Vốn tự có được khoảng 5 tỷ đồng, anh Tâm bắt đầu công cuộc săn nhà nát được hơn một năm nay qua một dịp khá tình cờ. Anh kể, hơn một năm trước, ngồi cafe vỉa hè ở quận 12, anh thấy một bác lớn tuổi than thở muốn bán căn nhà cho con mua căn chung cư ở một quận gần trung tâm hơn để tiện đi làm mà bán hoài không nổi.

“Hỏi chuyện, bác nói căn nhà 85m2, có nhà cấp 4 cũ, bán với giá bằng với giá đất thôi, khoảng 1,1 tỷ là bán. Ở quận này lâu nên tôi biết đó là mức giá hấp dẫn, liền quyết định tới xem và đồng ý mua nhanh chóng”, anh Tâm kể lại.
Lãi ngay hàng trăm triệu

Mua xong ngôi nhà, anh Tâm nhận thấy cốt nhà cấp 4 này vẫn còn dùng được một thời gian đáng kể nữa, chỉ có phần bên ngoài trông hơi nhếch nhác, cũ kỹ, không gian lại tối tăm tạo cảm giác âm u và không thuận tiện cho sinh hoạt. Anh Tâm đầu tư thêm số tiền 30 triệu đồng để vá lại một vài chỗ tường bong tróc, sơn lại toàn bộ, sửa lại nhà vệ sinh. “Vì là nhà cấp 4 lại xác định chỉ để ở thêm một thời gian nữa thôi nên tôi không muốn đầu tư nhiều. Chỉ có vậy mà căn nhà sáng bừng hẳn lên, giúp tôi bán lại dễ dàng cho một cặp vợ chồng trẻ với giá 1,3 tỷ đồng sau đó khoảng vài tháng. Đương nhiên, buôn bán cũng phải gặp duyên may nữa nhưng tôi nhận thấy quyết định của mình khá ổn nên hiện giờ vẫn đang tiếp tục việc này”, anh Tâm cho biết.

Với số vốn không quá lớn, buôn nhà nát và bán lại sau khi đã cải tạo để kiếm chênh lệch khi thì vài chục, lúc may cả trăm triệu như anh Tâm hiện giờ đang là một kênh kinh doanh khá phổ biến đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ trong lĩnh vực bất động sản ở Tp.HCM.

Mua nhà cũ nát, giá rẻ sau đó tân trang, sửa chữa rồi bán lại kiếm lời là kiểu đầu tư ngắn hạn nhưng lợi nhuận hấp dẫn. Ảnh minh họa

Một số dân trong nghề cho biết, buôn nhà cũ nát là một trong những giải pháp kinh doanh, đầu tư ngắn hạn nhưng có tỷ lệ lợi nhuận tương đối cao, hơn nữa rủi ro lại thấp hơn hẳn so với các lựa chọn đầu tư khác trên thị trường.

“Làm môi giới bất động sản nên khi thấy căn nào vừa tiền mà dẫn khách tới lại bị khách chê, tôi sẽ chọn mua để dành kinh doanh dạng này. Do vốn không nhiều nên tôi ưu tiền chọn nhà giấy tờ hợp lệ, mức giá từ 600 triệu đồng đến tối đa là 1 tỷ thôi, loại nhà này mới dễ bán. Thông thường, tôi hay chọn mua căn nhà “nát” cấp 4, sau đó đúc giả thêm cái gác suốt, trang trí lại bằng các tông màu sáng để có vẻ mới nhằm hút khách mua”, ông Đặng Thanh Bình, một môi giới nhà đất lâu năm ở Gò Vấp, chia sẻ.
Đề phòng rủi ro pháp lý

Ông Bình cũng thừa nhận, đầu tư nhà cũ nát có thuận lợi là vốn ít, lợi nhuận khá tốt, lại không lo bị tồn kho vì nhu cầu thị trường vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, hình thức đầu tư này cũng có thách thức không hề nhỏ, đó là ở khâu pháp lý, nên nhà môi giới này cũng khá kén chọn dù nguồn cung nhà nát ở khu vực ông hoạt động khá dồi dào.

Trao đổi với nhóm PV, bà Võ Thị Phương Mai- Trưởng phòng Phát triển Kinh doanh của công ty Cushman & Wakefields đánh giá, đây là kiểu đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải bỏ nhiều thời gian, chịu khó khảo sát và lặn lội tìm kiếm trong mọi ngóc ngách, hang cùng ngỏ hẻm, đến nhiều nơi thuộc vùng ven thì mới tìm được cơ hội mua lại những căn nhà xập xệ, giá rẻ. Tuy nhiên, cũng cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý (tranh chấp, có nằm trong qui hoạch…) của nhà định mua nếu không nhà đầu tư cũng có thể “mắc kẹt” khi không thể bán được nhà.

Theo bà Mai, bí quyết buôn nhà nát thành công là nên chọn mua nhà ở khu vùng ven, loại diện tích vừa phải, chỉ nâng cấp vừa đủ và đảm bảo thời gian sửa chữa không bị kéo dài mới có thu được lợi nhuận. Đồng thời, chỉ nên mua nhà có pháp lý rõ ràng, có thể giao dịch nhanh chóng, chọn lọc môi giới hợp lý.

Bà Mai khuyến nghị: Rủi ro của kiểu đầu tư này là nhiều nhà nát, nhà cấp 4 tại các khu vùng ven thường không có sổ đỏ nhưng do tham mức giá rẻ, nhà đầu tư dễ chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay, điều này là cực kỳ rủi ro. Vì thế, chỉ nên mua nhà có tình trạng pháp lý rõ ràng”. Ngoài ra, việc mua bán nhà đất tại Tp.HCM thường hay thông qua môi giới, vì vậy nên chọn lọc môi giới, nếu bỏ qua khâu này có thể dễ gặp những rắc rối không đáng có phát sinh.

“Nhà đầu tư nên thoả thuận rõ ràng bằng văn bản với môi giới nhằm tránh xảy ra các tranh chấp về mặt hoa hồng, dễ khiến cả hai rơi vào tình thế khó xử. Thậm chí có nhà đầu tư còn mất khách hàng do bị môi giới chơi xấu sau các xung đột. Tốt nhất, bạn chỉ làm việc với các môi giới đã tin tưởng vì khi thông tin về nhà được đăng lên truyền thông, sẽ có rất nhiều môi giới liên hệ”, bà Mai kết luận.

(Theo Thời báo kinh doanh)

Ông Nguyễn Văn Đạo, một nhà đầu tư sống tại quận 7 chia sẻ, lúc đầu gia đình ông mua 2 căn hộ của một dự án tại huyện Nhà Bè với giá 800 triệu/căn. Khoảng 5 tháng sau ông bán ra với giá hơn 1,2 tỷ, như vậy mỗi căn ông đã lời được 200 – 400 triệu, đây là một mức thu lời tốt hơn so với đầu tư cho thuê hay gửi ngân hàng. Tuy nhiên, ông Đạo cho rằng, đầu tư căn hộ cho thuê ít nhiều cũng gặp vấn đề phát sinh, thời gian đầu thì ổn nhưng về lâu dài sẽ tốn nhiều chi phí và kéo theo phiền hà. Ông Đạo cũng khẳng định, đây không phải hình thức kinh doanh lâu dài đối với những ai có áp lực phải xoay vòng vốn nhanh vì nếu thị trường không tốt rất có thể bị mắc cạn vốn tại chỗ.

Một khách hàng vốn là dân đầu tư lâu năm hiện đang mua bốn căn hộ tại một dự án trong khu Thảo Điền nhận định, thanh khoản thị trường đang tốt nên rất nhiều nhà đầu tư chọn cách tranh thủ mua đi bán lại kiếm “một cú” ăn chắc, bản thân anh dự tính từ giờ đến cuối năm sẽ bán hết số căn hộ đang giữ. “Sự sôi động của thị trường chưa biết là đảm bảo lâu dài hay chỉ là động thái nhất thời nên dù đầu tư nhảy cóc, ăn nhanh là đầu tư liều lĩnh nhưng tôi vẫn lựa chọn cách làm này. Chọn mua những dự án mới mở bán, đặt mua trước một số vị trí đẹp và tìm cánh bán lại trong thời gian ngắn là tôi đã lợi được tầm 200 – 300 triệu”. Nhà đầu tư này cũng không tỏ vẻ lo lắng về khoản đầu tư của mình vì rất may mắn dự án anh chọn hiện là dự án “hot”, giá bán tăng liên tục. Tuy nhiên, không phải cũng gặp may mắn như vậy, thực tế có không ít người đã nếm trái đắng.

Căn hộ cao cấp với biên lợi nhuận hấp dẫn là mục tiêu của các nhà đầu tư ngắn hạn. Ảnh: cafef

Theo giới đầu tư, những dự án có thể “đánh nhanh rút gọn” tập trung tại khu vực quận 2, quận 4, quận 7, Thủ Đức và huyện Nhà Bè… Chẳng hạn như dự án Jamoni City hay The Park Rescidence, dù chủ đầu tư đã công bố bán gần hết trên thị trường nhưng thông tin đăng bán vẫn tràn ngập trên các mạng nhà đất, từ diện tích cho đến vị trí hầu như đều có. Mức giá chênh so với giá ban đầu cũng dao động từ 5-7%. Một số dự án mới công bố ra thị trường chưa chính thức mở bán cũng đã nhận được sự săn đón liên tục của dân đầu tư ngắn hạn như The GoldView, Landmark 81, Goldsilk Complex, Eco-Green City…

Theo ông Lê Công Khánh, Giám đốc Công ty tư vấn BĐS UnitedLand, xu hướng hiện tại của dân đầu tư là mua vào và bán ra trong thời gian ngắn nhất có thể, lời không cần nhiều nhưng nhất thiết phải bán được nhanh. “Trước đây dù là đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư thường chấp nhận giữ hàng ít nhất 1-2 năm rồi mới bán ra nhưng hiện nay, họ chỉ muốn găm hàng khoảng 1 năm. Với những dự án trung cấp, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận chờ đợi còn các dự án cao cấp thì họ tìm cách bán ra càng nhanh càng tốt, thậm chí nếu giá bán không được như kỳ vọng cũng vẫn chấp nhận chứ không trữ hàng lâu”.

Ông Khánh cũng cho rằng, xu hướng đầu tư lâu dài theo kiểu cho thuê như trước kia ngày càng ít hấp dẫn nhất là ở phân khúc cao cấp. Phần lớn các nhà đầu tư mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại vì có thể cho thuê với giá cao, một khi nhu cầu thuê của khối ngoại giảm xuống thì xu hướng này cũng không còn sinh lợi nhiều. BĐS sôi động quá mức như hiện nay phần nào khiến dân đầu tư cảm thấy thiếu an toàn, nên họ chỉ tranh thủ thời gian thăng hoa mua vào và bán ra nhanh, vì để chôn vốn quá lâu sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Theo ông Khánh, để đảm bảo tránh tình trạng chôn vốn, nhà đầu tư không nên ôm hàng quá nhiều và tung giá bán thứ cấp quá cao, đi ngược với nhu cầu và sức mua thực của thị trường.

Mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư và giúp thị trường sôi động, nhưng xu hướng đầu tư ngắn hạn có thể khiến bong bóng BĐS tái xuất. Ảnh: lamthenao.org

Đặc biệt, không chỉ giới đầu tư trong nước, khối ngoại cũng nhanh chóng tham gia vào xu hướng này. Vinhomes Central Park, Gateway Thảo Điền, Masteri, Estela, Landmark 81… hiện đang là những dự án được khối ngoại nhắm đến nhiều nhất, đây cũng nhà những dự án có lượng khách quốc tế đặt mua cao. Theo các chủ đầu tư, hầu hết các khách hàng ngoại mua nhà trong thời điểm này là dân đầu tư.

Nhận định về xu hướng trên, bà Palema Trương, Giám đốc kinh doanh Công ty BĐS ZENGroup cho rằng, so với một số thành phố lớn trong cùng khu vực, giá BĐS tại Việt Nam hiện hấp dẫn hơn nhiều. Khi thị trường mở cửa, nhà đầu tư ngoại nhanh chóng nhảy vào thị trường Việt Nam ngay từ thời điểm đầu tiên, tranh thủ mua lại với nhiều lợi ích ưu đãi và bán lại cho các khách hàng của họ. Đa phần những nhà đầu tư này đã có mối khách hàng quốc tế ổn định, họ không liều lĩnh, càng không chạy theo trào lưu như nhà đầu tư trong nước. Thực tế cũng cho thấy, rất ít các dự án thu hút được sự quan tâm của họ và mỗi khi chọn được dự án tốt thì họ sẽ không ngại mua sản phẩm với số lượng lớn.

Xu hướng đầu tư ngắn hạn cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá bán, giá chênh trong giao dịch trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chênh chủ yếu đến từ hai nguồn là chủ đầu tư, môi giới bán và nhà đầu tư mua đi bán lại kiếm tiền chênh. Giao dịch BĐS trên thị trường hiện đang bị giới đầu tư và dân môi giới can thiệp thái quá khiến giá bán không ngừng tăng. Điển hình như dự án Gateway Thảo Điền, thời điểm trước mở bán 1 tuần, giá là 39 -41 triệu đồng/m2 nhưng sau đợt mở bán đã tăng lên 42-45 triệu đồng/m2. Dự án Landmark ở một số tầng cũng đã tăng thêm từ 3 – 4 triệu đồng/m2. Dự án The GoldView (quận 4) tuy chưa chính thức mở bán nhưng đã có khá nhiều nhà đầu tư tranh thủ đặt mua trước, có người còn “ôm” 3- 4 căn, hầu hết là các căn view đẹp, diện tích trung bình, giá sang tay chắc chắn sẽ chênh ít nhất 2-3 triệu đồng/m2. Một số dự án đang xây dựng tại khu vực quận 7, quận 9, Nhà Bè, Tân Phú, Bình Thạnh giá bán cũng chuyển động liên tục, nếu tính từ đầu năm đến nay thì mặt bằng giá đã tăng ít nhất từ 10 – 15% so với thời điểm ban đầu.

Bà Palema nhận định, giới đầu tư luôn biết cách đi trước đón đầu, tìm mua những căn hộ tốt tại các dự án, người mua nhà thực thường ít kinh nghiệm và hay đắn đo khi chọn mua nhà, đến khi đưa ra quyết định thì hàng tốt đã hết, muốn mua đành chấp nhận mua sang tay, mua chênh. Trong khi đó, các chính sách tín dụng hiện tại cho phép chủ đầu tư công trình có thể bán từng đợt các căn hộ hình thành trong tương lai. Điều này giúp các doanh nghiệp chủ động nguồn hàng tung ra thị trường, họ có thể nhả ra từ từ để gặp được người mua hoặc nhà đầu tư thứ cấp. Nếu đợt bán thứ nhất chạy hàng, đợt thứ 2 sẽ tăng giá còn bán không tốt thì sẽ huy động các sàn và nhà môi giới hoạt động thật tích cực tạo thị trường ảo.

Điều đáng nói là, xu hướng đầu tư ngắn hạn mặc dù có thể giúp thị trường sôi động, tạo sự khan hàng, cháy hàng trong thời gian ngắn nhưng tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS rất lớn.

(Theo Nhịp sống thời đại)