Vừa qua (22/10), chủ cũ của ngôi biệt thự 3 mặt tiền tại trung tâm quận 3 (Tp.HCM) đã ký kết hợp đồng công chứng, bán tài sản này cho Công ty CP Minerva. Doanh nghiệp này mới thành lập vào cuối tháng 7/2015, chính thức hoạt động từ tháng 8 năm 2015 trụ sở đặt tại quận 1, vốn điều lệ 200 tỷ đồng.

Giá trị của hợp đồng mua bán là 700 tỷ đồng, bao gồm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và toàn bộ trang thiết bị nội thất kèm theo ngôi biệt thự, trong đó giá nhà là 6 tỷ đồng và giá đất là 694 tỷ đồng.

Căn biệt thự tọa lạc tại khu đắc địa diện tích 2.819,5m2 thuộc trung tâm quận 3, có 3 mặt tiền đường Võ Văn Tần, Nguyễn Thị Diệu, Bà Huyện Thanh Quan, được rao bán từ lúc BĐS vẫn còn nóng sốt. Trải qua chu kỳ thăng trầm của thị trường BĐS, giá bán từ 47 triệu USD ban đầu nay đã được điều chỉnh giảm xuống 35 triệu USD, cuối cùng là chốt giao dịch ở mức 700 tỷ đồng.

Theo nhiều quan điểm, 700 tỷ đồng là mức giá hợp lý song cũng có ý kiến cho rằng quá đắt. Một số chuyên gia đánh giá, BĐS này có nhiều yếu tố cá biệt nên đắt hay rẻ phụ thuộc vào bài toán tương lai chứ không phải là hiện tại.

Ngôi biệt thự 700 tỷ đồng nằm tại vị trí góc 3 mặt tiền đường Nguyễn Thị Diệu,
Bà Huyện Thanh Quan, Võ Văn Tần, quận 3, Tp.HCM. Ảnh: Vũ Lê

Ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land lý giải, nguyên nhân khiến căn biệt thự cổ 35 triệu USD rao bán nhiều năm chưa tìm được người mua vì cơ hội sinh lợi nhuận của suất đầu tư chưa hấp dẫn so với nguồn vốn phải bỏ ra. Cách đây 1 năm, ông Hoàn cho biết, toàn bộ ngôi nhà cổ này ước tính khoảng 700 tỷ đồng là khá đắt so với mức chi phí cơ hội của nhà đầu tư tài chính. Hơn nữa, khả năng xây dựng công trình cao tầng trên khu đất đó rất hạn chế khiến các nhà đầu tư chùn bước.

Tới khi căn biệt thự được giao dịch thành công với mức 700 tỷ đồng, TGĐ Công ty tư vấn đầu tư tại khu Nam Sài Gòn nhận định, dù có vị trí vàng song khu tứ giác này được bao quanh bởi những con đường một chiều. Đây lại là khu vực bị quy hoạch hạn chế chiều cao. Những yếu tố này có thể dẫn tới việc dự án bị tăng giá thành mỗi m2 trong trường hợp xây dựng mới. Nếu giữ lại nguyên trạng để trùng tu, kinh doanh lại là một thách thức bởi tính thương mại chưa vượt trội.

Theo dự báo của chuyên gia này, chủ đầu tư buộc phải chọn nước cờ khác biệt so với phần còn lại của thị trường để có kịch bản tươi sáng cho dự án. Ông cho biết, gần như chắc chắn đây là BĐS nhắm tới phân khúc hạng sang phục vụ cho giới nhà giàu và cực giàu mới có lãi.

Với gần 20 năm tư vấn tài chính BĐS tại Tp.HCM, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Việt An Hòa phân tích, vị trí độc nhất vô nhị, khuôn viên đất diện tích hơn 2.800m2 nên giao dịch 700 tỷ đồng không phải là đắt. Thậm chí, giá này có thể xem là khá hời bởi hiện BĐS đã tăng 15-20% so với 1-2 năm trước.

Theo đánh giá của ông Quang, biệt nhà lưu giữ kiến trúc xưa còn khá nguyên vẹn, đây là một trong các công trình đẹp cổ kính của quận 3. Quy hoạch bảo tồn biệt thự cổ cho thấy, khả năng rất lớn chủ nhân mới của nó sẽ giữ nguyên hiện trạng. Trường hợp giữ nguyên kiến trúc hiện tại để làm khách sạn, nhà hàng thì phải bỏ thêm tối thiểu từ 30-50 tỷ đồng để cải tạo. Khi đó tổng giá trị BĐS khoảng 800 tỷ đồng. Tiền lợi tức hàng tháng là 2,4 tỷ đồng với mức khai thác thấp nhất là 0,3% tháng.

Mặt tiền của ngôi biệt thự cổ. Ảnh: Sơn Hòa

Nếu xây mới, dự án phải được sự đồng ý của cơ quan chức năng và gần như chắc chắn chiều cao sẽ bị khống chế. Chuyên gia này tính toán, theo thông tin quy hoạch khu vực này, chủ mới chỉ được xây dựng tối đa 8 tầng, hệ số sử dụng đất là 5,6 lần, mật độ 70%, tương đương phân bổ 49 triệu/m2 sàn xây dựng (chưa tính hầm). Giả sử xây dựng các căn hộ cao cấp với thêm 2 hầm để xe thì giá xây dựng khoảng 12 triệu/m2, giá thành căn hộ khoảng 100 triệu/m2. Giá bán khoảng 125-150 triệu đồng, nếu tính cả thuế từ 139-167 triệu/m2, cao hơn từ 40-50% giá giao dịch hiện nay của căn hộ cao cấp nằm dối diện là Pavillon Bà Huyện Thanh Quan.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn Cầu (GIBC) nhận định, nhà đầu tư mua căn biệt thự cổ 700 tỷ đồng không thuần túy bởi ngôi nhà mà vì giá trị của mảnh đất rộng hơn 2.800m2 có vị trí đặc biệt (3 mặt tiền trung tâm Tp.HCM). Trường hợp này, mảnh đất có giá trị thương mại cao hơn ngôi nhà cổ.

Theo Huỳnh Phước Nghĩa, nếu chi ra 35 triệu USD chỉ để mua căn biệt thự cổ là khoản chi phí quá đắt bởi khả năng khai thác rất thấp. Tuy nhiên, vì giao dịch này hướng tới giá trị đặc biệt của khu đất nên bài toán đắt hay rẻ tùy thuộc vào tương lai của dự án. Trường hợp dự án mới trên khu đất này có được đẳng cấp xứng tầm với vị trí, đây sẽ là suất đầu tư đầy tiềm năng và khôn ngoan.

Vị này phân tích thêm, xét ở tầm nhìn dài hạn, từ 10-20 năm tới, quỹ đất vàng khu trung tâm Tp.HCM như khuôn viên đất của ngôi biệt thự cổ 35 triệu USD này không còn nhiều, có thể có là “hàng hiệu”, số lượng hạn chế. Hơn nữa, nước ta đang hội nhập sâu rộng, ngày càng có nhiều thành phần V.I.P, giới nhà giàu, cực giàu, người nổi tiếng, thượng lưu đặt chân tới các đô thị lớn như Sài Gòn, Hà Nội. Những đối tượng này có nhu cầu tiêu dùng BĐS đem đến sự khác biệt, thuộc phân khúc hạng sang, siêu sang.

Tại thị trường BĐS Việt Nam, loại hình siêu sang đang chiếm tỷ lệ rất nhỏ (dưới 1%) và cần phải được quan tâm phát triển đúng chuẩn nhằm đạt được đẳng cấp khu vực và thế giới. Ông Nghĩa cho biết, theo dự báo của những tổ chức kinh tế quốc tế, trong một vài thập niên tới, tầng lớp trung lưu, người giàu và cực giàu tại Việt Nam cũng sẽ gia tăng đáng kể. Tiềm năng của BĐS hạng sang sẽ lớn dần khi những tầng lớp có tiền trong xã hội ngày càng tăng lên về số lượng. Lúc đó, cơ hội cho nhà đầu tư ngoại đã mua ngôi biệt thự 35 triệu USD không hề nhỏ.

(Theo Vnexpress)

Để sở hữu một tổ ấm rộng rãi, khang trang (nhà gắn liền với đất) trị giá 1-1,5 tỷ đồng trong đô thị này là rất khó. Nếu có cũng là nhà nhỏ nằm trong hẻm sâu, ôtô không vào được. Thêm vào đó Tp.HCM hiện phải gồng mình trước nạn kẹt xe, ô nhiễm khói bụi, tiếng ồn, ngập nước…dẫn đến đời sống sinh hoạt hàng ngày gặp không ít trở ngại.

Nhằm giải quyết bài toán hóc búa này của tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ ở Tp.HCM, Chính phủ quyết tâm bắt tay thực hiện chính sách giãn dân bằng cách xây dựng đồ án quy hoạch các khu đô thị vệ tinh giáp ranh thành phố này. Trong số các vị hàng xóm lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, hoặc xa hơi đôi chút là Bình Phước, Tây Ninh, Tiền Giang, Nhơn Trạch (thuộc Đồng Nai) trở thành ứng cử viên sáng giá nhất trong việc giảm áp lực về giao thông, thu hút đầu tư.

Đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây

Nhơn Trạch tạo lực hấp dẫn thông qua sự kết nối, hiện diện trên nhiều tuyến đường huyết mạch: Cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây; Quốc lộ 51; Cao tốc liên vùng phía Nam, Cao tốc Bến Lức Long Thành và các tuyến vành đai 1, 2, 3. Sự gắn kết các tuyến đường liên vùng huyết mạch này khá đặc biệt, đó là ít nhiều đều đi qua một đầu mối trung chuyển quan trọng là Nhơn Trạch, nơi có giá đất còn rất rẻ, tạo cơ hội cực kỳ thuận lợi cho người có nhu cầu sở hữu nhà ở và di chuyển dễ dàng về Tp.HCM.

Phối cảnh đường cao tốc Bến Lức – Long Thành

Nhơn Trạch được quy hoạch là thành phố trẻ năng động nằm trong lõi của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hạ tầng giao thông tại đây đã phát triển đồng bộ: Đường Trần Phú (lộ giới 99m), Đường Nguyễn Văn Cừ (lộ giới 47m), Đường Lê Hồng Phong (lộ giới 53 m), Đại lộ Nguyễn Ái Quốc (Lộ giới 120m), đường Tôn Đức Thắng (lộ giới 100m)…

Nhờ quy hoạch đồng bộ nên giao thương giữa Nhơn Trạch và Tp.HCM trở nên thuận tiện, dễ dàng hơn bao giờ hết. Ngay cả sự kết nối của sân bay Tân Sơn Nhất hiện tại và sân bay quốc tế Long Thành trong tương lai mà Nhơn Trạch là hậu phương vững chắc của cảng hàng không quốc tế này càng khẳng định sở hữu nhà tại Nhơn Trạch cũng gần như kết nối trực tiếp với Sài Gòn. Trong khi đó, giá đất ở Nhơn Trạch thấp hơn Tp.HCM khá nhiều, thậm chí mềm hơn so với các quận, huyện ngoại thành Sài Gòn với thời gian di chuyển gần như bằng nhau.

Phối cảnh nhà dự án Sunflower City diện tích 6×19.5m

Mặt khác, Nhơn Trạch là vùng đất lành hội tụ đầy đủ: thiên thời – địa lợi – nhân hoà. Khí hậu nơi đây mát mẻ quanh năm với nhiệt độ trung bình là 26 độ C. Địa thế Nhơn Trạch cao hơn mực nước biển đến 25m, hoàn hảo tránh được tình trạng ngập nước do mưa lớn hay triều cường như một số nơi ở Tp.HCM. Thành phố dịch vụ trẻ trung này đã ngầm tăng tốc bằng yếu tố nhân hòa, thu hút được hơn 100.000 ngàn công nhân, cán bộ, chuyên gia đang làm việc tại 8 khu công nghiệp quy mô lên đến 3.600 ha. Có thể nói Nhơn Trạch là điểm đến thông minh cho những ai muốn sở hữa nhà đất ở ngay.

Theo đồ án phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng Tp.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Chính phủ định vị phạm vi lập quy hoạch vùng Tp.HCM bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP và 7 tỉnh xung quanh: Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Tiền Giang. Quy mô diện tích vùng Tp.HCM khoảng 30.404 km2. Dân số toàn vùng đến năm 2020 là 20-22 triệu người và 23-25 triệu người năm 2030. Tp.HCM là đô thị hạt nhân, trung tâm kinh tế tổng hợp đa chức năng với kết cấu hạ tầng ngang tầm các đô thị hiện đại trong khu vực. 7 tỉnh thành xung quanh sẽ hình thành nên những đô thị hạt nhân đóng vai trò kết nối, chia lửa với Tp.HCM để giảm sức ép đô thị bằng cách giãn dân. Trong mối tương quan vùng, Nhơn Trạch đã đi đầu trong việc định vị vai trò là đô thị vệ tinh của Tp.HCM gần một thập niên qua. Đây là đồ án mang tính định hướng chiến lược bền vững, có giá trị cả trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Phối cảnh nhà dự án Sunflower City diện tích 6×19.5m

Quy hoạch của Tp.HCM nhất quán 2 hướng phát triển là Đông và Nam. Vùng công nghiệp phía Đông tại tỉnh Đồng Nai bố trí các ngành công nghiệp đa ngành, chế biến nông lâm, chế tạo cơ khí và công nghiệp phụ trợ. Trong bối cảnh đó, Nhơn Trạch với 8 cụm cọng nghiệp đã vào guồng chính là minh chứng cho sự chuẩn bị, phối hợp hoàn hảo với quy hoạch vùng Tp.HCM.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong vòng 5-10 năm tới, sức bật và sức rướn của đô thị này gần như xác định chọn hướng Đông làm trọng tâm. Hành lang phát triển hướng chính phía Đông là tuyến cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây và dọc tuyến xa lộ Hà Nội với trọng tâm phát triển các khu đô thị mới, trong đó, Nhơn Trạch gắn kết mật thiết với cửa ngõ phía Đông Sài Gòn nhờ giáp ranh quận 9, Thủ Đức và là đầu mối quan trọng gắn liền với những tuyến đường cao tốc, vành đai của vùng. Có thể nói hướng Đông chứa tới 85% tiềm năng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, hứa hẹn sức bật phát triển mạnh mẽ thì Nhơn Trạch cũng ít nhiều nhận được sự cộng hưởng to lớn này. Sở hữu nhà đất tại đây cũng chính là sự đầu tư tích lũy không ngoan cho tương lai.

Nếu lấy Tp.HCM làm hạt nhân (tâm), quay một vòng com pa có bán kính 30km, các đô thị vệ tinh trực thuộc từ đường vành đai 2 vào trung tâm; vùng phụ cận 30-50km dọc theo tuyến vành đai số 3, phát triển mật độ thấp gắn với vùng cảnh quan sinh thái thì Nhơn Trạch có khoảng cách lý tưởng nhất. Nhơn Trạch vừa giáp ranh Tp.HCM, vừa nép mình là hậu phương vũng chãi của sân bay quốc tế Long Thành, vừa là những “nơ ron thần kinh” quan trọng của toàn hệ thống cao tốc, vành đai liên vùng, bấy nhiêu đủ để trở thành đô thị vệ tinh tích cực của Tp.HCM và sẵn sàng cất cánh cùng khu Đông Sài Gòn trong vòng 5 năm hay vài thập niên tới.

(Theo Thăng Long Real)