Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết, suốt 24 tháng qua, thanh khoản căn hộ từ bình dân đến trung, cao cấp và cả hạng sang liên tục tăng cao tại 2 đô thị lớn nhất nước là TP HCM và Hà Nội. Riêng tại Sài Gòn, tiêu thụ căn hộ phá vỡ nhiều kỷ lục tiêu thụ trong quý và trong năm. Đáng chú ý, trên thị trường xuất hiện nhiều trường hợp nhà đầu tư mua sỉ căn hộ số lượng lớn theo sàn. Giải mã xu hướng đổ tiền vào căn hộ, ông Nam cho rằng có 10 lý do tạo nên làn sóng đầu tư này.

Thứ nhất: Chi phí mua chung cư thường thấp hơn nhà phố ở cùng vị trí. Mức độ chênh lệch này khá lớn, trung bình số tiền mua căn hộ chỉ chiếm khoảng 30-50% so với nhà phố. Cùng một số tiền bỏ ra, nếu mua nhà phố chỉ được căn thường thường bậc trung trong khi chung cư đủ trang bị nội thất và tiện nghi vật chất khá tốt mà vẫn có thể mua thêm ôtô, cải thiện chất lượng sống và nâng tầm đẳng cấp người sở hữu.

Thứ hai: Tiện ích nội khu của chung cư hiện nay vượt trội so với các tòa nhà tập thể thế hệ cũ hay nhà phố dự án. Hầu như các tiện ích cần thiết cho cuộc sống cư dân đều đầy đủ. Ví dụ: hồ bơi, siêu thị, các dịch vụ ăn uống, vệ sinh, làm đẹp, thể thao, khu vườn dạo chơi và lối đi bộ thuận tiện, nhà sinh hoạt cộng đồng. Thêm nữa, chỗ đỗ ôtô an toàn, thuận tiện trong khi hiện nay chỗ đậu xe hơi đang là vấn đề nan giải đối với nhiều người đang ở nhà phố.

Thứ ba: Căn hộ được bảo vệ, an ninh 24/7. Đây là điều mà nhiều cư dân ở chung cư và nhà đầu tư căn hộ đánh giá cao. Đặc biệt, đối với các căn hộ cao cấp vấn đề an ninh được đưa lên hàng đầu. Không chỉ có bảo vệ vòng ngoài hiện nay còn yêu cầu bảo vệ vòng trong, phải có thẻ vào thang máy, căn hộ có camera bên ngoài, có khu vui chơi an toàn trong khuôn viên chung cư.

Thứ tư: Rổ hàng hóa căn hộ chung cư đa dạng, có nhiều chủng loại sản phẩm, nhiều kích cỡ, có thể tiếp cận nhiều thông tin tham khảo. Mua chung cư dễ dàng so sánh, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu an cư hoặc đầu tư cho thuê.

Làn sóng đầu tư nhà chung cư lên cao trong năm 2014-2015 và phá vỡ nhiều kỷ lục giao dịch thành công trước đó. Ảnh: K.H

Thứ năm: Căn hộ chung cư dễ bán trên thị trường thứ cấp vì giá cả ổn định, hạn chế được tình trạng bán quá rẻ hoặc kêu giá quá cao dẫn đến ghim hàng quá lâu không đẩy đi được. Trong khi đó nhà phố khó khảo sát hơn, giá cả biến động thường xuyên. Thậm chí các chứng thư thẩm định giá của nhiều đơn vị về nhà phố cũng vênh nhau rất lớn.

Thứ sáu: Mua chung cư đóng tiền theo tiến độ khá dài là một yếu tố hấp dẫn giới đầu tư vì có thể mua được nhiều căn cùng một thời điểm, đồng thời sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (tiền chênh vài chục triệu đồng một căn) vẫn có thể đạt tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng. Còn với người có nhu cầu an cư, trả tiền căn hộ theo tiến độ xây dựng dễ xoay sở hơn so với trả một lần khi mua các bất động sản khác.

Thứ bảy: Cùng mức đầu tư như nhau nhưng thu nhập cho thuê chung cư thường cao hơn nhà phố. Ví dụ, căn hộ chung cư trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ có giá 1,5 tỷ đồng chưa nội thất cho thuê được trên dưới 7 triệu đồng mỗi tháng nhưng nhà phố cùng khu vực, cùng giá tiền chỉ cho thuê được 4 triệu đồng. Hoặc mua nhà phố 5 tỷ đồng (hẻm xe hơi) cho thuê 20 triệu đồng một tháng trong khi 5 tỷ mua 2 căn chung cư cao cấp cho thuê được 25-30 triệu đồng.

Thứ tám: Hiện nay chất lượng xây dựng nhà chung cư đã được nâng lên rất nhiều so với một thập niên trước (giai đoạn 2006-2007). Căn hộ có công năng sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn, đa dạng kích cỡ, nhiều khung giá vừa túi tiền, cách thiết kế thông minh, lấy sáng và thông gió tốt đồng thời còn phổ biến thêm mô hình mới căn hộ văn phòng. Bước tiến này cùng với các tiện ích vượt trội giúp chung cư giảm được những định kiến và ác cảm trước đây, thanh khoản vì vậy tăng mạnh trong 2 năm qua.

Thứ chín: Luật Nhà ở sửa đổi đã mở rộng điều kiện cho người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam với các quyền: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sang nhượng. Đối với đa số người nước ngoài cũng như Việt kiều, nếp sống trong chung cư quen thuộc với họ hơn, đáp ứng được nhiều tiêu chí và chất lượng sống mà họ đã quen khi ở nước ngoài. Do đó, căn hộ được lựa chọn và tiêu thụ nhiều hơn nhờ nhóm khách hàng này.

Thứ mười: Chung cư dễ tiếp cận các gói tín dụng và có nhiều hỗ trợ, ưu đãi lãi suất hoặc cam kết cho thuê từ chủ đầu tư. Các chung cư được nhà băng tài trợ vay sẽ thực hiện thủ tục nhanh chóng dễ dàng, được vay tỷ lệ cao. Nhà phố bị ngân hàng thẩm định giá thấp và cho vay tỷ lệ không cao bằng chung cư, thời gian xét duyệt hồ sơ lâu hơn. 2 năm qua các chủ đầu tư đua nhau hỗ trợ lãi suất cho người mua căn hộ đồng thời cam kết cho thuê 12-24 tháng đầu với mức giá hấp dẫn để kích cầu, góp phần tăng mãi lực của thị trường này.

Theo VNE

Danh mục đầu tư của nhiều cá nhân có sẵn trong tay khoản tiền trên 2 tỷ đồng thông thường gồm vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm…nhưng đều lần lượt xếp dưới địa ốc. Cơ sở tham chiếu chính của các nhà đầu tư là bức tranh thực tế tương phản giữa địa ốc và phần còn lại.

Không gì bằng…đất!

Với bất cứ kế hoạch kinh doanh nào thì lợi nhuận vẫ cứ là mục tiêu xuyên suốt. Đương nhiên, trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện, việc làm sao để đảm bảo hạn chế tối đa rủi ro (tới mức tuyệt đối) ở kết quả kinh doanh cũng như tuân thủ chính sách, quy định liên quan lại càng trở nên quan trọng.

Đầu năm nay, nhiều ý kiến của nhà quản lý lẫn chuyên gia kinh tế đều gặp nhau ở dự báo: lĩnh vực địa ốc sẽ ghi nhận sự hồi phục (về thanh khoản lẫn niềm tin). Đồng thời, hoạt động đầu tư cũng sẽ trở lại mạnh mẽ.

Kết thúc 11 tháng của năm 2015, dự báo trên phần nào đã được cụ thể hóa bằng nhiều chỉ số thống kê. Trong đó, yếu tố niềm tin của người tiêu dùng và tốc độ ra hàng hấp thụ của sản phẩm bất động sản được đặc biệt nhấn mạnh.

Đầu tư vào nhà đất vẫn an toàn và dễ sinh lợi nhất?

Tháng 12/2015 cũng là tháng cuối cùng của năm tài khóa, nhịp độ của toàn nền kinh tế càng trở nên gấp gáp. Riêng xây dựng – bất động sản hay ngân hàng – tài chính vốn theo nguyên lý “bình thông nhau” (theo cách gọi của giới đầu tư địa ốc) lại có chút vận động khác biệt.

Không ít nhà đầu tư non trẻ cho rằng từ nay cho tới Tết âm lịch sẽ là thời gian địa ốc có sự giảm nhiệt. “Dự án mới vẫn cứ tiếp tục đẩy mạnh bán hàng. Những cuộc mở bán, công bố giá, hay tri ân khách hàng vẫn liên tiếp diễn ra. Nhưng nhìn chung đó chỉ là cố gắng “chốt” doanh số cuối năm của các đơn vị thứ cấp, sàn giao dịch độc quyền phân phối. Trong khi thực chất, phải tới giữa quý I năm sau mới là thời điểm diễn ra giao dịch “thực” giữa khách mua cần nhà và nhà cung cấp”, vị PGĐ kinh doanh của một công ty độc quyền bán hàng một số dự án cao cấp ở Hà Nội cho biết.

Tuy nhiên, trong mắt của các nhà đầu tư chuyên nghiệp (không riêng lĩnh vực bất động sản), hiện tại là thời điểm rất thuận lợi để săn lùng sản phẩm cần “bán tháo” (chủ yếu thuộc dự án chung cư cao tầng và liền kề trung cấp) trong khoảng giá dưới 3 tỷ đồng. Tất nhiên, việc tìm được nguồn hàng “vừa rẻ, vừa tốt” không hề dễ dàng khi đi kèm các điều kiện sau: dễ thanh khoản (trong tương lai gần); giá trị sang tay không… quá rẻ trong thang quy chiếu các sản phẩm cùng loại….

Một trong những ý tưởng đầu tư được cho là táo bạo và cập nhật với thực tế chính sách là việc đầu tư vào đất tại Khu đô thị Golden Palace A (quận Nam Từ Liêm) vừa mới được UBND TP Hà Nội phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Đây chính là nơi trước đó từng khai sinh Dự án Tổ hợp khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại, công viên giải trí và tháp dầu khí (năm 2010).

Sau khi bị rút phép đầu tư và chuyển đổi thành tên mới như hiện tại, ý tưởng “rót tiền” trở lại siêu dự án này của Công ty CP Đầu tư Mai Linh không khác nào kỳ vọng …bình mới – rượu mới.
Căn cơ bền vững

Bất động sản, chứng khoán, gửi tiết kiệm hay ngoại tệ…đều là những kênh đầu tư quá quen thuộc từ trước tới nay. Lựa chọn để sinh lời nhưng lại phụ thuộc chủ yếu vào hiểu biết, mức độ chấp nhận rủi ro v cả… sở thích của mỗi cá nhân đầu tư riêng biệt.

Sau hàng loạt biến cố trong “làng chứng khoán”, lĩnh vực này gần như đã bị gạt khỏi danh mục ưa thích của giới kinh doanh sừng sỏ. Do đó, trong khoảng tài chính phổ biến ở 2 tỷ đồng, hầu như bài toán đầu tư tập trung giữa gửi tiết kiệm và bất động sản.

Bài toán gửi nhà băng có thể cụ thể hóa bằng một ví dụ sau: với lãi suất 6%/năm (chỉ tính tới tháng 11 vừa qua), thì tiền lãi mỗi năm sẽ tính theo công thức: 2 tỷ đồng x 6% = 120 triệu đồng. Tuy nhiên, liên quan trực tiếp tới số lãi này, là chỉ số lạm phát. Nếu… không may (!), lạm phát năm 2015 cũng ngang ngửa với các năm trước, tức ở mức 6%, thì người gửi tiền sẽ mất toi 120 triệu đồng. Tức là 2 tỷ đồng không sinh lãi sau 1 năm.

Ngược lại, nếu “rót” 2 tỷ đồng vào địa ốc, giá trị sinh lời sẽ ổn định hơn và rất ít có khả năng lao dốc. Trong đó, dế dàng nhất là mua căn hộ chung cư rồi cho thuê lại. Theo phân tích nhanh của giới thứ cấp, chỉ cần lựa chọn được vị trí, chủ đầu tư uy tín, tiện ích nội khu và ngoại khu đều đầy đủ, môi trường sống trong lành, giao thông thuận lợi như tại 4 quận nội đô lịch sử của Hà Nội hay KĐT Phú Mỹ Hưng (Tp.HCM); thì lợi nhuận từ việc cho thuê căn chung cư từ 70 m2 – 90m2 không nhỏ với mức giá thuê từ 15-18 triệu đồng/tháng. Đó là chưa kể, những bất động sản kiểu này chắc chắn sẽ duy trì và còn tăng giá trong tương lai, khi quỹ đất nội đô ngày càng trở nên eo hẹp.

“Mơ mộng” hơn nữa là kỳ vọng đầu tư vào sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở các địa bàn ven biển. Tuy nhiên, ngó tới dòng sản phẩm xa xỉ này có lẽ chỉ những cá nhân, đơn vị có tham vọng và… mức độ chấp nhận rủi ro cao cũng như chấp nhận thu hồi vốn trong dài hạn.

Nếu điểm nhanh một số dự án đang khá nổi ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long…sẽ thấy rõ hơn vấn đề. Cụ thẻ, để “giữ” một suất căn hộ dịch vụ hay biệt thự ven biển cho thuê kiếm lời, hầu hết cá nhân nhà đầu tư nhỏ lẻ đều đề cập tới vấn đề liên kết, góp vốn, mời gọi cùng rót tiền. Thế nhưng, vào thời điểm cuối năm tài khóa như hiện tại, việc này không đơn giản!

(Theo Thời báo kinh doanh)

Hy vọng vượt thị giá

Công ty Chứng khoán Rồng Việt nhận định, chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS năm 2014 đã tăng khoảng 20%. Mặc dù toàn ngành tăng trưởng EPS (lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) bình quân khoảng 57% nhưng tỷ số số P/E trailing của nhóm cổ phiếu BĐS tăng những 44 lần và các cổ phiếu nhóm này có EPS chỉ khoảng 560 đồng.

Sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS vẫn nhận được sự kỳ vọng từ phía thị trường chứng khoán mặc dù trên thực tế, sự cải thiện chưa hẳn đã rõ nét.

Do điểm rơi ghi nhận doanh thu của phần lớn các dự án mới khởi động lại hoặc vừa được khởi công đều rơi vào giai đoạn 2016-2017 nên về giá trị tuyệt đối, kết quả kinh doanh của các công ty BĐS niêm yết trong năm 2015 nhìn chung sẽ chỉ ở mức khá. Hiển nhiên, phần đông các doanh nghiệp có thể đạt tăng trưởng lợi nhuận bình quân ở mức cao với với kết quả kinh doanh khá khiêm tốn năm 2014.

Qua việc kêu gọi hợp tác đầu tư hoặc bán dự án, một số doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vốn hoá vừa và nhỏ đang gặp khó khăn về tài chính mặc dù có quỹ đất, cũng có thể có cơ hội ghi lợi nhuận đột biến.

Do vậy, không nhiều khả năng giá của nhóm cổ phiếu BĐS sẽ tăng trên diện rộng mà có thể từ những “câu chuyện” riêng của từng doanh nghiệp sẽ xuất hiện sự đột phá. So với giá thị trường, giá trị sổ sách của một vài doanh nghiệp vẫn nhỉnh hơn một chút.

Cần xem xét cẩn thận trước khi giải ngân cổ phiếu bất động sản

Lựa chọn theo phân mảng

Có 3 mảng chính được phân chia trong thị trường BĐS: Nhà ở, cho thuê và công nghiệp. 2015 là năm được dự báo sẽ thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư tới ngành BĐS song song với những chính sách do Chính phủ mới ban hành để hỗ trợ ngành BĐS.

Cụ thể, được nhận định là có triển vọng nhất là nhóm cổ phiếu BĐS công nghiệp. Dự báo trong năm 2015, vốn FDI giải ngân sẽ tăng 10%, để đón đầu các hiệp định thương mại lớn như FTA và TPP, các công ty đa quốc gia sẽ có xu hướng chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam bên cạnh sự mở rộng của logistics và các doanh nghiệp vệ tinh, nhu cầu thuê đất sẽ gia tăng mạnh tại các KCN.

Theo phân tích từ phía Cushman & Wakefield, công ty chuyên phân tích về lĩnh vực BĐS, trong năm nay giá thuê đất sẽ tăng khoảng 5-7% vì theo dự báo nguồn cung mới khá hạn chế nên giá thuê đất sẽ tăng khoảng 5-7% trong năm nay.

Về BĐS nhà ở, còn nhiều rủi ro ở phân khúc cao cấp trong khi đó phân khúc được coi là đón nhận nhu cầu thực là phân khúc nhà đất giá rẻ. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền được sự kỳ vọng của các chuyên gia về sự gia tăng đều đặn trong năm nay, sau khi có sự nới lỏng của các điều kiện từ gói 30.000 tỷ đồng (thời gian cho vay tối đa lên tới 15 năm, lãi suất giảm còn 5%/năm).

Dòng tiền có thể được tạo ra từ các dự án này nhờ vào khả năng tiêu thụ khá tốt cho các DN có sẵn sản phẩm để kinh doanh. Cùng với đó, sản phẩm đất nền có triển vọng tiêu thụ khá tích cực dựa vào các dự án hạ tầng trọng điểm như Đà Nẵng – Quảng Ngãi, Bến Lức – Long Thành…mới hình thành trong năm nay.

Sản phẩm đất nền sẽ là nguồn ghi nhận lợi nhuận và doanh thu chính cho các công ty BĐS vì các sản phẩm này có thể triển khai nhanh và không cần nhiều vốn đầu tư.

Về mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê – mảng còn lại của nhóm cổ phiếu BĐS, theo dự báo, so với nhu cầu, mặt bằng bán lẻ và văn phòng cho thuê sẽ tăng nhanh nguồn cung về diện tích, bởi vậy trong vòng một năm tới sẽ khó có sự khởi sắc.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Đối với BĐS nhà ở, VDSC khuyến nghị các nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn những doanh nghiệp đang có các dự án sắp hoàn thành hoặc sẵn sàng để kinh doanh, lưu ý tới căn hộ phân khúc trung bình, thấp và các dự án đất nền vì thị trường đang thực sự có nhu cầu ở những sản phẩm này.

Bên cạnh đó, những doanh nghiệp đang thực hiện tái cấu trúc và những công ty BĐS nhờ chuyển nhượng dự án hoặc nhờ huy động vốn để cải thiện tình hình tài chính cũng được coi là có cơ hội trong việc xem xét đầu tư.

Về BĐS khu công nghiệp, việc xây dựng các cơ sở sản xuất ở các địa phương có nhiều chính sách ưu đãi, gần các đô thị lớn và nguồn nhân công giá rẻ như Nam Định, Bắc Ninh, Nghệ An, Thái Nguyên, Hải Phòng ở phía Bắc và Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, Bình Dương ở phía Nam đang là xu hướng cỉa các DN FDI nên những tỉnh thành nói trên sẽ có tiềm năng lớn thu hút FDI. Bởi vậy, cũng nên quan tâm đến những doanh nghiệp BĐS ở khu vực này còn quỹ đất lớn để phát triển KCN.

Về cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ, nhu cầu thuê mới hiện tại vẫn chưa có nhiều cải thiện đáng kể. Mặc dù vậy, nhà đầu tư vẫn có cơ hội đầu tư dài hạn vào các doanh nghiệp có dự án là mục tiêu mua bán sáp nhập hoặc dự án bán lẻ hệ thống trải rộng, quy mô lớn.

(Theo Thời báo Ngân hàng)