Năm 2015 cho thấy tình hình giao dịch của phân khúc căn hộ rất tốt, trải đều qua các phân khúc từ thấp đến cao, thanh khoản tốt và giá bán tương đối ổn định. Càng về thời điểm cuối năm giá bán có tăng nhưng vẫn trong khoảng hợp lý, theo lộ trình tăng giá cùng tiến độ dự án, mức tăng trung bình từ 3% – 5%. Đây là điểm lành mạnh của thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ và thổi phồng giá.

Ông Ngô Đình Hãn Giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế Tp.HCM) cũng đánh giá: “Trong năm 2015 lượng giao dịch thực tế căn hộ ở phân khúc cao cấp rất tốt, đối với hầu như tất cả các dự án được tung ra thị trường ở các khu vực như khu trung tâm, khu Đông và khu Nam Sài Gòn. Dòng tiền đổ vào BĐS rất mạnh tạo ra một chu kỳ tăng trưởng tốt nhất trong khoảng 10 năm qua. Đặc thù của phân khúc này trong năm 2015 là tính thanh khoản cấp 1 (từ chủ đầu tư bán cho khách hàng đầu tiên), tính thanh khoản cấp 2 trở đi (giao dịch chuyển nhượng từ những khách hàng thứ cấp) hơi chậm do lượng hàng gốc mới từ chủ đầu tư vẫn đang dồi dào. Trong phân khúc này, đại đa số lượng cầu trong giai đoạn vừa qua là cho nhu cầu đầu tư”.

Thanh khoản thứ cấp chậm cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và dòng tiền của phân khúc cao cấp. Ảnh: Diệp Tuyền

Thực tế cũng cho thấy, thời gian qua mức thanh khoản ở thực trên thị trường không cao, nhiều dự án báo cáo đã bán hết sản phẩm nhưng thực ra vẫn còn rất nhiều căn hộ chưa có chủ nhân dọn vào sinh sống. Nếu năm 2015 số lượng cao cấp tung ra thị trường chiếm 70% trên tổng nguồn cung mới thì nguồn cung dự bị của phân khúc này vẫn rất nhiều vào năm 2016. Trong đó, các dự án mới mở bán cuối năm 2015 chưa tiêu thụ hết và các dự án sẽ mở bán mới trong năm 2016 với quy mô lên tới hàng ngàn căn hộ vẫn đang được triển khai. Như vậy ước tính nguồn cung cao cấp năm nay sẽ tăng lên đáng kể.

Một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp vẫn lựa chọn phân khúc này để tiếp tục phát triển trong năm nay chính là vì năm 2016 đang được kỳ vọng là năm tăng trưởng tốt của thị trường BĐS, giới đầu tư BĐS có nguồn vốn lớn sẽ tham gia nhiều hơn, phân khúc BĐS cao cấp nói chung và căn hộ cao cấp nói riêng là phân khúc đáp ứng được thị hiếu của nhóm khách hàng này. Bên cạnh đó, căn hộ cao cấp cũng là phân khúc BĐS tạo ra giá trị gia tăng, có thể khai thác ngay khi nhận nhà qua hình thức cho thuê, giá bán hiện tại cho nhà hình thành trong tương lai, thanh toán theo thời gian và kỳ vọng tăng giá, nên khi thị trường phục hồi những nhà đầu tư BĐS sẽ ưu tiên chọn phân khúc này là kênh sinh lời cao nhất.

Với những dự báo về tương lai sáng lạn của thị trường BĐS cao cấp trong năm tới dĩ nhiên sẽ không tránh khỏi sự cạnh tranh của các doanh nghiệp nhất là khi sự chênh lệch cung cầu khá lớn. “Trong năm 2016 sẽ có 90 dự án tung ra với khoảng 45 ngàn căn hộ. Những chính sách mở ra cho người nước ngoài mua, hỗ trợ của ngân hàng sẽ làm cho thị trường đi lên, các chủ đầu tư đồng loạt lựa chọn thời điểm này để tung hàng ra dĩ nhiên sẽ khiến cung lớn hơn cầu. Mặc dù sự chênh lệch này tạo ra rủi ro cao cho nhà đầu tư, nhưng đó cũng là một lợi thế để tiếp tục phát triển thị trường”, ông Trần Quang Hùng, chủ tịch Liên minh sàn giao dịch bất động sản G20 nhận xét.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, đối với phân khúc cao cấp, khó khăn lớn nhất là ngay thời điểm này nguồn cung đã quá nhiều, thanh khoản thứ cấp không cao và có dấu hiệu bão hòa, khiến mãi lực sẽ rất kém, thanh khoản chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và dòng tiền. Do đó, doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS nào có các nguồn lực như tài chính, nhân lực, trải nghiệm trên thị trường sẽ có rất nhiều lợi thế,… nhưng nguồn nội lực phải đủ để phục vụ cho hoạt động dài hạn trong những giai đoạn thăng trầm của thị trường. Đây cũng là lý do các doanh nghiệp nên tranh thủ cơ hội tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng tốt.

Cũng theo ông Hùng, hiện tại, những dự án mới cùng dòng tiền sẽ luôn đi theo chiều hướng hiện đại hóa và dần tốt hơn dự án cũ; vì thế, rủi ro “ôm hàng” và gặp vấn đề về xoay vòng vốn là rất cao đối với những người mua đầu tư lướt sóng. Trước thực trạng này ông Hùng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, sàn phân phối có nguồn vốn yếu: “Mọi vấn đề khó khăn đều nằm ở tỷ lệ chênh lệch cung – cầu, sẽ không tránh khỏi tình hình cạnh tranh khốc liệt của phân khúc cao cấp trong năm nay, nếu không tỉnh táo và nắm kịp thời thông tin thì nhà đầu tư rất dễ bị cuốn vào thị trường. Vì thế, điều quan trọng là nhà đầu tư nên chọn kỹ dự án với vị trí tốt, giá phù hợp với thị trường và phương thức thanh toán hợp lý. Bởi lẽ càng kéo dài thời gian thanh toán sản phẩm thì khách hàng càng thích, đồng thời thu hút được nhiều đối tượng khách hàng hơn. Tuy nhiên, cần cân nhắc giữa lãi suất ngân hàng và thời gian thanh toán cho khách hàng để không bị rơi vào trường hợp lãi vay nuốt chửng lợi nhuận ban đầu”.

(Theo Tuổi trẻ online)

Nhu cầu nhà ở vẫn tiếp tục tăng mạnh

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, do kinh tế vĩ mô hiện đã và đang được kiểm soát ổn định, chính sách nhà nước mở rộng cửa, đặc biệt là Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi với các quy định nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài khiến cho lượng cầu có xu hướng tăng lên.

Bên cạnh đó, cùng với những chuyển dịch của đồng ngoại tệ, tỉ lệ sinh lời của phân khúc bất động sản cao cấp cũng được đánh giá là hấp dẫn hơn hẳn so với các phân khúc khác khiến cho phân khúc này sẽ bước vào cuộc cạnh tranh “nóng”.

Trao đổi với PV, ông Masakazu Yamaguchi, Trưởng đại diện của Quỹ Creed Group (Nhật Bản) tại Việt Nam, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã trải qua giai đoạn 2010-2012 khá yên ắng, cả về lượng giao dịch trên thị trường và cuộc chạy đua đầu tư dự án mới.

Đến nay thị trường đã có khá nhiều thay đổi vì nhu cầu thực về nhà ở ngày càng cao. “Một điều dễ nhận thấy rất rõ là thời gian qua ngay cả Chính phủ Việt Nam và bản thân các doanh nghiệp địa ốc cũng đã có những điều chỉnh kịp thời hòng đưa thị trường phù hợp hơn với mức cung – cầu. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn rất nhiều cơ hội còn bỏ ngỏ trong vòng 5 năm tới”, ông Yamaguchi nói.

Nếu đem so sánh với các thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á sẽ thấy, giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay còn tương đối rẻ. Quan trọng hơn hết, Việt Nam đang ngày một hội nhập sâu rộng với nhiều quốc gia trên thế giới, những rào cản về đầu tư, sở hữu tài sản tại Việt Nam cũng đang dần trở nên thông thoáng. Đây chính là cơ hội to lớn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nhu cầu ngày càng cao cùng với sức hút lợi nhuận khiến doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp sẽ phải cạnh tranh rất gay gắt

Cũng theo ông Yamaguchi, có hai điều để chứng minh cho thực tế này: Thứ nhất là tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang ngày một cao, từ đó cho thấy tầng lớp trung lưu trong nước đang ngày càng gia tăng và kéo theo nhu cầu về nhà ở tại những đô thị lớn là hoàn toàn có thật. Thứ hai là, nhà đầu tư nước ngoài hiện đang “rót” vốn khá mạnh vào thị trường nhà ở, trước hết là để phục vụ cho nhu cầu này, tiếp theo là nhằm mục tiêu đón đầu làn sóng người nước ngoài sở hữu nhà đất tại Việt Nam trong tương lai gần.

Trong khi đó, ông Chen Lian Pang, TGĐ điều hành CapitaLand Việt Nam phân tích, nền kinh tế của Việt Nam vẫn đang tiếp tục phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số trẻ. Đây sẽ là những yếu tố tiếp tục tạo ra nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam. Đón đầu xu hướng này, CapitaLand Việt Nam mới đây đã “rót” tiếp số vốn trị giá 150 triệu USD vào một công ty tại Việt Nam để cùng phát triển một dự án căn hộ cao cấp ở quận 2, Tp.HCM.

Tuy nhiên, một thực tế là, thị trường bất động sản Việt Nam nhìn chung vẫn đang nằm trong tay các doanh nghiệp trong nước. Bởi lẽ, không có doanh nghiệp nào am hiểu con người, chính sách thị trường bằng chính các doanh nghiệp nước sở tại. Đây chính là lý do giải thích vì sao các nhà đầu tư nước ngoài khi “thâm nhập” vào thị trường Việt Nam đều thông qua con đường hợp tác, liên kết, mua lại cổ phần của những công ty trong nước để cùng nhau phát triển dự án và nắm giữ thị phần. Do đó, những công ty bất động sản mới nổi có tính thanh khoản cao, có đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, đặc biệt là có quỹ đất sạch tốt sẽ là tầm ngắm của các nhà đầu tư ngoại.

Căn hộ cao cấp gấp gáp đua tranh

Quan sát thị trường Tp.HCM cho thấy, bên cạnh một số dự án căn hộ cao cấp có lượng sản phẩm lớn như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Sala, Gate Way Thảo Điền hay The Sun Avenue, The Gold View…sẽ thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản khác hiện cũng đang gấp gáp trong cuộc đua giành thị phần phân khúc này. Ước tính, đến năm 2018, thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ có gần 20.000 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.

Đơn cử, Tiến Phát có các dự án căn hộ cao cấp là The Ascent (quận 2), Grand Riverside (quận 4) và sắp tới doanh nghiệp này sẽ tiếp tục đưa ra thị trường 2 dự án cao cấp khác cũng tại quận 4. Trong khi đó, C.T Group mới đây cũng công bố dự án cao cấp C.T Plaza Nguyên Hồng (quận Gò Vấp).

Bên cạnh các doanh nghiệp lâu năm, một doanh nghiệp mới nổi là Công ty CP đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát cho biết, cuối tuần này doanh nghiệp sẽ đưa dự án căn hộ cao ốc Hưng Phát 2 (Hưng Phát Silver Star) ra thị trường. Theo chiến lược đầu tư vạch ra, đến năm 2018, chủ đầu tư này sẽ triển khai thêm tất cả 4 dự án tại khu Nam Sài Gòn với quy mô khoảng 4.000 căn hộ cao cấp và tổng vốn đầu tư vào khoảng 12.000 tỉ đồng.

Cùng thời điểm cuối tuần này, địa ốc An Gia cho biết sẽ có một dự án nữa gia nhập “làng” bất động sản cao cấp là An Gia Skyline (quận 7). Theo đó, đây sẽ là dự án đầu tiên trong chiến lược hợp tác vốn đầu tư theo tỷ lệ 50/50 giữa An Gia và Quỹ đầu tư Creed Group của Nhật Bản.

Theo ông Yamaguchi, sắp tới các nhà đầu tư nước ngoài đến từ các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… sẽ không chỉ sẽ tăng cường phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam, họ còn có các chiến lược “săn tìm” nhiều dự án khách sạn, văn phòng, nhà xưởng để phát triển. Được biết, chiến lược hợp tác tại Việt Nam sẽ thông qua hình thức chủ yếu là các nhà đầu tư nước ngoài hỗ trợ về tài chính, còn các doanh nghiệp trong nước sẽ cung ứng quỹ đất sạch, dự án có vị trí không quá xa khu trung tâm.

“Không chỉ hợp tác với 2 doanh nghiệp bất động sản tại Tp.HCM, sắp tới chúng tôi còn có chiến lược đầu tư vào dự án căn hộ tại một số tỉnh thành khác. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn kỳ vọng Chính phủ Việt Nam sẽ sớm thực hiện cởi mở hơn các chính sách dành cho người nước ngoài mua nhà. Thị trường bất động sản chỉ đi lên một khi các chính sách cho nhà đầu tư và người mua thật sự thông thoáng”, ông Yamaguchi nhận xét.

(Theo Trí thức trẻ)

Sự trở lại của phân khúc cao cấp

Chủ tịch Điều hành Quỹ Jen Capital Nguyễn Vĩnh Trân cho biết, quý III/2015 có thể đánh giá là giai đoạn phát triển “cực thịnh” của thị trường BĐS Việt Nam kể từ sau thời điểm “sốt” 2006-2007. Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, đây cũng chính là thời điểm các Luật và quy định liên quan tới thị trường BĐS chính thức có hiệu lực thi hành.

Ngoài nhu cầu trong nước, theo nhiều chuyên gia, các nhà đầu tư ngoại đang hướng tới thị trường BĐS Việt Nam bằng nhiều phương thức đầu tư khác nhau như mua bán, sáp nhập và liên danh liên kết. Đặc biệt là không ít nhà đầu tư ngoại đang “săn” các dự án được có khả năng sinh lời cao, triển khai tốt và không có dấu hiệu đầu cơ.

Dưới góc độ của Chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, dự báo CPI năm 2015 không vượt quá 5%. Ngân hàng Nhà nước có khả năng sẽ tiếp tục hạ lãi suất và nhiều khả năng lạm phát được duy trì ở mức thấp. Vì thế, các kênh đầu tư sử dùng nhiều vốn sẽ gặp thuận lợi, trong đó lĩnh vực BĐS. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới còn nhiều tiềm năng để thu hút thêm dòng vốn FDI.

“Bởi nhu cầu về nhà ở hiện nay của người dân còn rất lớn. Trong khi nền kinh tế đang tăng trưởng ổn định, tốc độ đô thị hóa không ngừng tăng. Do đó, BĐS vẫn là thị trường khá hấp dẫn để đầu tư trong năm 2015 và những năm tiếp theo”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Phân khúc căn hộ cao cấp đang dần lấy lại “phong độ” sau nhiều năm “vắng bóng”. Ảnh: Ngôn Dân

Trên thực tế, từ đầu năm 2015 tới nay, thị trường BĐS trong nước đã ghi nhận sự trở lại ngoạn mục của phân khúc căn hộ cao và trung cấp. Hiện nay, nhiều dự án căn hộ cao cấp có tỷ lệ giao dịch tương đối tốt và tăng đều. Trong đó, một số dự án đã có giá tăng nhẹ và đã trở thành điểm nóng của thị trường địa ốc.

Theo thống kê sơ bộ của các công ty nghiên cứu thị trường, phần lớn các dự án căn hộ cao cấp có tỷ lệ giao dịch thành công trung bình lên đến 90-95%. Nhiều chuyên gia nhận định, các dự án chung cư cao cấp đạt tỷ lệ giao dịch cao bởi tính thanh khoản của phân khúc này đã tăng mạnh. Đơn cử, tại Tp.HCM, lợi tức cho thuê của dòng sản phẩm căn hộ cao cấp đạt từ 8-9%.

Một chuyên gia cho rằng, điều quan trọng hơn giúp phân khúc cao cấp thanh khoản tốt là do đặc thù của dòng sản phẩm này có vị trí tốt, được xây dựng hiện đại, tiện ích cao nên không bị mất giá. Khách hàng có thể ở hay cho thuê lại bất cứ lúc nào.

Thị trường thuộc về người mua nhà

Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân cho biết, nếu nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường BĐS được đánh giá có thật sự hồi phục hay không thì người ta chủ yếu nhìn vào phân khúc trung và cao cấp. Bởi lẽ, các nó có biên độ sinh lợi nhuận cao nên thu hút được các nhà đầu tư.

TS. Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh, nhiều người vẫn có tâm lý lo ngại thị trường BĐS nằm trong tay của những người mua để đầu tư chứ không phải để ở. Nhưng chúng ta cần phải có cách tiếp cận mới hơn, BĐS cũng là một sản phẩm hàng hóa nên có hiện tượng mua đi bán lại là bình thường.

Tuy nhiên, cũng có không ít người lo ngại rằng, liệu thị trường BĐS có “quá tải” khi phân khúc trung, cao cấp đang có dấu hiệu bùng nổ? Dưới dóc nhìn của chủ đầu tư, Tổng Giám đốc Hung Thinh Land Nguyễn Nam Hiền cho biết, trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư phân khúc trung và cao cấp.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Nam Hiền khẳng định, chiến lược của doanh nghiệp không ồ ạt bung ra để áp đảo thị trường. Công ty nhìn vào nhu cầu của khách hàng trước khi lên kế hoạch đầu tư để tạo ra nguồn cung sản phẩm.

Đánh giá về xu hướng đầu tư BĐS trong tương lai, Chủ tịch Điều hành Quỹ Jen Capital Nguyễn Vĩnh Trân cho hay, nếu nhìn một cách lâu dài, các dòng sản phẩm nào đáp ứng được nhu cầu của khách hàng sẽ chiếm lĩnh được thị trường.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân nhận định: “Thời điểm trước, thị trường là của người bán, nhưng nay đã thuộc về người mua”.

(Theo Bizlive)