Giá nhà vẫn đang trên đà tăng lên

Kể từ thời điểm đầu tháng 7, khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực, nhiều quy định mới đã khiến giá BĐS tiếp tục có hiện tượng bị đẩy lên và tăng nhẹ. Tại một số sàn giao dịch BĐS ở các quận Đống Đa, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân…tại Hà Nội, tuỳ dự án, mức tăng giá hiện nay trên thị trường thứ cấp trung bình đang nằm trong khoảng 5-10%.

Mặc dù trước đó, dự án Dự án Goldmark City, quận Nam Từ Liêm cũng đã được chủ đầu tư tăng giá nhẹ nhưng mức tăng giá của hiện nay của dự án này cũng khoảng 3-5%. Trong khi so với giá trên hợp đồng được đưa ra bởi chủ đầu tư, FLC Complex Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm lại có mức tăng trung bình 2-3 triệu đồng/m2. Tại quận Đống Đa, dự án The Capital Garden lại đang được chào bán với giá 26-30 triệu đồng/m2, trong khi từ trước, 22-23 triệu đồng/m2 là giá bán của dự án này.

Lấy lý do phí bảo lãnh, không chỉ đối với thị trường thứ cấp, phương án tăng giá căn hộ cũng được không ít chủ đầu tư đưa ra. Tuy chưa công khai một cách mạnh mẽ như BĐS phía Nam nhưng một số doanh nghiệp cho biết, vì sớm hay muộn vẫn sẽ phải áp dụng nên họ đang khẩn trương tiến hành điều đình với ngân hàng. Cùng với đó, tuỳ theo mức phí mà ngân hàng áp dụng, mức tăng giá sẽ nằm trong khoảng từ 1-2 triệu đồng/m2.

Giá BĐS đã nhỉnh hơn kể từ đầu tháng 7 khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực

Theo đánh giá từ chủ đầu tư của một dự án nằm trên đường Nguyễn Huy Tưởng, thuộc quận Thanh Xuân, khách hàng sẽ dễ có tâm lý so sánh nên khi dự án đã tiến hành mở bán mà vẫn tăng giá là tình thế “cực chẳng đã”. Ngoài ra, cũng bởi chưa có bất kỳ hướng dẫn cụ thể nào khiến không ít người mua đang ở trong tâm lý chần chừ, không muốn chi thêm từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng để mua căn hộ. Mặc dù vậy, khoản phí này chắc chắn phía chủ đầu tư “muốn kham cũng không được” và cũng chưa nói tới sự mệt mỏi khi phải đàm phán với ngân hàng.

Áp lực về tâm lý

Việc tăng giá trên thực tế chưa chắc đã mang tới nhiều lợi thế. Việc giá tăng trong khi không có sự tăng đột biến của giao dịch cũng đã được thừa nhận bởi nhiều sàn giao dịch BĐS. Nếu lượng giao dịch trong nửa đầu năm qua so với cùng kỳ năm ngoái đã tăng tới 2,5 lần và vô cùng khả thi thì chỉ sau thời điểm có hiệu lực chính thức của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, tức là trong hơn 20 ngày của tháng 7/2015 đã ghi nhận dấu hiệu chậm lại của lượng giao dịch BĐS.

Lý giải về sự chậm lại này, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, với tâm lý thị trường, thực trạng này cũng không có gì khó hiểu bởi sự ổn định của chính sách vẫn chưa nhận được sự tin tưởng từ phía người dân, không những vậy, họ còn lo ngại về việc có thể mất thêm tiền.

Theo một khách hàng của sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc, anh Nguyễn Minh Hoàng, hiện nay đang có 2 luồng ý kiến xoay quanh việc mua nhà. Thứ nhất, để có thể tiết kiệm được phí bảo lãnh từ vài chục đến cả trăm triệu, sẽ tiến hành mua luôn, nhất là khi thời điểm ký hợp đồng được không ít chủ đầu tư sẵn sàng ghi trước ngày 30/6. Ý kiến thứ hai đó là chấp nhận chi thêm một khoản tiền có thể lên tới hàng trăm triệu nhưng đảm bảo sự an toàn khi đợi chủ đầu tư xong bảo lãnh.

Theo anh Hoàng, người mua nhà vẫn sẽ thấp thỏm cho đến khi nào ngân hàng chịu lên tiếng một cách chính xác, rõ ràng cũng bởi những dự án được chào bán vừa tầm tiền lại vô cùng hạn chế. Trong khi đó, để mua nhà thì khoản tiền trên dưới 1 tỷ đồng là không hề nhỏ đối với người mua nhà, bởi vậy, chuyện mua nhà sẽ là một gánh nặng nếu phải “trồng” thêm một khoản hàng trăm triệu đồng.

Việc các văn bản hướng dẫn chi tiết về phí bảo lãnh chậm trễ ban hành cũng khiến chủ đầu tư đối mặt với rất nhiều áp lực. Mặc dù vẫn đang được mở bán nhưng nhiều dự án hiện đang rơi vào trạng thái chênh vênh, lơ lửng khi để khách hàng tiến hành đặt cọc nhưng chỉ chính thức ký hợp đồng khi nào có bảo lãnh. Song, nhiều doanh nghiệp cũng khó có thể yên tâm trước phương án mang tính chất tạm thời trên vì rất có thể tiến độ bán hàng của dự án sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

Các chuyên gia BĐS nhận định, điều đáng mừng đó là sự chậm trễ này cũng chỉ mang tính chất nhất thời bởi về lâu dài, gánh nặng tâm lý sớm muộn cũng sẽ được gỡ bỏ sau khi bài toán phí bảo lãnh có lời giải và sẽ có xu hướng nhanh trở lại của tình hình giao dịch trên thị trường, đặc biệt là khi tín dụng cho BĐS có xu hướng tiếp tục tăng lên. Được biết, tín dụng BĐS so với đầu năm 2012 đã tăng 70% trong khi đó, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực này đạt hơn 333.000 tỷ đồng trong những tháng đầu năm nay và so với cuối năm 2014 đã tăng 10,5%.

(Theo Sài Gòn đầu tư)

Đã có 112 căn hộ bán cho người nước ngoài

Chiều ngày 21/7, trong một báo cáo điểm lại hoạt động thị trường BĐS Tp.HCM quý II/2015, Công ty nghiên cứu CBRE đưa thông tin, hiện đã có hàng trăm căn hộ được bán cho người nước ngoài ngay sau khi luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7 vừa qua. Cụ thể, hiện đã có 112 căn hộ tại một dự án lớn nhất Sài Gòn của Tập đoàn Vingroup được bán thành công cho nhà đầu tư là người nước ngoài.

CBRE Việt Nam nhận định: “Trong những năm qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều vẫn thường phàn nàn về sự không công bằng trong giao dịch mua bán căn hộ tại thị trường Việt Nam. Còn bây giờ, với những chính sách mới, chúng ta có thể thấy việc họ có thực sự muốn nắm bắt cơ hội sẽ diễn ra thế nào”.

Báo cáo này của CBRE cũng cho biết, thị trường căn hộ vẫn đang tiếp tục phục hồi. Điều này đã được chứng minh bởi lượng tiêu thụ căn hộ lập kỷ lục trong quý II vừa qua với hơn 10.000 căn. Nếu vào giai đoạn năm 2012 – 2013, khách hàng chủ yếu mua căn hộ thuộc phân khúc bình dân thì nay, nhu cầu đã dịch chuyển sang phân khúc cao cấp.

Cũng trong quý II/2015, phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ đạt khoảng 5.800 căn hộ, trong khi ở phân khúc bình dân, con số này chỉ dừng lại ở mức 2.800 căn.

Nhà đầu tư nước ngoài đang là đối tượng tiềm năng giúp kích thích giao dịch nhà ở. Ảnh: doisongphapluat.com

Quý II/2015 ghi nhận có nguồn cung căn hộ cao cấp mở bán xếp thứ hai trong lịch sử (tương đương khoảng 4.500 căn), phần lớn nằm ở khu đông Sài Gòn. Đáng chú ý, bên cạnh lượng chào bán căn hộ tăng cao, đa số các dự án cao cấp hiện đã tăng giá bán vào giai đoạn/lần mở bán sau.

Theo ông Marc Townsend, TGĐ CBRE Việt Nam, trên thực tế, điều luật mới đã giúp mở rộng cánh cửa cho những nhà kinh doanh nước ngoài có quyền sở hữu các cơ sở sản xuất tại Việt Nam, nơi được đánh giá là có chi phí vốn thấp hơn và chi phí nhân công rẻ hơn so với một số nước láng giềng trong khu vực.

Nhiều công ty quốc tế hiện nay đang muốn tận dụng mức độ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng tại Việt Nam để xúc tiến mua các tòa nhà thương mại phức hợp tại Tp.HCM và Hà Nội để tạo lập cơ sở kinh doanh, đồng thời triển khai các hoạt động thương mại, bán lẻ.

Đơn cử, Tập đoàn Lotte của Hàn Quốc vừa mua lại cổ phần kiểm soát của khu phức hợp bậc nhất Diamond Plaza tại Tp.HCM. Còn tòa tháp Keangnam Landmark 72 tầng ở Hà Nội cũng được một ngân hàng định giá 770 triệu USD, và đang được Goldman Sachs cùng với Quỹ đầu tư Qatar Investment Authority tìm cách mua lại để tiếp tục đầu tư.

Ngoài ra các công ty niêm yết có vốn sở hữu 100% của nước ngoài không thuộc lĩnh vực nhạy cảm cũng sẽ được phép hoạt động kể từ ngày 1/9/2015. Đây sẽ là điều kiện giúp thúc đẩy hoạt động thu mua BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài nhằm đáp ứng nhu cầu chiến lược kinh doanh.

“Vốn đầu tư từ các nước như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc và Hồng Kông hiện vẫn là nguồn vốn tích cực nhất trong lĩnh vực BĐS, và tâm lý đầu tư sẽ chỉ tăng lên khi nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc các điều luật mới ở trên”, ông Marc Townsend đánh giá.

Gỡ khó việc xác minh nguồn gốc cho Việt kiều

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (Horea) vừa thảo một công văn gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND Tp.HCM với nội dung tháo gỡ khó khăn về thủ tục xác minh nguồn gốc, tạo điều kiện cho Việt kiều, người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Sở Tư pháp cấp tỉnh, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài sẽ là cơ quan có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc Việt Nam của người Việt Nam ở nước ngoài.

Horea cho biết, việc xác nhận nguồn gốc của người Việt Nam ở nước ngoài dựa trên căn cứ chủ yếu là khai sinh, thẻ căn cước, tờ khai gia đình, CMTND, hộ khẩu… Tuy nhiên, do hoàn cảnh lịch sử, rất nhiều người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài hiện nay đã không còn lưu giữ hồ sơ hộ tịch. Nhiều trường hợp hồ sơ hộ tịch gốc không còn được lưu trữ tại các cơ quan có thẩm quyền trong nước.

Vì thế Horea đề xuất, cần phải có giải pháp để xử lý các trường hợp nêu trên nhằm tạo điều kiện cho người Việt Nam ở nước ngoài có cơ hội được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Trước tháng 5/1975, ở phía nam, từng có tòa án dân sự đưa ra phương thức “án thế vì khai sinh” trên cơ sở khai trình của những người có liên quan, với hai nhân chứng đưa ra tuyên thệ và cam kết chịu trách nhiệm, để xử lý những trường hợp chưa có khai sinh hoặc không thể về quê gốc để trích lục khai sinh.

Từ đó, Horea đưa ra đề xuất, chính sách mới nên bổ sung chế định giao cho tòa dân sự có thẩm quyền ban hành “án thế vì khai sinh” để có thể giải quyết hợp lý những trường hợp chưa có khai sinh, hoặc bị mất hồ sơ hộ tịch gốc…nhằm tạo điều kiện để Việt kiều có thể mua được nhà ở tại Việt Nam.

(Theo Thanh Niên Online)

-Năm 2015 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng đối với sự phát triển trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản. Hàng loạt chính sách mới sắp có hiệu lực, được dự báo sẽ có tác động tới thị trường BĐS trong thời gian tới.

-Cùng với đó là những động thái giải quyết khó khăn, hỗ trợ cho thị trường như nới van tín dụng, giảm lãi suất, rà soát kiểm tra các dự án,…đã tạo điều kiện thúc đẩy nhu cầu của thị trường.

Kích hoạt thị trường tăng trưởng

Kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 trở đi, với Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 mới và Luật Nhà ở 2014 mới bắt đầu có hiệu lực, dự kiến rằng nhu cầu của thị trường bất động sản trong nước và nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản sẽ tăng lên nhanh chóng trong thời gian ngắn sắp tới.

Hai bộ luật này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của thị trường địa ốc, bởi đã có nhiều quy định mới được ban hành tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của cộng đồng doanh nghiệp.

Những vấn đề được quan tâm nhất hiện nay đó là quy định về vốn pháp định, chuyển nhượng dự án, điều khoản chuyển tiếp, người nước ngoài sở hữu nhà, bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai,…

Chẳng hạn như quy định về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những vấn đề mới trên thị trường và chưa có hướng dẫn cụ thể. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đây là quy định có lợi cho người mua. Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh đến những bất cập về phát triển dự án nhà ở trước đây không có bảo lãnh của ngân hàng nên nhiều người mua có nguy cơ mất vốn, dự án đình trệ, chủ đầu tư thì “biến mất”…với quy định này thì người mua nhà sẽ không còn lo lắng về vấn đề này.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Nam Phát cũng có đồng quan điểm và cho rằng quy định chặt chẽ về bán nhà hình thành trong tương lai có lợi cho người mua.

Những tác động từ chính sách mới cũng đã được G.S Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường nhận định là sẽ ủng hộ tích cực thị trường BĐS 2015 và những năm tới, luật mới sẽ có tác động sâu rộng hơn và công bằng hơn.

Vẫn còn những lo ngại

Mặc dù được cho là có nhiều chiều hướng tích cực từ các quy định mới của pháp luật đất đai, tuy nhiên, qua những ý kiến đề xuất, góp ý từ các chuyên gia trong ngành cho thấy nhiều quy định được bổ sung thêm có thể được xem là tương đối nặng nề. Việc chậm ban hành các quy định hướng dẫn cần thiết cũng gây ra cản trở lớn cho nhà đầu tư.

Tại Diễn đàn các doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2015, ông David Lim- Trưởng Tiểu Nhóm Công tác Đất đai của VBF đã đưa ra nhiều vấn đề của 2 bộ luật này còn bất cập. Có thể điểm qua như về vốn pháp định, các điều khoản chuyển tiếp, chuyển nhượng dự án,…

Theo phân tích của David Lim, quy định tăng vốn pháp định lên 20 tỷ đồng đã là quá cao với các dự án quy mô nhỏ. Ngay cả các công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ cân nhắc liệu có hợp lý về mặt thương mại không khi phải góp rất nhiều vốn cho một dự án có tổng vốn đầu tư rất thấp.

Kết quả khả dĩ của chính sách này là sẽ khiến các công ty bất động sản nản lòng, không muốn thực hiện các dự án bất động sản quy mô nhỏ. Điều này sẽ tác động bất lợi nghiêm trọng đến lĩnh vực bất động sản.

Do đó, đại diện của VBF đề xuất bỏ quy định tăng vốn pháp định lên 50 tỷ, ngay tại diễn đàn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã khẳng định bỏ quy định vốn pháp định 50 tỷ.

Ngoài ra, dự thảo lần ba Nghị định về Luật kinh doanh BĐS có quy định rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có một năm để tăng vốn pháp định. Theo ông David Lim yêu cầu này sẽ tác động nghiêm trọng đến các dự án đã được cấp phép và đang được thực hiện. Điều này cũng gây ra một ấn tượng không tích cực trong cộng đồng doanh nghiệp rằng các luật và quy định đã được thi hành vẫn có thể bị thay đổi bất kỳ lúc nào.

Dự thảo lần bốn Nghị định về Luật Nhà ở không có quy định chuyển tiếp về các nội dung khác của hợp đồng nhà ở đã được ký kết theo Luật Nhà ở cũ. Dự thảo không quy định rõ ràng các hợp đồng hiện có phải được điều chỉnh như thế nào để tuân thủ đúng Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở mới.

Theo ông David Lim, điều này cũng sẽ gây ra lúng túng và khó khăn cho cả doanh nghiệp kinh doanh lẫn các cá nhân đã tham gia vào các giao dịch nhà ở.

Tuy nhiên, theo đại diện Bộ Xây dựng thì hầu hết các quy định của pháp luật Việt Nam là không có tính hồi tố. Do đó, tất cả các hợp đồng ký kết trước 1/7/2015 đều được giải quyết theo quy định tại thời điểm ký hợp đồng.

Bên cạnh đó, quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở tại Dự thảo lần bốn Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, theo ông David Lim là đã bị giới hạn thêm và không thống nhất với Luật Nhà ở. .

Cũng liên quan đến việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, dự thảo quy định “tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở tại các khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của pháp luật về cư trú, đi lại”. Khu vực này được đại diện VBF cho là hạn chế rộng hơn so với Luật…

Theo nhận định của ông David Lim thì những hạn chế trên có thể ảnh hưởng đến tính cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản. Điều này dẫn đến nhà đầu tư sẽ lo ngại gặp phải rất nhiều khó khăn để tiến hành đầu tư vào Việt Nam.

Theo InfoNet