Nhìn rộng thì thấy chung cư thương mại đang ngày càng trở nên “xấu xí” với những ai kỳ vọng về một chốn an cư là nơi được tận hưởng, tái tạo tinh thần – sức khỏe. “Trên” thì chán là vậy, nhưng người bên “dưới” (nhà thổ cư) lại ao ước đánh đổi để trải nghiệm.

Mỗi mét vuông đất ở đô thị Hà Nội đã mặc nhiên được thừa nhận giá trị như một định lý. Bất kể đất xen kẹt, đất dịch vụ hay đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng, đất nằm trong “quy hoạch treo” nhiều năm, chẳng có loại nào bị bỏ trống không được khai thác.

Thổ cư: vừa quý vừa hiếm

Đồ án hạ tầng nào được rốt ráo phê duyệt, mời gọi đầu tư và triển khai, là ngay lập tức giá trị đất tại khu vực liên quan (thuộc hoặc tiệm cận địa bàn được lập quy hoạch) lên một lèo như diều gặp gió.

Còn nhớ hồi năm 2009 – 2010, sốt đất đã xảy ra ở Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh… Đến cuối năm 2013 đầu 2014, tới lượt nhiều xã, thôn ở huyện Từ Liêm (cũ) bỗng gặp cơn bão săn lùng từng ô đất của giới đầu tư nhỏ lẻ đến từ tứ xứ.

Nhà đất thổ cư không chỉ là sản phẩm quý trong mắt người thạo nghề kinh doanh địa ốc mà còn là món hàng “hiếm” với người lao động đang bám trụ ở thủ đô. Với mỗi mức giá thành (tùy vị trí và hạ tầng đi kèm), phân khúc này lại có phổ khách hàng riêng tương ứng.

Ở khu vực trung tâm như các quận nội thành, giá thổ cư có thể lên tới ngót nửa tỷ đồng/m2. Còn những nơi “hẻo lánh” như Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, giá đất thổ cư cũng có thời điểm đạt ngưỡng 30 – 50 triệu đồng/m2.

Quan sát thực tế thì thấy, người chỉ chuộng thổ cư thường có tâm lý và cơ sở lựa chọn như sau: mua được mảnh thổ cư, tự mình thiết kế xây dựng ngôi nhà theo ý thích và toàn quyền sử dụng, trong đó được thay đổi chuyển nhượng khi cần thiết là quan trọng nhất.

Nhà đất thổ cư dù vẫn được ưa chuộng nhưng vẫn có những bất cập nhất định

“Điều đó hoàn toàn khác với nhà chung cư cao tầng, từ cao cấp cho tới bình dân thì giờ giấc sinh hoạt, bạn bè người thân tới thăm bao giờ cũng bị giới hạn, kiểm soát. Thậm chí, nếu muốn thay đổi kết cấu, lắp đặt thiết bị… cũng phải xin phép. Trong khi vấn đề an ninh trong chung cư cũng chưa chắc đã tuyệt đối.

Bạn bè tôi nhiều người sống ở chung cư phải lắp thêm 2 – 3 khóa phụ mỗi khi có việc đi vắng dài ngày hoặc dịp lễ Tết đi chơi”, chủ nhân của căn nhà 2,5 tầng ở phố Gia Thụy (quận Long Biên) có chút tự đắc với lựa chọn của mình.

Bỏ ra khoản tiền suýt soát 2 tỷ đồng để trở thành ông chủ của căn nhà có tổng diện tích sử dụng 52m2 ở Gia Thụy, người này đã từng phải “bám sát” thông tin chủ nhà suốt hơn 2 năm qua.
Cái lý của chung cư

Cho dù thị trường bất động sản vẫn còn lượng hàng tồn dư lớn trong tổng cơ cấu nguồn cung nhưng nhiều dự án (cả cũ – mới) vẫn đang sắp sửa đồng loạt triển khai trong bối cảnh thị trường vừa mới chớm hồi phục thanh khoản.

Ngoài việc bám vào lý do sức cầu nhà ở ngày càng lớn, còn có một cơ sở khác giải thích cho “cơn sóng” rót tiền vào các dự án nhà ở thương mại đang nằm la liệt khắp Hà Nội, đó là: xu hướng chọn chung cư trở nên phổ cập.

Quan sát một số phiên mở bán dự án BĐS thời gian qua thì thấy cả khách hàng trẻ lẫn người có tuổi đã bắt đầu thay đổi suy nghĩ về cuộc sống chung cư. Tại buổi lễ công bố một dự án mới đây, anh Hải, nhân viên hợp đồng của một công ty tư vấn luật đã đưa ra những phân tích rất kỹ ưu điểm của chung cư thời hiện tại.

Cụ thể là, chung cư rất dễ thiết kế nội thất, trang trí đồ đạc (tùy theo tình hình tài chính lẫn diện tích các phòng). Đương nhiên, nếu chủ nhà muốn thay đổi kết cấu không gian thì vẫn có nhiều cách không cần tác động tới tường – trụ (chẳng hạn như đặt vách kính, bình phong, tủ kệ…). Nhất là những gia đình trẻ muốn dùng ôtô, thì không phải lo lắng chỗ để xe.

PV có buổi khảo sát một số văn phòng nhà đất thuộc tốp “ăn nên làm ra” tại khu vực Đỗ Quang – Nguyễn Thị Định (Cầu Giấy) thì được nhiều môi giới khẳng định, kể cả thời điểm chung cư thương mại gặp nhiều sự cố về hỏa hoạn, mất nước sinh hoạt hay lùm xùm tranh chấp giữa cư dân và ban quản lý, thì lượng khách giao dịch thường xuyên vẫn rất ổn định.

Nếu bỏ qua yếu tố giá thành và tâm lý bất an khi chờ đợi chung cư hoàn thành (đúng tiến độ bàn giao) thì tỷ lệ khách hàng độ tuổi trung niên tìm mua chung cư đã gia tăng đáng kể so với giai đoạn năm 2013 – 2014.

Một nhân viên môi giới “cứng” tên Minh Huệ của sàn giao dịch nằm gần đường Lê Văn Lương, cho hay, tâm lý “sở hữu tấc đất để cắm dùi” giờ chỉ còn là dĩ vãng. Thay vào đó, rất nhiều người ở độ tuổi 55 đến dưới 60 (sở hữu nhà thổ cư ở Hà Nội) đã nhận thấy sự bất tiện của việc cùng chung sống giữa 2 – 3 thế hệ dưới một mái nhà.

“Nhiều người không ngại ngần bỏ ra tiền tỷ để mua căn hộ chung cư cho con cháu, hoặc trực tiếp cả gia đình cùng nhau tới xem căn hộ để lựa chọn tối ưu cuộc sống cho gia đình trẻ độc lập”, anh Long – Trưởng nhóm môi giới của đơn vị này cho biết.

(Theo Thời báo kinh doanh)

Tại địa bàn Hà Nội, chiếm tỷ trọng lớn trong rổ hàng nhà ở thương mại vẫn là căn hộ chung cư có giá bán dưới 3 tỷ đồng. Đồng thời, phần lớn các khách hàng trẻ (sức cầu chính của phân khúc này) ngày càng kỹ tính hơn. Đây là khẳng định của ông Hoàng Phong, phó giám đốc của một công ty tư vấn BĐS tại quận Cầu Giấy.

Ông Phong cho rằng, so với quý I/2015, hiện tỷ lệ giao dịch của phân khúc chung cư thương mại tầm trung đã sa sút tới 30%. Kết quả kinh doanh thống kê bước đầu của doanh nghiệp này bao gồm gần khắp địa bàn các quận nội đô và chỉ xoay quanh các dự án chung cư đã/đang hoàn thiện. Qua phân tích cụ thể, khách hàng có nhu cầu thực đang áp dụng một bộ tiêu chuẩn “ngầm” đối với chung cư trung cấp.

Chọn dự án trao tiền

Ngày càng nhiều cá nhân, hộ gia đình trẻ sở hữu lượng tài chính từ 2 – 2,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, theo thống kê chưa đầy đủ của một số đơn vị truyền thông bán hàng dự án tại khu vực Hà Nội, phần nhiều trong đối tượng nêu trên hiện đang nung nấu kế hoạch mua căn hộ chung cư, sau khi đã thuê nhà một thời gian dài. Điểm khác, là kiến thức tổng hợp về thị trường cũng như thang chấm điểm chung cư của Thượng đế giờ đã được “nâng cấp” rất nhiều.

Trước hết, người mua đang đặt niềm tin vào những chủ đầu tư lớn, có tên tuổi như HUD, Vinaconex hay Handico… Bởi, theo giải thích của một nhóm cá nhân (gần 30 hộ gia đình) tìm mua chung cư tại trung tâm các quận như Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy và Hai Bà Trưng thì những đơn vị trên đã từng một thời là “tượng đài” trong giới doanh nghiệp BĐS, họ thường nắm trong tay quỹ đất lớn.

Chính vì quỹ đất (được quản lý sử dụng, khai thác kinh doanh trong vòng 50-70 năm) thoải mái nên những chủ đầu tư lớn thường không tận dụng tối đa từng mét vuông đất để xây dựng như những ông chủ nhỏ khác. Đơn cử là trường hợp KĐT Văn Quán, Linh Đàm của HUD cho đến nay vẫn…chưa mất giá trong mắt người đang tìm nhà bởi không gian xanh và quy hoạch tiện ích cộng đồng của dự án rất được chú trọng.

Một trường hợp khác là dự án của Handico 6 (một thành viên của tổng Handico) mới đây được nhắc tới như một “con nợ” của cơ quan Thuế. Tuy nhiên, động thái nhanh chóng đóng thuế (5 tỷ đồng) của doanh nghiệp này đã xoa dịu sự nghi ngại của rất nhiều khách hàng đang muốn tìm hiểu về dự án Diamond Flower (mặt đường Lê Văn Lương kéo dài).

Người mua nhà ngày càng “kỹ tính” và nâng cao hiểu biết về thị trường

“Việc chậm nộp thuế là dễ hiểu với bất cứ doanh nghiệp địa ốc nào. Điều quan trọng là họ khắc phục ra sao, cũng như đảm bảo được giá trị pháp lý của BĐS trước khi đến tay khách hàng” – ông Đại, một nhà đầu tư cho biết. Ông vừa chuyển nhượng một suất căn hộ tại dự án này cho đôi vợ chồng trẻ làm trong ngành kiểm toán.

Một tiêu chí “ngầm” khác, với người cẩn trọng và “ngại” va chạm trong vấn đề quản lý dịch vụ tòa nhà, họ thường lựa chọn những dự án, quần thể chung cư đã thành lập Ban quản trị. Vì một lẽ, phí quản lý dịch vụ bao giờ cũng rẻ hơn hẳn so với phần còn lại. Đơn cử, anh Kiên, một cư dân mới dọn về chung cư trên đường Đội Nhân, cho biết, phí gửi xe máy chỉ là 30.000 đồng/tháng, còn phí dịch vụ cũng chỉ 100.000 đồng đối với tất cả các căn hộ…

Bên cạnh thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư (qua các dự án, công trình đã được đưa vào sử dụng lẫn khả năng khắc phục khủng hoảng tài chính – truyền thông), khách hàng giờ ngày càng quan tâm nhiều hơn tới các đơn vị tham gia xây dựng thi công dự án. Trong đó, những tên tuổi nhà thầu “đình đám” như Hòa Bình, Conteccon hay Delta.. được coi như “phiếu đảm bảo” cho chất lượng của công trình tương lai.
Bài học đúc rút

Bên cạnh tư vấn của sàn giao dịch, nhân viên chủ đầu tư cũng như giới đầu tư, người mua nhà để ở còn đặt niềm tin chủ yếu ở chính những trải nghiệm mà họ rút ra từ người đã từng chuyển chung cư nhiều lần. Từ đây, một ba – rem chi tiết về lựa chọn sản phẩm căn hộ chung cư đã ra đời và được áp dụng ngày càng phổ biến.

Đầu tiên, là chọn mua căn hộ ở khoảng từ tầng 7 đến tầng 15 trong tòa nhà cao tầng. Lý do là vì, nếu ở các tầng thấp hơn thì dễ bị ảnh hưởng bởi khói bụi, tiếng ồn, côn trùng. Cao hơn, từ tầng 16 thì việc di chuyển (ra – vào tòa nhà lên căn hộ) sẽ mất nhiều thời gian chờ thang máy hơn, đồng thời cũng gặp khó khăn hơn nếu có sự cố hỏa hoạn (!)

Thứ hai, theo kinh nghiệm thực tế mà cư dân tại nhiều khu chung cư cao tầng đã vận hành truyền lại, thì nên chọn căn ở xa địa điểm đổ rác, xa khu vực thang máy. Đồng thời, nên chọn những tòa nhà có hành lang càng rộng càng tốt – đi lại dễ dàng lại cũng tiện cho trẻ nhỏ vui chơi.

Đặc biệt, thời gian gần đây, người mua nhà rất chú trọng tới số lượng và chất lượng thang máy của tòa nhà, trong quy chiếu với mật độ căn trên một sàn lẫn dân số. “Những tòa nhà ở khu vực đường Nguyễn Xiển (Hoàng Mai) là dẫn chứng cụ thể cho việc không quan tâm tới mật độ thang máy – số lượng người sử dụng chung” – một người dân thuê căn hộ tại dự án do Xí nghiệp Mường Thanh xây dựng than phiền.

Ngoài ra, rút kinh nghiệm với khá nhiều sự cố hỏa hoạn từng xảy ra trong chung cư thời gian trước, khách hàng thường ưu tiên các tòa nhà được thiết kế có 2 cầu thang bộ để thoát hiểm khi cần thiết.

Đáng chú ý, trong danh mục “tuyệt đối không nên”, một số khách hàng trẻ còn truyền tai nhau về việc phải tránh những tòa nhà nằm kề ngay mặt đường lớn, có mật độ giao thông cao. Lý do là vì, không gian sinh hoạt cho trẻ nhỏ sẽ bị hạn chế (thậm chí nguy hiểm vì phương tiện xe cộ qua lại), hoặc nếu không chủ đầu tư phải cho thuê một vài tầng đế làm siêu thị, văn phòng doanh nghiệp…

(Theo Thời báo Kinh doanh)

Không ít nhà đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tục vấp phải vô số vấn đề pháp lý như thủ tục, thuế phí… phát sinh khi thực hiện giao dịch bất động sản (mua bán, tặng cho, sang tên). Những vấn đề này đều xuất phát từ cách vận dụng kiến thức nền địa ốc vào thực tế.

Bí quyết giao dịch bất động sản an toàn

Hiện nay, sản phẩm được quan tâm nhiều nhất tại thị trường bất động sản Hà Nội chủ yếu xoay quanh phân khúc chung cư thương mại và nhà đất thổ cư. Khi niềm tin dần trở lại, cùng với bề dày kinh nghiệm và hiểu biết gia tăng, không còn chuyện các Thượng đế có nhu cầu thực “lao” vào canh bạc “góp vốn – chờ tiến độ thi công”. Thay vào đó, người mua (để ở hoặc đầu tư chuyên nghiệp) hiện nay chỉ tin dùng các bất động sản đã có chứng nhận sở hữu hoặc chí ít cũng phải có hợp đồng mua bán (đối với dự án).

Tuy vậy, tất cả các giao dịch đều ẩn chứa những rủi ro nhất định. Từ kinh nghiệm xương máu của bản thân người trong cuộc cùng với một số sàn giao dịch nhà đất, người mua cần nắm chắc những nội dung sau trước khi quyết định ký kết hợp đồng và xuống tiền:

Trước hết, người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm được cung cấp từ bên bán. Trong đó, một thủ tục không thể bỏ qua là phải “mục sở thị” bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ…

Tiếp đến là công đoạn “check chéo” thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên (nếu không được đồng ý photo). Còn đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của HĐMB (đứng tên chủ cũ) sẽ được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Ông Bùi Đoàn – đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kiêm vai trò luật sư tư vấn cho rằng, để “không bị hớ”, người mua không nên phó mặc an toàn giao dịch cho năng lực thẩm định của công chứng, vì thực tế, các đơn vị công chứng cũng không có hồ sơ gốc để đối chiếu cho nên xác suất rủi ro là vẫn có.

Người mua liên tục gặp phải các vấn đề rắc rối về pháp lý (thủ tục, thuế phí) trong quá trình giao dịch

Ngoài ra, người mua cần chú ý tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch…tại địa bàn có bất động sản giao dịch. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc “lân la” khai thác người dân tại địa phương có bất động sản.

Vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch cũng khá rắc rối. Thông thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. Tuy nhiên, cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…

Cuối cùng là bước công chứng HĐMB (sau khi ký tại phòng công chứng), nội dung trong hợp đồng sẽ được các công chứng viên hỗ trợ. Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán…sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn.
Rắc rối như sang tên bất động sản

Liên quan tới thanh toán, giao nhận tài sản là bất động sản, đa số đều ủng hộ phương án: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán trước 50% (đã bao gồm tiền cọc) còn bên bán giao giấy tờ nhà; ký xong bên bán giữ giấy tờ, bên mua thanh toán nốt tiền rồi bàn giao.

Không giống như vấn đề tặng cho bất động sản đã được quy định rất rõ ràng (chỉ khác biệt về nội dung miễn/chịu thuế thu nhập cá nhân từ 1 tới 2 lần với từng trường hợp cụ thể), các thủ tục giấy tờ, hồ sơ và chi phí sang tên bất động sản khá phức tạp.

Về hồ sơ sang tên sổ đỏ, bao gồm các giấy tờ tài liệu như: bản chính sổ đỏ, HĐMB công chứng; Bản sao công chứng các loại: CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn của cả bên mua và bên bán (vợ và chồng), tờ khai đăng ký sang tên.

Trình tự thủ tục thực hiện như sau: nộp hồ sơ trên tại VP đăng ký đất đai TP Hà Nội (nếu sổ đỏ là do Sở TN&MT cấp) hoặc tại bộ phận một cửa của quận/huyện (nếu sổ do UBND quận/huyện cấp); lấy giấy biên nhận; nộp thuế, phí dựa trên giá trị HĐMB (nếu thấp hơn giá quy định của Nhà nước thì áp thuế), gồm có: 2% thuế TNCN, 0,5% phí trước bạ, 0,15% lệ phí thẩm định và sang tên. Sau 45 ngày nộp hồ sơ, chính chủ sẽ ra nhận sổ (nhớ mang theo CMND và giấy biên nhận).

Người mua cần đặc biệt lưu ý với các giao dịch sang tên HĐMB là sản phẩm chung cư dự án (phổ biến thị trường). Sau khi đã ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, bên mua cần phải gặp trực tiếp chủ đầu tư để đề nghị có văn bản xác nhận cụ thể. Trong trường hợp này, mức phí phát sinh do người mua tự chịu (theo mức mà chủ đầu tư công bố).

(Theo Thời báo kinh doanh)