Mức chênh giá đẩy lên cả trăm triệu với suất ngoại giao

Hiện tượng chênh giá đã trở lại với thị trường bất động sản (BĐS) từ thời điểm giữa năm 2014 trở lại đây, sau một khoảng thời gian trong trạng thái khá trầm lắng, trong khi đó, để tiếp cận sản phẩm thì mức giá chênh mà người mua phải chịu cũng lên tới từ vài chục triệu tới vài trăm triệu đồng.

Hiện tại, để “chiều lòng” các thượng đế của mình, các hình thức giảm giám, khuyến mãi đã được nhiều chủ đầu tư đưa ra thay vì việc người mua không tiếp cận trực tiếp với nguồn hàng của chủ đầu tư và phải chịu mức chênh giá.

Một nhà đầu tư BĐS, anh Tuấn Anh nhận định, giới đầu cơ có cơ hội quay trở lại thị trường vì việc tăng giá bán theo đợt của chủ đầu tư đã tạo ra sự chênh lệch rõ rệt về mức giá. Điển hình là việc sau khi ôm các suất bán đợt 1, chỉ đợi hàng đợt sau được chủ đầu tư tung ra với mức giá cao hơn, giới đầu cơ sẽ ngay lập tức chớp thời cơ để kiếm lời bằng việc bung hàng với mức giá rẻ hơn mức giá trên.

Chẳng hạn như mức giá của dự án đợt 1 chỉ là 26 triệu đồng/m2 và sẽ được tăng lên 28-29 triệu đồng/m2 bởi chủ đầu tư. Lúc này, chỉ cần đưa ra cái giá 27- 27,5 triệu đồng/m2, giới đầu cơ cũng đã có thể kiếm được lời lên đến hàng trăm triệu đồng trong khi những người mua nhà lại vui mừng vì cho rằng mình đã may mắn mua được nhà với giá rẻ.

Bên cạnh đó, không những làm cho thị trường trở nên nhiễu loạn, việc cố tình bung những suất ngoại giao rẻ hơn so với mức giá đã được công bố còn khiến người mua nhà phải chịu mức giá “cắt cổ” khi phải mua chênh.

Người mua nhà sẽ dễ dàng sập bẫy nếu không tìm hiểu kỹ những
chiêu trò thổi giá của giới đầu cơ

Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ông Trần Ngọc Quang trong một hội thảo về BĐS được tổ chức mới đây, đã đưa ra vấn đề về sự bắt tay giữa đơn vị phân phối và chủ đầu tư trong việc đẩy giá BĐS.

Cũng không thể nói nghi vấn trên là không dựa trên cơ sở nào, bởi trên thực tế, mặc dù có nguồn hàng vô cùng lớn từ các dự án trên thị trường nhưng tình trạng khan hàng, bán nhỏ giọt khiến thực trạng chênh giá, loạn giá xảy ra ngày càng phổ biến hơn.

Môi giới bủa vây người tiêu dùng

Bằng hình thức tin nhắn chào bán nhà đất, các khách hàng đang bị “tra tấn” bởi nhiều đơn vị bán BĐS. Những tin nhắn rác như thế này khiến không ít khách hàng ở trong tâm thế vô cùng bức xúc và khó chịu.

Anh Việt Dũng (Minh Khai, Hà Nội) than thở: “Tất cả đều là các số di động lạ, họ gửi đủ khung giờ, có hôm sáng sớm đã nhắn, đang ăn cơm cũng nhận tin rao bán nhà dự án nọ kia, thậm chí có hôm nửa đêm cũng nhắn khiến tôi thấy khiếp quá”.

Những tin nhắn rác như thế này luôn khiến người tiêu dùng cảm thấy phiền phức và khó chịu

Cũng rơi vào tình trạng tương tự, chị Thuý Hằng (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, có những hôm chỉ trong vòng có 1 ngày, chị phải nhận được đến 15 tin nhắn gửi về điện thoại với nội dung quảng cáo, rao bán liền kề, biệt thự, căn hộ.

Cũng khá bất bình với hình thức rao bán nhà qua gửi tin nhắn trên điện thoại di động, một chủ đầu tư BĐS tại Hà Nội cho rằng, với những sản phẩm có giá trị lớn như BĐS, sẽ không bao giờ có chuyện người mua không tìm hiểu trước thông tin một cách kỹ lưỡng và giao dịch, mua bán thông qua những đơn vị có uy tín trên thị trường, vậy nên giá trị dự án sẽ bị giảm đi trong mắt người tiêu dùng với việc liên tục nhắn tin làm phiền họ như vậy.

Mặc dù vậy, thật không dễ dàng gì để hình thức quảng cáo phiền phức này được dừng lại vì theo một nhân viên môi giới, khách hàng sẽ chẳng biết đến họ là ai nếu không nhắn tin trực tiếp vì đã có cả chục nghìn căn hộ thuộc mỗi dự án và cũng tương ứng với cả ngàn nhân viên môi giới vậy nên, trong cả ngàn tin nhắn được gửi đi vẫn may mắn có được một vài người mua thì cũng được coi là có hiệu quả.

Chi phí môi giới mỗi căn lên đến cả trăm triệu

Anh Tuấn (Tây Sơn, Đống Đa) trong quá trình tìm hiểu đề mua nhà còn bị đưa vào một “trận địa” về giá của căn hộ bởi một vài môi giới. Anh Tuấn cho hay: “Mỗi ngày họ đều đặn gọi cho tôi để báo một giá khác nhau và đều tăng dần. Trong vòng 2 tháng mà số tiền chênh đã tăng 2-3 triệu đồng/m2 và liên tục giục tôi xuống tiền. Tuy nhiên, tìm hiểu thực tế tôi phát hiện ra một số căn tuy được rao bán khá lâu nhưng vẫn chưa giao dịch được, vậy mà môi giới không ngừng báo giá tăng từng ngày”.

Có nhiều cơ sở đã tạo nên sự ấm dần trở lại của thị trường BĐS trong thời gian gần đây. Một báo cáo gần đây mà Bộ Xây dựng mới công bố cho thấy, so với cùng thời điểm năm 2014, lượng giao dịch thành công trong 4 tháng đầu 2015 đạt 5.850 giao dịch và cao gấp 2,5 lần. Có khoảng 1.600 giao dịch thành công chỉ tính riêng trong tháng 4 và so với tháng trước đã tăng tới 10%.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của lãnh đạo một sàn BĐS ở Hà Nội, so với nhu cầu thực, việc có một vài dự án được công bố “nóng sốt” đến mức tiền chênh lên đến cả vài trăm triệu đồng hoặc giá leo thang theo từng ngày đã có phần “làm quá”. Cũng có đôi lúc xuất hiện lượng giao dịch hoặc mức giá vô cùng khả quan trên thị trường nhưng đó cũng rất có thể chỉ là một trong những chiêu trò để tạo nên những cơ sốt giả trên thị trường của dân môi giới. Cũng có nhiều trường hợp người mua có hỏi đến cả 10 căn thì đều nhận lại câu trả lời rằng đã hết cả 10 nên chẳng có gì khó hiểu khi họ nghĩ rằng đang có sự mua bán nườm nượp diễn ra trên thị trường.

Vị lãnh đạo này cũng cho hay, những căn hộ đẹp của một vài dự án khi được khách hàng hỏi đến đều nhận được cái lắc đầu nhưng nếu chịu thêm tiền mức tiền chênh lên đến cả trăm triệu thì có thể được sang nhượng lại. Nhưng trên thực tế những căn hộ đó chưa hề được bán cho ai mà được một số sàn giao dịch cho nhân viên môi giới của chính mình “ôm” hết và đợi thời cơ để tạo ra mức chênh giá đối với người mua nhà. Cũng theo vị này, tại một số dự án hiện nay, các số liệu được công bố về việc mở bán căn hộ cũng chưa hẳn đã chính xác. “Có những dự án mở bán nhưng không có mấy khách đến tham quan, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn thống kê con số bán hàng lên tới vài chục căn mỗi ngày”.

(Theo CafeF)

Vậy điều gì đã làm nên sự thành công của con người mạo hiểm đến liều lĩnh này? Đó chính là kỹ năng môi giới BĐS, khả năng thương thuyết để giữ lại cho riêng mình bằng mọi giá một BĐS được coi là những con “gà” đẻ trứng vàng cho ông. Donald Trump cho rằng, trong việc môi giới BĐS nên áp dụng các thủ thuật sau:

Không để cảm giác hợp lý về BĐS đánh lừa

Bạn sẽ làm gì khi giao dịch BĐS và nghe được những thông tin có vẻ rất hợp lý nhưng lại chưa được kiểm chứng? Chẳng hạn như, căn nhà này hiện nằm trong khu quy hoạch của thành phố và nó sẽ tăng giá trong vòng 2 năm tới. Thông tin đó cứ lập đi lập lại trên các tạp chí, các báo cáo hay từ người bán. Bạn quyết định sẽ trả giá cao hơn? Người mua BĐS nào cũng có suy nghĩ đó. Tôi nghĩ rằng, bạn đã bị đánh lừa bởi “cảm giác hợp lý”. Đó là sự nhẹ dạ của những người tin vào những thông tin nghe được từ các phương tiện thông tin đại chúng hay một vài nguồn thông tin từ chính quyền hoặc đọc được từ các văn bản. Nó âm thầm ảnh hưởng đến quyết định của tất cả mọi người.

Vậy làm thế nào để tránh được hiệu ứng của “cảm giác hợp lý”?

Lời khuyên là, ban không nên tiếp nhận thụ động mọi điều nghe được từ những người bán, những người mua, nhân viên môi giới, người đi thuê, các chuyên gia hoặc những gì bạn đọc hay xem được trong ti vi như thể chúng chính xác đến mức được khắc vào đá. Bạn cần sẵn sàng chấp nhận việc đào bới lại thông tin để xác nhận lại sự thật đằng sau bất kỳ một dự án nào bạn tham gia.

Sử dụng nguyên tắc về “cảm giác hợp lý” như thế nào để phục vụ cho lợi ích của mình?

Donald Trump – ông trùm BĐS Mỹ. Ảnh: huffingtonpost

Bây giờ bạn đã biết được ảnh hưởng của sự rõ ràng, tính hợp pháp đối với những điều khác và thật dễ dàng để sử dụng nó cho lợi ích của bản thân. Bạn hãy thuê những người viết, tạo ra những bài báo, những quảng cáo và những báo cáo nghe có vẻ hợp lý. Sau đó, quảng cáo những điều đó trên các phương tiện thông tin đại chúng và nhấn mạnh vào “giảm giá lần cuối”, “chào giá đặc biệt”, “thiết kế đặc biệt”, đó là “những căn hộ cho thuê cuối cùng”, “phần cho thuê cuối cùng của chủ thầu” hoặc một câu nào đó tương tự nhằm tạo ra mong muốn sở hữu BĐS của bạn.

Hãy sử dụng trí tưởng tượng phong phú của bạn nhưng mọi thứ phải thật khéo léo để đạt được hiệu quả.

Hãy làm cho BĐS của bạn trở thành sản phẩm độc nhất!

Một trong những bản chất cơ bản của con người là chúng ta ai cũng mong muốn có thứ mà người khác muốn có hoặc không ai khác có được. Nếu bạn nói với ai đó rằng, bạn không muốn bán một khu BĐS của mình, có thể họ sẽ muốn có được khu BĐS đó hơn. Thậm chí, có thể họ sẽ bám theo bạn cho đến khi bạn phải đưa ra một mức giá nào đó. Điều đơn giản là một thứ gì đó có số lượng giới hạn sẽ tạo ra mong muốn sở hữu nó.

Bất kỳ cuộc thương lượng BĐS nào cũng cần lập kế hoạch trước

Hầu hết người môi giới BĐS đều cho rằng giao dịch có thành công hay không phụ thuộc vào sự may mắn. Điều này không đúng, không có sự may mắn trong bất kỳ giao dịch nào cả. Để một giao dịch thành công, bạn phải nắm được sức mạnh của việc lập kế hoạch trước trong việc đàm phám. Các bạn, hoặc không biết cách chuẩn bị trước cho cuộc đàm phán hoặc ngay cả khi có kiến thức cần thiết cũng quá lười trong việc để dành thời gian làm việc này nên thường tin vào sự may rủi và tốn kém nhiều để sửa chữa những lỗi đã gây ra. Tôi cho rằng, chúng ta có thể đoán trước được những câu hỏi mà mình sẽ nhận được khi ngồi vào bàn đàm phán, nhờ vậy, chúng ta có thể đưa ra được những câu trả lời khéo léo và đáp ứng được mong muốn của người đưa ra câu hỏi.

Với một câu hỏi nhạy cảm, khả năng đưa ra câu trả lời nhanh nhất và chín chắn sẽ đem lại cảm giác thoả mãn cho người đặt câu hỏi. Mặc dù bạn có thể đã suy nghĩ về câu hỏi đó trước thì việc lập kế hoạch trước sẽ cho phép bạn phản ứng lại một cách tự nhiên như là bạn vừa mới biết và nghĩ về nó. Bạn có thể nói “thế ý kiến này thì thế nào?” hoặc “Tôi vừa nghĩ đến một điều có lẽ sẽ đem lại hiệu quả tốt hơn”.

Thực tế là, việc suy nghĩ tự nhiên của bạn giống của họ sẽ tạo ra một không khí tin tưởng chung và thoải mái trên bàn đàm phán. Bên cạnh đó, việc lập kế hoạch trước cũng nên bao gồm cả việc tìm những bài viết trên báo hoặc tạp chí để hỗ trợ cho luận điểm, ý kiến của bạn. Những con số thống kê từ những nguồn tin cậy cũng có hiệu quả trong việc thuyết phục đối tác vì chúng bao hàm “cảm giác hợp lý”.

Đàm phán xong rồi có cần lập kế hoạch không? Tôi cá là nhiều bạn nói không? Các nhà đầu tư BĐS thường có suy nghĩ rằng, việc mua hoặc bán BĐS chỉ là cuộc đàm phán duy nhất với một lần chuẩn bị. Thực tế không đúng như vậy. Đó là một chuỗi của hàng trăm cuộc đàm phán (có thể) với rất nhiều giai đoạn khác nhau.

Mỗi một cuộc điện thoại có thể coi là một lần đàm phán, mỗi một lá thư gửi đi là một vòng đàm phán, mỗi một lần giao tiếp trong thực tế chính là một cuộc đàm phán. Và chúng ta cần phải xử lý chúng riêng biệt với nhau để có được kết quả cuối cùng là điều bạn mong muốn.
Đừng cố mua/bán BĐS quá nhanh

Nếu bạn cố gắng thương thuyết hợp đồng một cách nhanh chóng, hiển nhiên là một bên tham gia sẽ quên mất một điều gì đó quan trọng. Hơn nữa, điều này sẽ chỉ trở nên rõ ràng sau khi hợp đồng được ký kết và khi đó, đã quá muộn để sửa chữa những sơ suất. Một điều rất đáng lưu ý là những cuộc đàm phán kết thúc quá nhanh thường để lại cảm giác bất an cho một bên tham gia. Một hợp đồng được ký kết nhanh chóng thường vi phạm rất nhiều nguyên tắc đàm phán cơ bản và rất hiếm khi là một cách tiếp cận đúng đắn. Bạn càn cẩn thận tối đa khi đẩy nhanh tốc độ đàm phán và thường thì cách làm tốt nhất vẫn là đàm phán từ từ.

Lý do là, việc thoả mãn lòng tự trọng của cả hai phía trong quá trình đàm phán là điều cần thiết để có được một kết luận được cả hai bên cùng chấp nhận. Hãy nhớ rằng, từ đàm phán bao gồm cả nghĩa “lòng tự trọng” trong đó. Mỗi người tham gia đàm phán phải cảm thấy rằng, mình đã giành được một số nhượng bộ khó khăn từ đối phương và được thoả mãn lòng tự trọng của mình rằng mình đã hoàn thành tốt nhiệm vụ.

Tôi còn phát hiện ra rằng, người ta ghét ý nghĩ phải phí phạm thời gian vào việc gì đó. Rất khó để một ai đó nói rằng “hãy quên tất cả đi” và bỏ đi sau khi đã đầu tư một lượng lớn thời gian và công sức vào nó. Hãy sử dụng điều này để buộc bên kia dành nhiều thời gian hơn cho thương vụ với những yêu cầu hợp lý về thông tin, để có được một cuộc đàm phán chậm, kéo dài về mặt thời gian và những điều tương tự.

(Theo Cafeland)