn đề xúc tiến đầu tư, các nhà đầu tư ngoại thường ấn tượng với bên kêu gọi đầu tư có sự điều nghiên kỹ lưỡng về thị trường và phát triển dòng sản phẩm bám sát nhu cầu thực của người mua nhà.

(Theo Doanh nhân Sài Gòn Online)