Gia đình cũng đang dự định dùng 2 tỷ mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu (giá bán khoảng 4,8 tỷ/căn) trả trước 20-35%, còn lại vay ngân hàng. Còn lại 1 tỷ đồng dành để mua đất dự án. Chúng tôi đang phân vân không biết nên tập trung tiền vào một dự án (không vay ngân hàng) hay là chia làm hai dòng vốn và dùng thêm đòn bẩy tài chính?

Minh Quang (37 tuổi), Long Xuyên, An Giang

Ông Ngô Đình Hãn – Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và Phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (ĐH Kinh tế Tp. HCM) đã đưa ra câu trả lời cho bạn đọc Minh Quang như sau:

Nhiều người hiện đang rất băn khoăn không biết nên bỏ tiền vào một hay nhiều rổ. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển là sản phẩm cần dòng tiền dài hạn và được xem là kênh đầu tư đầy thách thức khi phải biết phân bổ dòng vốn sao cho hợp lý.

Rất khó có thể đưa ra một lời giải chung chung cho trường hợp này vì chiến lược đầu tư tập trung hay phân tán tùy thuộc vào từng hoàn cảnh cụ thể. Những điều quan trọng không phải ở chỗ dồn vốn vào một hay nhiều rổ mà là làm sao chọn được bất động sản đủ hấp dẫn, đáng để chọn mặt gửi vàng. Bởi lẽ, nếu phân tán danh mục đầu tư mà sản phẩm lựa chọn lại không tốt, ít tiềm năng thì cũng không thu được nhiều lợi nhuận.

Trường hợp của bạn có sẵn 3 tỷ đồng, ý định đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được xem là khá hợp lý. Vì trong trung – dài hạn, phân khúc này được đánh giá có khả năng phát triển tốt tại một thị trường 90 triệu dân như nước ta. Tầng lớp trung lưu, tỷ lệ người giàu đang ngày càng gia tăng chắc chắn sẽ thúc đẩy xu hướng trải nghiệm cuộc sống đẳng cấp hơn, chất lượng cao hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm mang tính khác biệt và phục vụ cho đối tượng nêu trên nên sẽ rất có tiềm năng. Còn về bài toán đầu tư, bạn có thể xem xét 3 phương án sau đây để có sự so sánh.

Bất động sản ven biển đang là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư lựa chọn

Phương án thứ nhất là: Gửi tiền vào ngân hàng hưởng lãi suất. Tuy khoản tiền thu về hàng tháng có thể đạt mức 7-8%/năm (gửi dài hạn), nhưng do giữ tiền ở hình thức là tiền mặt nên khả năng cao sẽ bị mất giá. Nếu cấn trừ cho tỷ lệ mất giá của đồng tiền thì hình thức đầu tư này sẽ triệt tiêu khả năng sinh lợi nhuận hoặc nếu có cũng không đáng kể.

Phương án thứ hai là: Dồn toàn bộ số tiền vào một dự án bất động sản ven biển để chọn sản phẩm đầu tư, không vay ngân hàng, tránh phân tán thành hai khoản đầu tư. Điểm lưu ý ở giải pháp này là phải làm sao lựa chọn được bất động sản đủ hấp dẫn để đưa vào khai thác nhanh. Với số tiền 3 tỷ đồng đầu tư vào một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, bạn có thể khai thác khoảng 12%/năm, trong đó gồm 8% khai thác và 4% gia tăng giá trị tài sản. Mức lợi tức này tương đương mức cam kết mà nhiều dự án thực tế hiện đang triển khai trên thị trường. Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng cũng được xem là tài sản tích lũy khá tốt theo thời gian. Bạn sẽ mất khoảng 6-10 năm để thu hồi vốn, tùy thuộc vào chu kỳ. Đặc biệt, sau chu kỳ khoảng 5 năm, bất động sản nghỉ dưỡng có thể tăng giá trị thêm 30% so với thời gian đầu.

Phương án thứ ba là: Chia nhỏ dòng vốn ra thành hai danh mục đầu tư. 2 tỷ dùng để mua bất động sản nghỉ dưỡng trị giá 4,8 tỷ, số tiền phải vay ngân hàng là 2,8 tỷ theo như kế hoạch bạn dự tính (tương đương 58,3%). Ở suất đầu tư này, bạn phải dùng thêm đòn bẩy tài chính ở mức khá cao nên hãy cân nhắc giảm tỷ lệ vay xuống để không phải trả số lãi quá nhiều, theo đó chỉ nên vay ở tỷ lệ 40 – 50%.

Mặc dù dòng sản phầm bất động sản nghỉ dưỡng có thể đưa vào khai thác ngay với doanh thu hàng năm đạt 12% nhưng vì có khoản thuê với mức lãi suất hiện nay lên đến 8-9%/năm nên lợi nhuận lại bị cấn trừ sang khoản tiền trả lãi. Do đó, phải chờ đến sau chu kỳ 5-10 năm, khi khoản lãi vay ngân hàng giảm dần và giá trị tài sản nghỉ dưỡng tăng lên, bạn mới có thể tính toán chính xác được dòng tiền thực tế của khoản đầu tư này.

Đối với 1 tỷ đồng còn lại đầu tư vào đất nền dự án, dù không phát sinh lợi tức hàng tháng nhưng lại có giá trị lợi nhuận nếu bạn chuyển nhượng, giả sử đạt mức khoảng 8% một năm. Lúc này tiền đầu tư của bạn không ở dạng tiền mà đã được chuyển thành bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có khả năng thu lợi tức và do nó là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có thuộc tính “khử lạm phát”.

Như vậy, với 3 phương án nêu ra như trên, bạn hãy căn cứ vào khả năng chịu áp lực và luân chuyển dòng vốn để lựa chọn cách đầu tư phù hợp cho gia đình.

(Theo Vnexpress)

Khi thanh khoản thị trường được cải thiện, các chủ đầu tư dự án cũng như nhân viên kinh doanh bán hàng đã bắt đầu thay đổi chiến lược. Thay vì ngày ngày gọi điện thoại chèo kéo như trước đây, các môi giới và chủ đầu tư chỉ giới thiệu dự án và tập trung vào đối tượng khách hàng thực sự có nhu cầu.

Nhiều dự án đã bán hết sản phẩm hoặc chỉ còn lại một vài nền. Đơn cử, Dự án Đại Phúc River view (quận Bình Thạnh) có tổng số 209 nền, trong đó những nền có diện tích nhỏ (68 m2) đã giao dịch thành hết với mức giá dao động 27 – 28 triệu đồng/m2.

Đất nền dự án dần có lại sức hút nhờ có những lợi thế riêng

Theo anh Lãm, nhân viên Sàn Đại Phúc, dự án này hiện chỉ còn lại vài nền, trong đó có 1 nền có diện tích 150 m2 giá bán 24,5 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá rẻ hơn só với đất nền trong khu dân cư từ 2 – 4 triệu đồng được cho là nguyên nhân khiến dự án này đắt khách. Ngoài ra, khách hàng thích chọn mua đất nền dự án còn bởi lợi thế đất trống, được quy hoạch từ đầu và đơn giản hơn trong thiết kế và xây dựng.

Nếu như trước đây, các dự án tìm mọi cách hút khách bằng những chiêu chiết khấu lớn, khuyến mãi khủng, thì nay, doanh nghiệp tạo cạnh tranh bằng chính sách giá bán. Với mức giá hợp lý, các sản phẩm vẫn được giao dịch tốt mặc dù chủ đầu tư không có bất kỳ chương trình chiết khấu, khuyến mãi nào. Đơn cử, Khu đô thị Vạn Phúc Riverside City (quận Thủ Đức) được phát giá thấp nhất là 20 triệu đồng/m2 đối với những nền đất có diện tích từ 100 m2 trở lên. Mức giá này được cho là khá cạnh tranh so với nhiều dự án đất nền khác trong cùng khu vực. Sau khoảng 5 tháng mở bán, dự án này đã có hơn 400 sản phẩm được khách đặt mua.

Một dự án khác Jamona Home Resort (quận Thủ Đức) của Sacomreal hiện cũng đã giảm bớt khuyễn mại, chiết khấu. Cụ thể, hiện doanh nghiệp này chỉ tặng 4 – 10 chỉ vàng và bốc thăm trúng thưởng đối với những khách hàng trả toàn bộ số tiền trong 1 lần. Mức giá đưa ra tại dự án này khoảng từ 14,5 – 16 triệu đồng/m2 với các nền có diện tích từ 140 – 500 m2. So với các dự án trong cùng khu vực, mức giá này không hề rẻ hơn, tuy nhiên theo một nhân viên bán hàng cho dự án này, sở dĩ dự án vẫn bán tốt là do có lợi thế về sổ đỏ, chia nhỏ đợt chi trả cho khách, thậm chí chỉ cần thanh toán trước 20% số tiền là khách được nhận nền để xây nhà ngay.

Trong khi phân khúc đất nền dự án ngày càng “lên đời” thì trái lại, đất nền nhỏ lẻ tại các khu dân cư vẫn đang khá yên ắng. Không hiếm chủ đất không đã không còn cò kè lên giá như trước mà còn chủ động giảm giá để đẩy hàng. Theo chị Đại, một khách hàng vừa mua lô đất tại một con hẻm đường Tăng Nhơn Phú B, quận 9 cho biết: “Trước đó, chủ lô đất phát giá cao hơn, nhưng đợt này đã chấp nhận xuống giá. Tính ra, không chỉ phần đất trên giấy tờ, còn có cả diện tích lưu không đường trước mặt và cả đất sát kênh phía sau. Tiếng là mua 81 m2, nhưng thực tế diện tích đang tạm sử dụng dôi dư ra nhiềulên đến 120 m2”. Được biết, mảnh đất mà chị mua được có diện tích hơn 80 m2 và giá chỉ 9 triệu đồng/m2.

Khi các chủ đất đồng ý giảm thêm mỗi mét vuông khoảng 200.000 đồng thì lập tức toàn bộ 5 lô đất nền trong con hẻm này đã có người mua hết.

Nhìn chung, phân khúc đất nền thời gian gần đây có thanh khoản tốt dần lên, nhưng theo bà Dương Thùy Dung, Trưởng Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của Công ty CBRE Việt Nam, để đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần nhận diện đúng thị trường đất nền dự án.

Mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng sự thay đổi ở phân khúc này không quá nhiều. Do đó, nhà đầu tư cần chọn đúng thời điểm để tham gia thị trường, vì phân khúc này không thể sinh lời ngay, và chỉ khi chuyển nhượng xong mới có lời, trong khi mua căn hộ có sẵ nhà đầu tư có thêm khoản thu nhập từ cho thuê.

(Theo Đầu tư chứng khoán)