Tp.HCM liệu có đang bội cung BĐS cao cấp ?
Theo các báo cáo về thị trường bất động sản (BĐS) gần đây, từ nay đến năm 2016 thị trường Tp.HCM sẽ có khoảng 50 nghìn đến 60 nghìn căn hộ được chào bán. Hơn 70% nguồn cung là từ các dự án nhà ở cao cấp.
Vì sao đua nhau làm BĐS cao cấp?
Các chuyên gia BĐS cho rằng, do kinh tế vĩ mô đang dần được kiểm soát, chính sách nhà nước mở cửa, nhất là Luật Nhà ở sửa đổi đã nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài được áp dụng từ ngày 01/07/2015 đã khiến lượng cầu tăng lên đáng kể. Bên cạnh đó, cùng với những chuyển dịch của đồng ngoại tệ, tỷ lệ sinh lời của phân khúc BĐS cao cấp được đánh giá là hấp dẫn hơn các phân khúc khác đã khiến phân khúc này ngày càng “nở rộ” nguồn cung.
Theo khảo sát của PV, từ đầu năm 2015 đến nay, rất nhiều dự án chung cư cao cấp mới đủ điều kiện pháp lý để được chào bán ra thị trường. Còn một số khác chưa đủ điều kiện bán hàng cũng tranh thủ cho phép khách hàng đăng ký đặt chỗ, làm cho lượng căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường thực tế rất lớn. Nhiều chủ đầu tư tận dụng cơ hội thời điểm cuối năm để ồ ạt đưa sản phẩm ra thị trường nhằm giành lợi thế cạnh tranh.
Theo đó, tính từ tháng 9/2015 đến nay thị trường BĐS Tp.HCM đã chứng kiến hơn 5 nghìn căn hộ cao cấp được tung ra thị trường từ hàng loạt dự án. Đấy là chưa kể trước đó, không ít dự án có lượng căn hộ lớn như Masteri Thảo Điền (3 nghìn căn), Khu đô thị Sarimi (6.500 căn), Vinhomes Central Park (10 nghìn căn), The Gold View (1.905 căn) cùng nhiều dự án của Novaland… cũng đang được chào bán với các chính sách hậu mãi hấp dẫn.
Bên cạnh đó, công ty địa ốc Khang Điền cũng vừa giới thiệu khu biệt thự sinh thái cao cấp Lucasta tại quận 9; Hưng Thịnh Land trong tháng tới cũng tung ra 3 dự án cao cấp mới; dự án Western Dragon được BCCI hợp tác với Hoàng Anh Sài Gòn đầu tư dự kiến cuối tuần này cũng ra mắt thị trường; Him Lam Land cũng chuẩn bị tung ra thị trường 400 căn hộ cao cấp và 207 nền nhà phố tại dự án mới mang tên Him Lam Phú Đông ở quận Thủ Đức; hay Kusto Home cũng sắp triển khai giai đoạn 2 của dự án Đảo Kim Cương (Diamond Island) với quy mô 1.000 căn hộ tại quận 2.
Như vậy có thể thấy, chỉ trong chưa đầy 3 tháng tới, hàng chục dự án căn hộ với tổng số lượng hơn 2 nghìn căn hộ cao cấp sẽ được các chủ đầu tư sẽ công bố.
Về câu hỏi vì sao lại xoay chuyển chiến lược sang đầu tư dự án chung cư cao cấp mà không chạy theo phân khúc đất nền như hàng chục năm qua vẫn làm? một giám đốc công ty BĐS tại Tp.HCM giải thích, đầu tư vào dự án nhà ở trung bình đòi hỏi chi phí duy tu, bảo dưỡng khá cao, còn BĐS cao cấp đang có nhu cầu lớn, trong khi đó các doanh nghiệp chỉ đầu tư cho công nghệ một lần và cung cấp nhiều dịch vụ tiện ích theo nhu cầu khách hàng. BĐS bây giờ không giống như ngày xưa, vì thế làm dự án cấp thấp khó mà cạnh tranh được với các doanh nghiệp nhà nước. Hơn nữa, dự án nhà ở cấp thấp không thể quản lý hoặc vận hành tốt vì chi phí đầu tư có giới hạn.
Nếu nguồn cung BĐS cao cấp tiếp tục tăng cao, mà nhu cầu không đúng như dự báo
thì có thể sẽ lặp lại tình trạng hàng tồn kho, ế ẩm và nợ xấu tăng lên.
BĐS cao cấp gia tăng mạnh?
Theo nhận xét của một chuyên gia nước ngoài có nhiều năm làm việc tại Việt Nam, phần lớn các chủ đầu tư đều lý giải quyết định khởi động dự án vào thời điểm này là để đón đầu thị trường BĐS hồi phục vào năm 2015 – 2016. Tuy phân khúc căn hộ cao cấp đang được cảnh báo là dư thừa, song sở dĩ các doanh nghiệp vẫn tiếp tục tham gia mạnh vào phân khúc này là bởi lợi nhuận và nhu cầu khách hàng mua đầu tư được cho là vẫn lớn.
TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, thị trường BĐS TP hiện nay đang mang một yếu tố rủi ro đó là lập lại tình trạng bội cung như đã từng xảy ra vào thời điểm trước khủng hoảng năm 2006.
Ông Hiếu cho rằng, khả năng nhiều doanh nghiệp BĐS đang định vị sai phân khúc thị trường. Nguồn cung phân khúc BĐS cao cấp đang quá lớn, trong khi đó sức hấp thụ trên thị trường có chiều hướng sụt giảm, cùng với tín dụng đổ vào BĐS tăng cao và tính thanh khoản thấp sẽ gây nên hiện tượng bội thựcnguồn cung.
Còn Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savill Việt Nam Nguyễn Thị Vân Khanh nhìn nhận, nguồn cung nhà ở nhiều phân khúc đang khá dồi dào, nhưng vấn đề hiện nay là các chủ làm sao để đạt được một mức tiêu thụ hợp lý trong giai đoạn tới. Mặc dù có sự gia tăng lớn về nguồn cung nhưng lượng giao dịch được ghi nhận vẫn tăng tốt. Duy chỉ có điều là phân khúc cao cấp hiện có sự giao dịch chậm lại trong quý III.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Việt Nam đánh giá, nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay vẫn chiếm lượng lớn. Trong quý III/2015 thể hiện một số dấu hiệu cho thấy thị trường đang đi ngược so với các quý trước đó, có nghĩa sụt giảm nhiều so với các quý trước.
TS. Nguyễn Trí Hiếu thì khẳng định, doanh nghiệp BĐS trong nước đang rất kỳ vọng vào những cơ hội mới từ các chính sách cho BĐS thời gian qua phát huy tác dụng, đặc biệt là tháo khoán cho người nước ngoài sở hữu nhà dài hạn tại Việt Nam. Nổi bật phải kể đến tín hiệu mới từ việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP)…
Nhưng để cơ hội trở thành hiện thực thì còn một quá trình khá dài. Đơn cử như Hiệp định TPP chỉ mới kết thúc phiên đàm phán cuối cùng, như vậy có nghĩa còn phải chờ 12 nước thành viên phê chuẩn. Theo dự kiến thì quá trình này phải kéo dài đến năm 2018. Còn đối với chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, cho đến nay vẫn không có sự chuyển biến lớn nào.
Được biết, số lượng người nước ngoài nói chung mua nhà ở từ sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015 rất ít. Trong quý III, số lượng người nước ngoài quan tâm đến nhà ở các phân khúc có tăng, nhưng giao dịch thành công chỉ từ những người đã và đang sinh sống tại Việt Nam một thời gian dài hoặc hầu hết nhờ người thân trong nước đứng tên.
Cũng theo TS. Hiếu, nhà ở cao cấp ngày càng cung ứng nhiều trên thị trường, có thể đi từ các kỳ vọng như đã phân tích trên. Tuy nhiên, đến giờ này, người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hầu như chưa chuyển động gì. Như vậy, nếu nguồn cung này tiếp tục tăng cao, mà nhu cầu không đúng như dự báo thì có thể sẽ lặp lại tình trạng hàng tồn kho, ế ẩm và nợ xấu tăng lên. Đây là một rủi ro rất lớn hiện có trên thị trường. Thời điểm trước đây, khủng hoảng kinh tế xảy ra đã kéo theo khủng hoảng thị trường BĐS, mà phân khúc cao cấp bị tác động mạnh nhất. Chính vì thế, nếu như tính toán sai lầm thì hiện tượng này có thể sẽ lặp lại.
(Theo Trí thức trẻ)
Cùng Danh Mục :
Liên Quan Khác
Leave a Reply