Nhiều yếu tố khẳng định sẽ không có bong bóng BĐS

Phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ và trung bình đang được phát triển ở mọi quận, huyện của Tp.HCM với giá bán vừa túi tiền, vẫn là phân khúc trụ cột của thị trường BĐS. Với sự phát triển ổn định của mình, phân khúc này còn đáp ứng được nhu cầu thật của phần đông người tiêu dùng có thu nhập thấp và trung bình ở đô thị.

Nguồn cung của những dự án nhà ở xã hội hay dự án sản phẩm căn hộ và nhà ở với giá bán vừa túi tiền hiện nay rất thiếu. Bởi vậy, phân khúc này đang trong tình trạng cung không đủ cầu.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản có sự phát triển mạnh mẽ với hàng loạt dự án được khởi công xây dựng và chào bán trên thị trường. Tại Tp.HCM, chỉ có khu đô thị phía nam là đang có xu thế dịch chuyển phát triển tập trung sang khu vực phía Đông TP. Còn lại, trong phân khúc bất động sản cao cấp hiện nay, từ khu vực bờ tây sông Sài Gòn (gồm các quận 1,4 Bình Thạnh), qua đến quận 2 cùng một phần của quận 9 giáp quận 2, hiện nay đều là ranh giới của khu vực trọng điểm các dự án BĐS cao cấp.

Mặt khác, hoạt động hợp tác đầu tư phát triển bất động sản, mua bán chuyển nhượng dự án đang diễn ra vô cùng sôi nổi giữa các doanh nghiệp. Nổi bật trong số đó là vai trò thống lĩnh của các doanh nghiệp nội. Những tập đoàn phát triển BĐS lớn đang dần hình thành như Phúc Khang, Vingroup, Đại Quang Minh, Novaland, Phú Mỹ Hưng, SSG, Him Lam, Bitexco, M.I.K, Hưng Thịnh, Nam Long, TNR Holdings,…

Thị trường BĐS Việt Nam không chịu nhiều ảnh hưởng từ việc phá giá tiền của Trung Quốc

HoREA cũng cho biết, loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp nhỏ hoặc cá nhân phân những lô đất nhỏ có diện tích 40-50m2 thuộc khu vực quy hoạch dân cư đang bắt đầu xuất hiện trên địa bàn TP. Loại hình đầu tư kinh doanh này thường xảy ra ở những khu vực tập trung đông người nhập cư và cũng được cấp phép xây dựng nhà ở, cấp sổ đỏ để bán cho người mua có thu nhập thấp và trung bình.

Cách làm trên đã đáp ứng được phần nào nhu cầu tách thửa đất thổ vườn, đất nông nghiệp mà không hề thấp hơn diện tích đất ở tối thiểu theo quy định cho những hộ gia đình nhiều ngưởi.

Dù vậy, hiện tượng này không thật sự phù hợp với định hướng phát triển đô thị theo dự án và quy hoạch, bởi vì nó có thể làm gia tăng tình trạng đô thị được mở rộng theo kiểu “vết dầu loang”.
Đầu cơ chưa ồ ạt

Tình trạng bong bóng BĐS đã từng xảy ra hồi năm 2007, 2010 hay giai đoạn 2008-2012 cho đến gần cuối năm 2013 khi thị trường BĐS bị đóng băng, đều gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế, doanh nghiệp, Nhà nước, ngân hàng, tổ chức tín dụng, người tiêu dùng và các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.

Vậy nên, không nên để tình trạng thị trường đóng băng hoặc bong bóng BĐS lập lại không những là mục tiêu Nhà nước rất quan tâm, mà còn là quyền lợi và mong muốn của người tiêu dùng, ngân hàng, nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Từ quy luật và sự quan sát thực tiễn ở các nước khác, bong bóng BĐS thường chỉ xuất hiện khi những yếu tố sau hội tụ đầy đủ: Nền kinh tế phát triển nóng; Có sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS, thường xảy ra ở phân khúc BĐS cao cấp; Có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, kích động làm giá, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường BĐS; Thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường BĐS; Có sự buông lỏng chính sách tín dụng, dễ dãi hạ chuẩn cấp tín dụng.

Chiều ngày 13/8, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, HoREA nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS trong năm 2015 và có thể cả năm 2016, bởi lẽ, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục”.

Trong năm 2013, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam là 12,51%, đến năm 2014 là 12,62%. Dự kiến trong năm nay, mức tăng trưởng tín dụng cũng ở mức khoảng 16%. Trong khi đó, mức tăng trưởng tín dụng đỉnh điểm là vào năm 2007 khi bong bóng BĐS lên tới 37,80%.

Hiện Chính phủ cũng đang kiểm soát được lạm phát, tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, thực hiện tín dụng linh hoạt và chặt chẽ, thực hiện chính sách tiền tệ. Hiện nợ xấu đang được kiểm soát, tình trạng buông lỏng tín dụng không xuất hiện, nợ xấu cũng đang được kiểm soát và dần trở về mức ổn định.

Ông Châu cũng cho biết thêm: “Có một yếu tố đáng quan ngại là phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất lớn, rất nhiều, rất mạnh, nhưng có thể nhận định vẫn còn trong tầm kiểm soát. Giao dịch BĐS hiện vẫn đang diễn ra bình thường; Chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản”.

Bên cạnh đó, việc liên tiếp phá giá đông nhân dận tệ của Chính phủ Trung Quốc trong những ngày gần đây là một yếu tố mới xuất hiện với biên độ khá lớn. Việc này sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế ngắn, trung và dài hạn. Dù vậy, rất nhiều trang thiết bị ngoại, nội thất, nguyên vật liệu từ Trung Quốc đang được nhập khẩu vào thị trường BĐS nước ta nên thị trường chưa có ảnh hưởng gì lớn trong thời gian tới.

(Theo Trí thức trẻ)

Một loạt thông tin phản ánh giao dịch sôi động của các dự án, phân khúc BĐS được công bố, nhiều bài viết trích dẫn số liệu thống kê nhằm chứng minh thị trường BĐS đang phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên, xây dựng chỉ số cho thị trường BĐS lại là cả một vấn đề lớn.

Hồi cuối tháng 12/2012, UBND Tp.HCM đã đưa ra quy định về việc đánh giá chỉ số thị trường BĐS, giao cho Sở Xây dựng chủ trì lập cơ sở dữ liệu và tiến hành tính toán. Cụ thể, bắt đầu từ quý I/2013, chỉ số thị trường BĐS sẽ được công bố hàng năm, hàng quý.

Theo đó, chỉ số nhận định thị trường BĐS được quy định tương đối bài bản. Trong đó, Sở Tư pháp cung cấp những hợp đồng BĐS được công chứng; Cục Thuế cung cấp số liệu về việc thu thuế BĐS; Sở Tài nguyên và Môi trường cung cấp lượng sổ hồng, sổ đỏ; các sàn BĐS cung cấp số lượng giao dịch thông qua sàn. Tuy nhiên, từ đó tới nay, việc xây dựng chỉ số này vẫn chưa được triển khai.

Hiện nay, Savills vẫn đang là đơn vị được Sở Xây dựng Tp.HCM chỉ định lập chỉ số cho thị trường BĐS. Nhưng rất khó để một đơn vị đưa ra các con số tương đối chính xác về thị trường dù có tiềm lực mạnh đến đâu.

Phân khúc biệt thự, đất nền vùng ven Hà Nội nhanh chóng quay lại trạng thái “ngủ đông”. Ảnh: Hoài Nam

Tương tự thị trường Hà Nội cũng như vậy. Các số liệu thống kê về thị trường BĐS chủ yếu từ báo cáo của CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam được công bố đều đặn vào mỗi quý trong 2 năm trở lại đây. Nhưng những chỉ số thị trường do các tổ chức này đưa ra chủ yếu được tổng hợp từ các giao dịch qua sàn. Trong khi đó, nguồn thông tin từ các sàn này lại hoàn toàn chưa kiểm soát được độ xác thực.

Theo ghi nhận của phóng viên, thị trường BĐS thực tế mới chỉ thoát thế “ngủ đông”.

Tại thị trường Tp.HCM, giao dịch thành công chủ yếu tới từ những người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Hầu hết phân khúc đất nền là đất của những dự án vùng ven với giá mềm từ 180-360 triệu đồng/nền, tập trung tại Dự án Làng Sen Việt (Long An) do Phúc Khang làm chủ đầu tư. Những dự án ở Tp.HCM có mức giá thấp hơn so với mặt bằng đất tại khu dân cư được giao dịch như Jamona City (quận 7), Phuoc Long Spring Town (quận 9), Riverside City (Thủ Đức).

Còn phân khúc “nhà nát – đất đẹp” nội đô lại đang là sự lựa chọn đầu tư của những người dư dả tiền bạc. Chị Kim Anh mới mua ngôi nhà cũ trên diện tích 130m2 tại đường Lê Văn Sỹ (quận 3), giá 9,3 tỷ đồng cho hay, mức giá này không dễ để bán, còn chị thì không dễ lựa chọn được một lô đất rộng tọa lạc trên trục đường không bao giờ bị mất giá, nên chị quyết định mua để đầu tư.

Theo chị Kim Anh, thời điểm trước, chị chọn mua nhà ở với mức giá 2,5-4,2 tỷ đồng, lúc đó ít người mua nên không có sự cạnh tranh, còn thời điểm này thì mức giá từ 7-11 tỷ đồng là hợp lý. Chị Kim Anh đưa ra nguyên tắc kinh doanh BĐS là nhà trong phố dễ bán, dễ mua. Cùng lắm cắt lỗ vẫn bán được…

Còn tại thị trường Hà Nội, đất nền vùng ven đã từng “sôi” sùng sục từ truyền thông nhưng qua cơn nóng thất thường, giờ lại trở về “ngủ đông” như cũ. Những dự án có tính thanh khoản cao thuộc về những chung cư có giá bán từ 21-27 triệu đồng/m2, vị trí đẹp, thủ tục pháp lý đầy đủ.

Nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội Nguyễn Văn Cửu đánh giá, thị trường BĐS hiện nay đang trong giai đoạn phục vụ cho khách hàng có nhu cầu thật, các nhà đầu tư thứ cấp chưa sẵn sàng quay lại thị trường. Hiện tượng nóng sốt chỉ xuất hiện tại một vài dự án có tiện ích, vị trí đặc biệt hoặc giá bán thấp hơn hẳn so với mặt bằng chung.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng tỏ ra không tin tưởng lắm vào các con số. Tổng giám đốc Công ty Phúc Khang Lưu Thị Thanh Mẫu từng thẳng thắn nói, bà không tin tưởng vào mấy số liệu thống kê, cái mà doanh nghiệp cần là ở vị trí này có bao nhiêu tòa nhà hiện tại, bao nhiêu chung cư sẽ được xây dựng trong thời gian vài năm tới, đối tượng mua, mật độ dân số… Do đó, Phúc Khang phát triển những dự án đất nền dựa trên nhu cầu thực của khách hàng, tính toán giá cả sao cho phù hợp, dự án phải đạt được không gian sống như thế nào thì mới bán được sản phẩm.

(Theo Đầu tư chứng khoán)