Tín dụng sẽ kìm hãm nhà đầu tư lướt sóng

Một trong những vấn đề được quan tâm là việc ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng, giảm tỷ lệ nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay đối với các khoản trung, dài hạn từ 60% xuống 40% liệu có gây ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường? Câu trả lời là có, tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, sự suy giảm sức mua này không khiến thị trường thiếu sôi động mà có thể coi như một bước thanh lọc thị trường, như hành động cảnh báo và giúp hạn chế sự đầu cơ trong BĐS. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đây là sự điều chỉnh mang tính cần thiết nhằm hạn chế rủi ro đổ vốn vào BĐS và tình trạng nhà đầu tư lướt sóng tràn lan như hiện nay.

Nhìn lại năm 2015, sức tiêu thụ của thị trường BĐS cao gần gấp đôi so với năm 2014. Tuy nhiên, phần lớn lượng tiêu thụ này tập trung vào phân khúc hạng sang, hướng đến khách mua chính là giới đầu tư, điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế. Những người có đủ tiền để mua BĐS cao cấp ở Việt Nam thực ra không nhiều, có thể đếm trên đầu ngón tay được, nhưng thực tế việc BĐS cao cấp nóng quá nhanh trong năm qua phần nhiều lại là nhờ sự hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ và dân kinh doanh BĐS vẫn bám quá nhiều vào tín dụng hỗ trợ từ ngân hàng, lãi suất ưu đãi của nhà nước để mạnh tay lướt sóng. Việc siết tín dụng khiến dân lướt sóng ít nhiều phải dè chừng, các hình thức đầu tư mua sỉ để bán lẻ cũng sẽ hạn chế hơn.

Sức ép tín dụng có thể sẽ giảm nhu cầu đầu tư BĐS trong năm 2016. Ảnh: Phương Uyên

Siết chặt tín dụng không chỉ khiến người mua dè chừng mà nhiều doanh nghiệp cũng phải thận trọng tính toán đầu ra. Các chủ đầu tư tỏ ra thận trọng hơn khi tung dự án và niêm yết giá nếu không muốn thị trường quay lưng. Hầu hết các doanh nghiệp đều có động thái dè chừng, không bung hàng ồ ạt như năm vừa qua để đề phòng các tình huống khó tiếp cận vốn tín dụng. Chuyên gia kinh tế Ngô Đình Hãn nhận định, không chỉ sức mua sẽ bị tác động mà nguồn cung sản phẩm và các hoạt động mua bán sáp nhập, cũng sẽ bị tác động ít nhiều. Thị trường BĐS vốn lệ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, vì vậy, trước nguy cơ tín dụng BĐS có thể bị thắt chặt, doanh nghiệp buộc phải thay đổi kế hoạch kinh doanh. Thêm vào đó, việc thâu tóm lượng lớn sản phẩm trong năm 2015 khiến nguồn vốn hiện có của nhà đầu tư đã không còn nhiều, nếu muốn tiếp tục gom về một lượng lớn sản phẩm nữa nhưng lại không có sự giúp sức từ ngân hàng là một điều rất khó thực hiện.
Đà tăng giá BĐS khó dừng lại

Dù đối mặt với áp lực tín dụng nhưng hầu như việc BĐS sẽ tiếp tục tăng giá là điều không cần bàn cãi. Ngay từ đầu năm nay, giá bán nhiều dự án đã có sự điều chỉnh, ít nhiều cũng tăng thếm 4-6% so với thời điểm cuối năm 2015. Thực tế cho thấy, nhu cầu thị trường hiện không quá lớn đủ để doanh nghiệp liên tục có động thái tăng giá như trên ít nhiều khiến người mua nhà nghi ngại. Thêm vào đó, việc lãi suất vay ngân hàng sẽ khó giữ ở mức ưu đãi như năm 2015 vừa qua gây ảnh hưởng không nhỏ đến sức mua của thị trường. Bắt đầu từ tháng 1/2016, hàng loạt ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi theo hướng tăng nhẹ ở các kỳ hạn. Không dừng lại, kể từ sau tết Nguyên đán đến nay lại thêm nhiều ngân hàng tiếp tục tăng lãi suất huy động lên ở mức cao. Hiện lãi suất huy động đang ở mức 7-8% và rất có khả năng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Điều này tất yếu dẫn đến lãi suất vay vốn tăng theo và trở thành một lực cản cho sức mua của một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư. Hiện lãi suất cho vay cá nhân BĐS vào khoảng 11%, dự kiến nếu áp dụng sẽ tăng lên 12-12,5%, người mua nhà sẽ chịu lãi suất vay cao hơn, giá nhà lại liên tục tăng kéo theo sức mua giảm sút. Sức tiêu thụ của toàn thị trường ít nhiều chịu ảnh hưởng.

Lý giải nguyên nhân của việc giá BĐS tăng mà không phải do nhu cầu quá lớn, ông Nguyễn Văn Đực, phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, việc đổ chi phí vào tái khởi động dự án, truyền thông rầm rộ khiến chi phí thực tế dội lên. Những chi phí này người mua nhà tiếp tục phải gánh chịu. Doanh nghiệp cần xem xét nhu cầu thị trường để có đánh giá, kế hoạch khả thi, tạo ra những sản phẩm bán phù hợp nếu không rất dễ rơi vào thực trạng tồn kho.

Đồng quan điểm trên, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, tuy tình hình kinh tế vĩ mô trong năm 2016 được dự đoán sẽ tiếp tục cải thiện, nhờ vào những yếu tố tích cực từ các hiệp ước thương mại vừa ký kết, và nguồn lao động giá rẻ, Việt Nam tiếp tục thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư nước ngoài nhưng rất có khả năng sức tiêu thụ của thị trường trong năm 2016 sẽ sụt giảm và tiếp tục đi xuống trong các năm tiếp theo. Sự cạnh tranh trong khu vực sẽ ngày càng khắc nghiệt hơn và sẽ buộc chính phủ có những điều chỉnh chính sách phù hợp, đặc biệt là về thuế, để có thể duy trì lợi thế cạnh tranh trong khu vực, thu hút được nhà đầu tư ngoại – đối tượng tiêu thụ mà phân khúc sản phẩm BĐS hạng sang muốn hướng đến. Thị trường BĐS nhà ở và thương mại của Việt Nam đang dần hồi phục một cách rõ nét kể từ cuộc khủng hoảng Tài chính Thế giới năm 2008. Dẫu vậy, để bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam phải nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền. Các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

(Theo Tuổi trẻ online)

Tự phong là chuyên gia BĐS số 1 Việt Nam

Có một điều dường như đã thành quy luật, đó là khi thị trường đang tốt lên thì mọi dự báo dường như đều đúng, chỉ cần người đó có tham gia làm BĐS và ngược lại. Đây cũng là lý do vì sao gần đây rất nhiều ‘chuyên gia’, ‘bậc thầy’ thậm chí ‘bậc thánh’ tự phong xuất hiện. Những người này tự tin mình nói gì cũng đúng và toàn nói chuyện kiếm tiền tỷ với những người… non kinh nghiệm.

Trong số những kẻ nổi danh về khoản tự khoe bản thân kiếm được tiền tỷ, thành công từ tay trắng…nhờ đầu tư BĐS thì N.M.H được khá nhiều dân trong nghề chú ý vì những phát ngôn gây sốc. Vốn là một lãnh đạo cấp cao của một Tập đoàn đa cấp có chi nhánh tại Việt Nam nên nhiều người không khỏi thán phục trước khả năng hoạt ngôn của N.M.H.

Thực tế kiếm được tiền từ BĐS không phải chuyện dễ dàng

Không rõ N.M.H bắt đầu quan tâm đến lĩnh vực BĐS từ lúc nào nhưng cái tên này không mấy ai trong giới doanh nhân BĐS thành công biết đến. Mặc dù vậy, nhân vật này vẫn rất tự tin xưng là chuyên gia BĐS số 1 Việt Nam với thành tích đầu tư chiến thắng là 100%, chưa từng thất bại một thương vụ nào trong lĩnh vực BĐS!?

Được biết, N.M.H mở các lớp dạy làm giàu từ BĐS với học phí cao ngất ngưởng, không quên lời giới thiệu: Học xong sẽ biết lúc nào thị trường lên, lúc nào thị trường xuống! Một đồng nghiệp, người anh em khác của N.M.H theo con đường dạy làm giàu từ BĐS có tên V.P.N.H cũng nổi không kém.

V.P.N.H thường xuất hiện trên các báo trong một số bài dạng thông tin dịch vụ, tự giới thiệu là chính. Anh này khoe đang sở hữu chuỗi căn hộ cho thuê trị giá lên đến 5 triệu USD và mở lớp đào tạo, truyền kinh nghiệm kiếm tiền từ BĐS cho thuê.

Thế nhưng sau một thời gian đình đám, mở lớp học, quảng cáo rầm rộ trên facebook với mục tiêu tuyển học viên, V.P.N.H đã bị một số nhân viên cũ ‘bóc mẽ’. Thực ra, để đứng vào vị trí quản lý, GĐ Công ty của V.P.N.H không dựa vào năng lực mà phải mua cổ phần của Công ty.

Còn V.P.N.H khoe mua ô tô thực chất là xe trả góp bằng tiền Công ty, tiền trả lãi hàng tháng cũng do Công ty trả. Các cổ đông của Công ty này đồng loạt mua xe trả góp hòng thể hiện cho thiên hạ thấy vào Công ty là thành đạt, giàu có. Tất cả đều chỉ là cái vỏ bọc bên ngoài.
Tránh xa chuyện hoang tưởng!

Bàn về câu chuyện thắng thua trong đầu tư nói chung, BĐS nói riêng, Chủ tịch HĐQT Khải Hoàn Group chia sẻ: “Trong một cuốn sách của tỷ phú Donald Trump cũng có nói, bất kỳ mua bán nào của tôi đều phải chấp nhận thách thức là thất bại. Ngay cả huyền thoại đầu tư BĐS thế giới còn không dám khẳng định được 100% phi vụ thành công, thì trên đời này không ai có thể mạnh dạn tuyên bố như thế. Điều đó là không tưởng!”.

Cùng quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Tư vấn Đầu tư BĐS Việt An Hòa cũng cho rằng: “Chưa khi nào phong trào dạy làm giàu, kinh doanh BĐS từ tay trắng lại nở rộ như thời gian gần đây. Đây là cách dạy lạc lối và làm méo mó thị trường BĐS, chủ yếu do một số người làm bên đa cấp chuyển sang. Họ khôn ngoan đánh vào tâm lý một số thanh niên trẻ muốn lập nghiệp thụ động, muốn kiếm tiền một cách nhanh chóng”.

Còn theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, những người chưa có nhiều kinh nghiệm BĐS, có thể tham gia hoặc tìm hiểu những kiến thức nền tảng về lĩnh vực BĐS (có nhiều tài liệu hữu ích trên mạng). Tiếp đó, hãy chịu khó đọc báo chí, tin tức, quan sát thị trường, tập so sánh giá bán các BĐS trong các thời điểm, khu vực, loại BĐS để từ đó từng bước nắm được thông tin đầy đủ về tình hình và diễn biến của thị trường BĐS.

Từ quá trình trên mới tìm hiểu đúc kết những giai đoạn tăng – giảm BĐS, những trường hợp thắng – thua các thương vụ BĐS, để tìm ra một số yếu tố chung. Cuối cùng, cần tự xác định nguồn lực của mình (vốn, thu nhập hàng tháng, gánh nặng gia đình hoặc khả năng chấp nhận rủi ro) để xác định chuẩn xác mức đầu tư, vay và loại BĐS phù hợp rồi bắt đầu, ban đầu nên đầu tư thận trọng sau đó mới từng bước tham gia sâu.

Trường hợp không có vốn, nhà đầu trẻ hãy chọn con đường làm môi giới, tham gia vào đội ngũ môi giới của các công ty BĐS uy tín, làm việc thật hăng say, kiên nhẫn và dần dần học hỏi, tích lũy kiến thức từ những người đi trước có kinh nghiệm. Sau đó, mọi chuyện sẽ tiếp tục phát triển. “Và quan trọng nhà đầu tư phải luôn luôn nhớ “tôi tham gia vào BĐS vì yêu thích và tìm kiếm thu nhập dài lâu, chứ không phải vì muốn nhanh chóng trở lên giàu có” – ông Hiển phân tích.

(Theo Vietnamnet)

Nhìn lại 6 tháng đầu năm nay sẽ thấy, thị trường thứ cấp xuất hiện lực đầu tư mạnh mẽ của các cá nhân, đơn vị sàn vào các dự án nhà ở giá rẻ, đất nền phân lô bình dân. Trong rổ sản phẩm mang lại đồng thời cả lợi nhuận cho nhà đầu tư lẫn việc sở hữu BĐS vừa túi tiền – nhu cầu thực cho người mua thời gian trước, khá nhiều dự án, tổ hợp công trình đến nay đã bắt đầu bão hòa và giảm sức hấp dẫn.

Hàng giá rẻ bắt đầu bão hòa

Cách đây không lâu, khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 5/2015, những dự án như Ao Sào (Hoàng Mai), VP6 Linh Đàm, Helios 75 Tam Trinh hay 87 Lĩnh Nam rất được dân đầu tư “ưa chuộng”. Những dự án này có ưu điểm chung là cung ứng sản phẩm ở mức giá thường thường bậc trung (từ 19-22 triệu đồng/m2), vị trí chếch về phía Nam Hà Nội (có hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội hoàn thiện), và còn được hưởng lợi từ nhiều KĐT, dự án quy mô đã đi vào hoạt động tốt từ trước như Linh Đàm, Pháp Vân – Tứ Hiệp hay Yên Sở.

Ngoài ra, sức mạnh marketing rầm rộ của đội quân bán hàng cũng là lực đẩy thêm giúp nhiều nhà đầu tư nhanh chóng thu lợi từ vài chục tới vài trăm triệu đồng từ các suất ngoại giao, suất mua chênh các căn vị trí đẹp. Bà Hoàng Hà, một nhà đầu tư chia sẻ: “Tôi may mắn vào tên được một căn diện tích 70m2 ở Helios Tam Trinh từ giữa quý I với giá chỉ 20 triệu đồng/m2. Tới tháng 6 vừa rồi, suất căn hộ này đã được sang nhượng cho một khách hàng ngoại tỉnh với giá 22 triệu đồng/m2″.

Mặc dù rất hấp dẫn nhưng “lướt sóng” BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư ưa mạo hiểm. Ảnh minh họa

Tuy vậy, mức lãi mỗi m2 vài giá (triệu đồng) như trường hợp trên đã lui vào quá khứ vì ngày càng có nhiều cạnh tranh từ những dự án tương tự. Trung tuần tháng 6 vừa qua, dự án Hateco Hoàng Mai ra mắt thị trường với mức giá khởi điểm khá hấp dẫn, từ 16 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, chợ thứ cấp đã chuyển hướng tập trung sang những đơn hàng rao bán với “mác” suất ngoại giao. Khác biệt, là giá chào bán chỉ còn ở mức 15,5-15,8 triệu đồng/m2 nhưng tỷ lệ giao dịch (nhỏ lẻ theo từng căn) lại có sự thành công vượt trội – ông Huy Toàn, lãnh đạo một sàn giao dịch trụ sở tại quận Hoàng Mai cho biết.

Tổng hợp từ nhiều khách hàng mua căn hộ để ở, ông Toàn đánh giá, khách hàng giờ đã có cái nhìn khá “chuẩn” về giá trị số tiền họ phải bỏ ra cho những sản phẩm trên cùng một địa bàn. “Cùng được thừa hưởng hạ tầng khu vực Tam Trinh – Yên Sở, vành đai 3 và tiện giao thông ngoại tỉnh, chẳng ai đi chọn dự án có tầm giá cao hơn vài triệu đồng/m2 trong khi không tìm thấy điểm nào vượt trội hơn hẳn (đều là sản phẩm ở thời tương lai). Do đó, chỉ những nhà đầu tư chọn đúng điểm rơi về nguồn hàng (ít sự cạnh tranh tương đương), và quyết đoán xuống tiền thì mới thu được lời.

Kiểm chứng thì thấy, thời gian tháng 7 này, hàng loạt dự án hiện vẫn đang tìm mọi cách thu hút khách. Từ Five Star Kim Giang, Hateco Hoàng Mai, CT36 Định Công cho tới cả Khương Trung (từng rất đắt khách vào quý I/2015) vẫn đang được lực lượng bán hàng, nhà đầu tư, môi giới, sàn giao dịch…góp phần khiến khách hàng “bội thực” thông tin.

Thậm chí, đến dự án được ví như “gà đẻ trứng vàng” một thời là tổ hợp HH (của Xí nghiệp Lai Châu) tới cuối tháng 7 này còn lo nguy cơ khó đẩy hàng khi đang có những thông tin bất lợi tràn ngập trên các diễn đàn trao đổi mua bán.

Cận kề nguy cơ “sập hầm”

Tại tổ hợp HH hay VP6 Linh Đàm, rất khó để liệt kê đầy đủ các sàn giao dịch tham gia phân phối cho người tiêu dùng. Từ các căn hộ penhouse cộp mác “ông Thản” cho đến vô số sản phẩm “bán cắt lỗ” của giới đầu tư đăng tải trên chợ trực tuyến vẫn liên tục xuất hiện đều đặn nhiều tháng nay nhưng với mức tiền giảm dần.

Chung nhau “ôm” liền 4 căn hộ của dự án HH4, nhà đầu tư Kim Tuyến cùng với 2 “đồng nghiệp” nữa đang dở khóc dở cười vì đã giảm 1,5 giá những vẫn chưa thấy ai hỏi mua. Như lời ông Phúc, PGĐ một công ty BĐS ở Cầu Giấy từng nói, nếu “đẩy” hàng trước tháng 7 thì nhà đầu tư mới thoát thua, chứ chưa mong gì kiếm được lợi nhuận. Bởi lẽ, với những dự án khiến các cư dân phải lăn tăn về chất lượng công trình, tiện ích thang máy, quá tải không gian… thì ai cũng hiểu khấu hao giá trị sẽ rất lớn và chỉ trong thời gian ngắn.

Tương tự, với những nhà đầu tư chậm đón thị hiếu tiêu dùng và điểm rơi giá căn hộ, nguy cơ “thua đau” – ngâm vốn đã trở thành hiện thực. Đơn cử trường hợp tại dự án VP6 Linh Đàm (dự án hiện đã bàn giao cho người mua). Vào tiền căn hộ dự án này với giá gốc kèm tiền chênh 150 triệu hơn 2 tháng trước, nhiều nhà đầu tư tưởng sẽ bán lại nhanh và “ăn ra” chí ít cũng vài chục triệu. Chẳng ngờ, khách hàng không thiết tha vì những căn này có vị trí không đẹp.

Trong khi đó, tại rổ hàng trung cấp, sau khi dự án FiveStar Kim Giang bắt đầu trở nên bão hòa trong mắt nhà đầu tư, đến lượt dự án EcoGreenCity (Đất Xanh Miền Bắc phân phối) “khuấy đảo” thị trường ở tầm giá 25-26 triệu đồng/m2. “Đúng ra, càng sát ngày ra hợp đồng mua bán, giá trị căn hộ sẽ càng lên. Thế nhưng, khi đã ra hợp đồng mua bán, và cả vào thời điểm bàn giao, lợi nhuận của hoạt động đầu tư ngắn hạn vẫn tiếp tục thấp đi vì giá đã đạt ngưỡng tối đa và bắt đầu đi ngang” – bà Như, lãnh đạo của một sàn giao dịch tại khu vực Yên Hòa – Trần Thái Tông nhận định.

Thực tế, vào giai đoạn dự án chưa công bố chính thức mức giá khởi điểm chính là thời gian vàng để “gặt hái” lợi nhuận của những cá nhân, đơn vị rêu rao về việc sở hữu các suất ngoại giao. Nhưng đồng thời đó cũng là “vùng nguy hiểm” của các nhà đầu tư non trẻ, khi chưa am hiểu bản chất, tính pháp lý của những thỏa thuận góp vốn, đặt cọc giữ suất.

(Theo Thời báo Kinh doanh)